Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

87. Соглашение о неустойке, задатке

1. Неустойкой (штрафом, пени) называется определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (например, при просрочке исполнения обязательства). При предъявлении требований об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать факт причиненных ему убытков. Однако, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Если неустойка установлена законом, то кредитор вправе требовать ее уплаты должником независимо от того, предусмотрена она соглашением сторон или нет. Если требуемый кредитором размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, то суд вправе уменьшить размер неустойки.

Следует отметить, что соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме независимо от того, в какой форме заключено основное обязательств. В противном случае, соглашение о неустойке является недействительным.

Завершая характеристику данного способа обеспечения исполнения обязательства, необходимо отметить, что в ст. 394 ГК РФ представлено соотношение неустойки и убытков:

а) По общему правилу, если за неисполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части. не покрытой неустойкой. Однако, законом или договором могут быть установлены другие случаи соотношения неустойки и убытков, о которых указано ниже.

б) Может взыскиваться только неустойка.

в) Могут взыскиваться в полном объеме и неустойка, и убытки.

г) По выбору кредитора взыскивается либо неустойка, либо убытки.

3. Задатком называется денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора, а также в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно заключаться в письменной форме независимо от его суммы. Если возникает сомнение относительно того, является ли эта сумма задатком или нет, в частности, из-за несоблюдения формы соглашения о задатке, то эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, пока не доказано иное. Режим задатка состоит в следующем:

а) Если обязательство прекращено до начала его исполнения вследствие соглашения сторон или невозможности его исполнения, то задаток должен быть возвращен.

б) Если в неисполнении договора виновата сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны.

в) Если за неисполнение договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Кроме того, если в договоре установлено иное, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.