Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Недвижимость - все билеты.doc
Скачиваний:
3
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
240.13 Кб
Скачать

15. Сущность затратного метода оценки недвижимости, его преимущества, недостатки, область применения.

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества: 1. Наиболее надежен при оценке новых объектов. 2. Единственно верен и целесообразен при «новом строительстве, здания спец назначения, решение задач страхования объекта и налогооблажения и др.»

Недостатки: 1.затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости 2. проблемы при расчете старых строений 3.Трудоемкость

4. Сложность определения накопленного износа Область применения: 1. Новые строения, 2. старые строения при точной инф-ии про износ 3.объекты спец назначения 4. объекты не поддающ оценке методами доходного подхода

16. Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Этапы:

  • оценка рыночной стоимости земельного участка;

  • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

  • расчет выявленных видов износа;

  • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

17. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий и сооружений.

Затратный подход начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства.

ПСЗ - стоимобть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

ПСВ - стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки .

Для определения стоимости строительства нового объекта используют несколько методов: 1.количественное обследование – На основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

2. метод разбивки по компонентам - на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

3.составление полноценной сметы - состоит из сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.

18.Содержание и различие оценочного и бухгалтерского износов. Виды износа в зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости.

Износ – потеря стоимости вследствие ухудшения физического состояния объекта и его морального устаревания, а также вследствие воздействия внешних факторов.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. 

Суть износа в бухгалтерском учете сводится к тому, чтобы распределить однажды понесенные расходы по серии отчетных периодов.

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью объекта (восстановительная или замещение) и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости износ подразделяется:

1.Физический – потеря стоимости вследствие физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Выражается в старении, изнашивании, разрушении или конструктивных дефектах элементов строения. При определении устранимого или неустранимого физического износа все элементы подразделяются на долговременные и кратковременные.

Долговременные элементы – основание, фундамент, несущая конструкция, перекрытия и т.д.

2.Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением созданным для таких же целей. Может быть устранимым и неустранимым. Устранимым считается износ при котором стоимость ремонта или замена устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или существенно не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости.

3.Внешний – характеризуется факторами извне, финансовыми или законодательными условиями, общеэкономической ситуацией в стране или регионе.