Договор продажи недвижимости.

(параграф 7 главы30)

Продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость.

Предметом договора является недвижимое имущество ст.130 ГК –

1)по своим природным свойствам являются недвижимыми (земельные участки, участки недр, обособленные участки водных объектов)

2) характерна тесная связь с землей, невозможность их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба невозможно (здания, сооружения)

3) ряд объектов, которые, по сути, к движимым вещам, но подлежат государственной регистрации (недвижимость по закону, морские и воздушные суда)

4) законом может быть отнесено и другое имущество (жилые и нежилые помещения)

Недвижимость делят на две группы: стационарные объекты (прочно связаны с землей) и нестационарные объекты.

Для недвижимости, как объекта договора, характерно:

- прочная связь с землей

- индивидуально-определенные вещи

- юридическая незаменимость

- физическая неделимость объектов

- высокая стоимость

- повышенная социальная значимость

- необходимость кадастрового учета объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а в ряде случаев и сделок с недвижимым имуществом. Объектом государственной регистрации являются права на недвижимость или сделки. Правоподтверждающее значение государственной регистрации и для стационарных объектов, и правоустанавливающее для нестационарных. Кадастровый учет – это учет технический. Кадастровая деятельность, это вид инженерной деятельности. Государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость (сервитуты, ипотека). Закон о государственный регистрации не распространяется на нестационарные объекты, по которым приняты специальные законы (ФЗ «о регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» 25 февраля 2009, есть государственные судовые реестры).

Договор продажи недвижимости - консенсуальный, возмездный и двустороннеобязывающий.

Консенсуальность договора продажи считается заключенными с момента достижения сторонами условий, за исключением договоров подлежащих государственной

Субъектами могут быть любые участники гражданского оборота. Носители права хозяйственного ведения и оперативного управления – не могут продать имущество собственника, приватизация государственного имущества- содержит определенные требования к субъектам, если недвижимость в общей собственности, то необходимо единогласное решение всех сособственников.

Существенным условием является условие о предмете и цене. Предмет должен быть индивидуализирован, расположение недвижимости на земельном участке.

Перечень документов определяется ФЗ «о государственной регистрации». На момент продажи недвижимость должна существовать реально (п.1 ст. 235).

К объектам недвижимости законодатель относит и незавершенное строительство, может стать предметом договора, если права на него прошли государственную регистрацию. Государственный. регистрация незавершенного строительства происходит , если собственник предоставил необходимые документы : 1) документы, подтверждающее право на земельный участок 2) разрешение на строительство объекта 3) проектно-сметная документация и другие.

Имущество, ограниченное в обороте может быть предметом договора, в случае соблюдения режима.

Форма договора. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Переход права собственности подлежит государственной регистрации и в некоторых случаях договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (договор продажи жилого помещения и предприятия). Если такой договор регистрацию не прошел, то договор считается незаключенным. Если в устной форме договор, то он признается ничтожным.

Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации, то можно обратиться в суд. Решение суда будет основанием для проведения государственной регистрации.

Если говорим о стационарных объектах, то в договоре должен быть решен вопрос о земельном участке, на котором расположена недвижимость. Когда продавец недвижимости, одновременно является собственником земельного участка, он должен передать право собственности на этот земельный участок.

Если земельный участок принадлежит несобственнику недвижимости, то продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, покупателю должны быть предоставлены какие-то права на земельный участок (право аренды), он приобретает преимущественное право покупки земельного участка при продаже.

Цена земельного участка по общему правилу включается в общую сумму отчуждаемого имущества.

Исполнение договора продажи недвижимости. Исполнение носит формальный характер, то есть передача недвижимости осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами. Этот акт всегда письменный. Договор считается исполненным при наличии 2 фактов: 1) подписание акта 2) фактическая передача недвижимости. В момент передачи на покупателя переходит риск случайной гибели вещи, если иное не будет предусмотрено договором. Должна пройти регистрация перехода права собственности – обязательна для всех договоров, относится к стадии исполнения договора. Если не осуществлена, договор считается неисполненным. В этой ситуации можно говорить о незаконности владения. Закон не определяет порядок осуществления этих действий. Это не влияет на права продавца и покупателя.

Постановление пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г № 8 «о некоторых вопросах в практике разрешения вопросов, связанных с ....» п.14 до государственной регистрации покупатель не в праве распоряжаться недвижимостью, право собственности сохраняется за продавцом. Продавец по исполненному договору не может распорядиться имуществом, так как покупатель является законным владельцем. Это не может явиться основанием для признания договора недействительным.

Если покупатель зарегистрировал переход права, но не произвел оплаты, то покупатель может потребовать оплаты и уплаты процентов по 395 ст.ГК

Совместное постановление пленума ВС РФ № 10 и пленума ВАС РФ № 22 от 10 апреля 2010г.

Постановление пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009г. «о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ»

Последствия передачи некачественной недвижимости. Покупатель имеет права, предусмотренные ст.475 ГК, за исключением права требовать замены некачественного товара.

11 июля 2011 г. Постановление пленума ВС РФ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договора по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Предмет должен быть определен. Ст.554 ГК для индивидуализации предмета договора продажи недвижимости, нужно указать кадастровый номер. Но когда купля-продажа будущей недвижимости, кадастрового номера нет, в договоре должны быть указаны иные сведения: место нахождения, ориентировочная площадь будущего объекта, ссылки на проектно-сметную документацию. Если в договоре сведений недостаточно, но такие сведения содержаться в акте приема-передачи, в этом случае договор купли-продажи не может считаться не заключенным. Нельзя путать предварительный договор купли-продажи недвижимости и договор купли-продажи будущей недвижимости.

Договор купли-продажи жилого помещения: в нем 3 существенных условия – предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования данным помещением. Хотя по общему правилу п.4 ст.292 ГК члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования жилым помещением. Ст.558 – лица - это наниматель (договор), член семьи бывшего собственника, если это помещение было приватизировано собственником, а член семьи имел право на момент приватизации, но по каким-то причинам отказался.

Есть особенности отчуждения жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника – необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Постановление п.9 если сторонами заключен договор продажи будущего жилого помещения, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами, но переход права должен быть зарегистрирован.

20.09.11