Аренда предприятия

В ГК 1922 был целый ряд специальных правил, связанных с наймом предприятий. ГК 1964 не содержал таких норм.

В 1989 г были приняты Основы законодательства об аренде, которые допускали сдачу предприятий, коллективам арендаторов (чаще, работники предприятий).

Действующий ГК.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, во временное владение и пользование предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия выделен в особую группу, исходя из особенностей предмета.

Объект – предприятие, имущественный комплекс, 132 ст.ГК. Не входят в состав имущественного комплекса, права арендодателя полученные по лицензии.

К отношениям по аренде предприятия субсидиарно применяются правила параграфа 4 главы 34, и общие нормы об аренде имущества.

Предмет договора должен быть четко определен – стоимость, состав передаваемого в аренду предприятия (инвентаризация, оценка независимого аудитора). + бухгалтерский баланс, перечень долгов и т.д.

Безусловно, кредиторы предприятия, должны быть письменно извещены, и те из них, которые не согласны на перевод долга, имеют право требовать досрочного исполнения обязательства или его прекращения и возмещения убытков. Сделать это они могут это в течении 3 месяцев со дня получения уведомления.

По долгам, которые включаются в состав без согласия кредитора на перевод долга, арендатор и арендодатель будут нести солидарную ответственность.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме. Путем составления одного документа, подписанного сторонами и государственная регистрация договора.

Существенные условия: - предмет, цена (арендная плата).

Ветрянский, считает, что существенным условием является и срок договора, но закон об этом ничего не говорит. Нужно руководствоваться общими нормами о договоре аренды.

Передается предприятие от арендодателя к арендатору по передаточному акту, и обратно тоже по передаточному акту.

Обязательство арендодателя считается исполненным с момента фактической передачи имущества и подписания передаточного акта обеими сторонами договора.

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Арендатор в отличие от общих положений, обладает широкими полномочиями по распоряжению. Арендатор без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, или взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, но при условии, что это не приведет к уменьшению стоимости предприятия в целом, это не противоречило другим условиям договора аренды. В случае превышения арендатором полномочий, предоставленных ему договором, общая ответственность за неисполнение или не надлежащее исполнение обязательств. Специальных норм об ответственности в этом параграфе не предусмотрено. Если нарушение носит существенный характер, то арендодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке.

Предоставление таких широких прав по распоряжению, сочетается с возложением почти всех обязанностей по содержанию этого имущества (несение всех расходов по эксплуатации предприятия). Это особенность данного договора.

Законодатель особо регламентирует вопрос о судьбе улучшений арендованного предприятия, неотделимых улучшений. Разрешение на производство улучшений арендатору не требуется получать у арендодателя, это право законом. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость этих улучшений, освободиться от обязанности возмещать стоимость улучшений, арендодатель может, если он докажет, что эти улучшения по стоимости не соразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств предприятия, либо он должен доказать, что эти улучшения проведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Все это доказывается в судебном порядке.

Наличие этой нормы объясняется тем, что необходимо стимулировать арендатора к улучшению производству.

Законодатель ограничил права сторон по изменению и расторжению договора, а также по применению норм о последствиях недействительности сделки.