5. Определение физического износа зданий методом срока жизни

3. Срока жизни – показатели износа и эффективного возраста экономической жизни находятся в зависимости, выражающуюся в формуле

И=(ЭВ/ФЖ)*100%=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100%

И - износ

ЭВ – эффективный возраст

ФЖ – срок физической жизни

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни

Физический износ можно рассчитать как для отдельных видов здания с последующих суммированием, так и для здания в целом.

И=(ХВ/ФЖ)

ХВ – хронологический возраст

ФЖ – срок физической жизни

При расчете % поправок на износ в сравниваемых объектов (метод сравнения продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом % износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

О- обесценивание

ВС-восстановительная стоимость

И-износ

Тема: доходный метод при определении рыночной стоимости недвижимости.

1. Общая характеристика доходного метода

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потоков будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Эти величины учитывают:

1. Сумма будущего дохода

2. Период в который был получен этот доход

3. Продолжительность получения дохода

Принципы, лежащие в основе данного метода:

1. Принцип ожидания

2. Принцип замещения

Существует 2 метода, используемых при оценке недвижимости, приносящих доход:

1. Метод прямой капитализации

2. Метод дисконтирования денежных потоков

Основными понятиями данных методов являются:

1. Чистый операционный доход (NOI)

2. Коэффициент капитализации (R)

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственников:

1. Упрощенный баланс

2. Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком, для задачи экономического анализа, статей доходов и расходов

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:

1. Потенциальный валовый доход (ПВД) –

«+» - прочий доход, связанный с нормальным функционирование объекта недвижимости

«-» - потери при недогрузки и недосборе платежей

2. Действительный и эффективный валовый доход (ДВД)

«-» - текущие и операционный доходы

«-» - резерв на замещение

3. Чистый операционный доход (ЧОД)

«-» обслуживание долга

«-» инвестиционный расходы (капитальный ремонт, капитальные резервы, арендаторские доделки, комиссионные брокером за аренду)

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС)

«-» налог на прибыль

Итого доход на собственный капитал

2. Метод прямой капитализации

Стоимость объекта определяется по формуле

Схема применения метода прямой капитализации:

1. Определить размер стабилизированного чистого операционного дохода за 1 год (как правило путем усреднения дохода за несколько лет)

2. Определить величину коэффициента капитализации (R)

3. Произвести расчет по формуле.

Преимущества метода прямой капитализации:

1. Простота расчета

2. Использует небольшое количество предположений

3. Отражает состояние рынка

4. Дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здания с одним арендатором и долгосрочным договором аренды)

Метод прямой капитализации не следует применять в следующих случаях:

1. Отсутствует информация о рыночных сделках

2. Неприменимы теоретические методы определения коэффициента капитализации

3. Объект не находится в режиме стабильного функционирования

4. Объект подвергся серьезным разрушением в результате стихийных бедствий или индивидуально направленного износа.

Пример: Собственник прогнозирует доход от объекта в размере:

1	2	3	4	5
570	620	610	580	620

Коэффициент рыночной экстракции - 10%

Определить рыночную стоимость здания доходным методом.

V=NOI/R = (570+620+610+580+620) / 5*0,1 = 6000