- •Экономика недвижимости
- •Понятие и сущность недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка участков под застройку, мосты, тоннели и т.Д.
- •Классификация земельных участков
- •Классификация жилой недвижимости
- •Коммерческая недвижимость
- •Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема: затратный метод при оценки рыночной стоимости недвижимости
- •Понятия и особенности применения затратного метода
- •Оценка износа (понятия и виды износа)
- •Определение уровней износа
- •Метод сравнения продаж
- •Определение физического износа зданий методом срока жизни
- •Тема: доходный метод при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •Общая характеристика доходного метода
- •Метод прямой капитализации
- •Ставки капитализации и дисконтирования
- •Ставки капитализации
- •Методы определения коэффициента капитализации
- •Аналитический метод (кумулятивное построение)
- •Метод ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала)
- •Метод экспертизы (опрос экспертов рынка недвижимости)
- •Методы рекапитализации
- •Прямолинейный метод возврата капитала (метод Ринга)
- •Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда – аннуитетный метод)
- •Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента (метод Оскольда)
- •Определение коэффициента капитализации при оценки стоимости с реверсией
- •Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций
- •Метод дисконтирования денежных потоков
Оценка износа (понятия и виды износа)
Износ – потеря стоимости в следствии ухудшения физического состояния объекта и его морального устаревания, а также в следствии воздействия внешних факторов.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью объекта (восстановительная или замещение) и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.
В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости износ подразделяется:
Физический – потеря стоимости вследствие физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Выражается в старении, изнашивании, разрушении или конструктивных дефектах элементов строения. При определении устранимого или неустранимого физического износа все элементы подразделяются на долговременные и кратковременные.
Долговременные элементы – основание, фундамент, несущая конструкция, перекрытия и т.д.
Функциональный (моральный) – потеря стоимости в следствии относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением созданным для таких же целей. Может быть устранимым и неустранимым. Устранимым считается износ при котором стоимость ремонта или замена устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или существенно не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости.
Внешний – характеризуется факторами извне, финансовыми или законодательными условиями, общеэкономической ситуацией в стране или регионе.
Определение уровней износа
Основные методы определения износа:
Метод экстракции – определяется на основе данных по продаже аналогичных объектов. Определяются эффективный возраст и срок экономической жизни
Метод срока жизни – исходя из текущего возраста и срока физической жизни определяется величина износа
Метод разбиения – оценка стоимости осуществляется по схеме 3.1. оценочная стоимость восстановления объекта
Накопленный износ (физический износ, функциональный, внешний)
Стоимость улучшения с учетом износа
Стоимость земли
Предпринимательская прибыль
Общая стоимость объекта недвижимости
Метод сравнения продаж
Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Основные методы расчета износа:
Нормативный – предполагает использование различных инструкций межотраслевого и ведомственного уровней. В указанных правилах даны характеристики физического износа различных конструктивных элементов и их оценка.
Физический износ определяется по формуле:
U=ΣUi*Li
Ui – износ i-го элемента Li – доля восстановительной стоимости i-го элемента
Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей стоимости восстановления здания принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости утвержденным в установленном порядке, либо на основании их сметной стоимостных
Недостатками подходя являются:
Не учитывает нетипичные свойства эксплуатации объекта
Не позволяет оценивать функциональный внешний износ
Трудоемок в применении
При оценке удельных весовых коэффициентов высока доля субъективного фактора
Стоимостной – оценивает физический износ в соответствии со стоимостью объективно-необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элементов, системы или здания в целом. Расчет обесценивания производится на основе разумных физических затрат на доведение изношенных элементов до состояния новых.