4. Методы определения коэффициента капитализации

Существует 4 основных метода определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции основывается на рыночных ценах продаж и значений чистого операционного дохода, сопоставимых объектов недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

NOIi – чистый операционный доход

Vi- стоимость

Показатель	Объект
	1	2	3	4
V	120	90	140	75
NOI	20,75	15	25,5	12
R	0,173	0,167	0,182	0,16
R(штрих сверху)	0,171

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности, поскольку информация о чистом операционном доходе и ценам продаж относится к нетранспорентной информации (не прозрачный).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение)

При кумулятивном построении структура коэффициента капитализации будет представлена:

R=RON+ROF

RON-ставка дохода на капитал

ROF-коэффициент капитализации (возврата капитала)

При кумулятивном построении в RON учитываются:

1. Компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций с учетом инфляции

2. Компенсация за риск включая страновой риск

3. Компенсация за низкую ликвидность

4. Компенсация за инвестиционный менеджмент

5. Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости активов

3. Метод ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала)

4. Метод экспертизы (опрос экспертов рынка недвижимости)

5. Методы рекапитализации

В практике оценки существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный метод возврата капитала (метод Ринга)

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет происходить равными долями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни (т.е. величина обратная сроку службы актива).

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в без процентный фонд возмещения

R=Ry+1/n

n-оставшийся срок жизни

Ry – ставка доходности инвестиций

Пример:

Срок 5 лет, ставка доходности 12%, сумма вложений капитала 10000.

Год	Остаток капиталь- ных вложе- ний на на- чало перио- да (V)	Возмеще-ние капиталь-ных вложений	Доход на инвести--руемый капитал (I)	Общая сумма дохода (C)
1	10000	2000	1200	3200
2	8000	2000	960	2,960
3	6000	2000	720	2,720
4	4000	2000	480	2,480
5	2000	2000	240	2,240
ИТОГО		10	3600	13600