Аренда зданий и сооружений.

Параграф 4, главы 34.

По договору аренды здания или сооружения – арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В теории ГП понятие здание и сооружение.

Сергеев: здания – для постоянного нахождение для проживания или работы, сооружения технически, временно.

Ветрянский: попытки не обязательны, так как правовое регулирование абсолютно одинаково.

Характерные черты зданий и сооружений:

1) здания и сооружения являются недвижимым имуществом, которое прочно связано с землей.

2)это объекты созданные людьми, искусственно возведенные.

3) здания и сооружения всегда связаны с определенным земельным участком, могут и под землей и над землей.

4)связь с землей является фундаментальной, невозможно перемещения без нанесения существенного ущерба (аренда киосков, павильонов – не подпадает под параграф 4 главы 34).

5) зданием или сооружением – признается лишь такой объект недвижимости, является самостоятельным, отдельно- стоящим. Поэтому признаку здания и сооружения отделяют от жилых и нежилых помещений, при аренде которых не применяются нормы 4 параграфа.

Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000г. № 53 указано, что правовое регулирование аренды нежилых помещений, должна регулироваться нормами параграфа 1 главы 34, за исключением государственной регистрации договора аренды нежилых помещений.

6) лишь, такие объекты, возведение которых закончено, и они могут быть использованы по назначению.

Существенные условия договора: предмет и цена (арендная плата). Арендная плата – должна поступать в имущество арендодателя. Если только оплата коммунальных услуг – то это договор безвозмездного пользования имуществом.

Форма арендной платы устанавливается соглашением сторон, так же как и сроки. В арендную плату, как правило, включается плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание. Арендодатель здания является собственником земельного участка, и он может не обладать им на праве собственности (ст.652 ГК). Если договор не определяет права арендатора, то ему право пользования, на земельный участок, на котором расположено сооружение.

Форма договора – простая письменная форма, единым документом с подписями сторон, не соблюдение влечет недействительность договора. Договор аренды зданий и сооружений заключенный на 1 год и более подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Заключенный на срок менее 1 года, государственной регистрации не подлежит.

Договор аренды зданий можно заключить на неопределенный срок, он не подлежит государственной регистрации.

Передача здания или сооружения оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Это рассматривается как исполнение договора, если законом или договором не предусмотрено иное.

Аренда жилых помещений.

Впервые термин в 1992 году.

С 1 марта 1996 г. договор аренды жилых помещений, могут заключаться, но арендатор не может там проживать, может только передать 3-ему лицу.

Чаще всего договор коммерческого найма помещения или безвозмездное пользование. Арендатор у арендодателя, и например, предоставляет помещение работнику.

В литературе точка зрения, что арендаторами жилых помещения только юридические лица. Но это не так могут и физические лица. п.2 ст. 671 – эту норму нужно читать с учетом п.1.

Специальных норм нет, он регулируется параграфом 1 главы 34. Договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока. В ПК регистрирующие органы не проводят регистрацию таких договоров.

01.11.11