2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда – аннуитетный метод)

Используется в том случае, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения, при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Пример: срок инвестирования 5 лет. Доход на инвестиции 12%.

Таким образом возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда будет возмещаться по следующей схеме:

Год	Остаток основной суммы капитала	Общая сумма возмещения	В том числе
			% капитал	Возмещение основного долга
1	10000	2774	10000*0,12= 1200	2774-1200= 1574
2	10000-1574= 8426	2774	1011,12	1762,88
3	6663,12	2774	799,57	1972,43
4	4688,69	2774	562,64	2211,36
5	2477,33	2774	297,27	2476,73

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента (метод Оскольда)

Используется в тех случаях, когда ставка дохода по первоначальным инвестициям несколько высока и реинвестирование по той же ставке маловероятно.

Для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке, таким образом формула для расчета:

Rб – безрисковый процент

Пример: Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции, в течении 5 лет. Сумма возврата на инвестиции могут быть без риска инвестированы по ставке 6%. Найти коэффициент Оскальда.

Год	Остаток основной суммы капитала	Общая сумма возмещения	В том числе
			% капитал	Возмещение основного долга
1	10000	2974	1200	1774
2	8226	2974	987,12	1986,88
3	6239	2974	748,69	2225,3
4	4014	2974	481,66	2492
5	1521,5	1704,07 (общая сумма не может быть больше остатка основной суммы)	182,58	1521,5

6. Определение коэффициента капитализации при оценки стоимости с реверсией

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться иначе, поскольку возмещение капитала происходит как за счет текущих операционных доходов, так за счет перепродажи объекта недвижимости.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала, с учетом доли изнашиваемой части активов, если известно снижение стоимости объекта, то фонд возмещения строиться с целью возмещения изнашиваемой части активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает, на то что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета ставки капитализации прироста капитальных вложений.

Снижение стоимости недвижимости , которое должно произойти через несколько лет, которое учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи недвижимости.

Rв – возврата

Если стоимость объекта не измениться, то дельта =0.

Если доля на которую планируется уменьшение объекта оценки, тогда дельта идет со знаком «+».

Если стоимость объекта увеличивается, то к значению дельта добавляется «-».

Пример: Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет, за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Rв=0,2

R = 0,12+0,5*0,1=0,22

Пример: на повышение стоимости.

Требуемая ставка дохода на капитал = 14%. Прогнозируется, что прирост цены, через 6 лет-40%. Безрисковая ставка-8%.

R= 0,14-0,4*1/4=0,0733 = 7,33%

(Инвуда)

R = 0,14-0,4*0,1172 = 0,0932 = 9,32%

Пропуск