5. Метод валового рентного мультипликатора

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1. Оценить рыночный валовый доход генерируемый объектом

2. Определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналога

3. Умножить валовый доход от оцениваемого объекта на усредненное значение валового рентного мультипликатора (ВРМ) по аналогам.

Вероятная цена продажи:

Где:

Ц – цена объекта

ПВД – потенциальный валовый доход

ВРМ – валовый рентный мультипликатор

m – количество отобранных аналогов

Объект	Цена т.р.	ПВД т.р.	ВРМ т.р.
А	800	160	800/160=5
В	950	175	950/175 = 5,43
С	650	135	650/135 = 4,2
аналог	?	150	Средняя = 5,08

Роль валового рентного мультипликатора может выполнять общий коэффициент капитализации, который показывает отношение операционного дохода к продажной цене.

ЧОД – чистый операционный доход

Пример:

Объект	Цена т.р.	ЧОД т.р.	Общий коэффициент капитализации
А	35	5	- в сравнение не берем (маленький объект)
В	500	40	40/500 = 0,08
С (данный за предыдущий период)	350	35	- в сравнение не берем (данные устаревшие)
D	450	48	48/450 = 0,11
аналог	50/9%=526	50	средняя = 0,095

Тема: затратный метод при оценки рыночной стоимости недвижимости

1. Понятия и особенности применения затратного метода

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях замещения), оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

В основе затратного принципа лежит принцип замещения.

Стоимость постановление – расходы в текущих ценах на строительство точного дубликата с использованием тех же материалов, строительных стандартов, дизайна и качества работ, что у объекта оценки.

Стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность, но построенного из новых материалов, в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Использование затратного подхода необходимо в следующих случаях:

1. Технико- экономическое обоснование (ТЭО) нового строительства

2. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земли

3. При реконструкции

4. При оценке недвижимости на пассивных рынках

5. При оценке объектов специального назначения

6. При страховании недвижимости

7. При определении базы налогообложений

Затратный подход трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристики имеющими историческую ценность, а также для зданий с чрезмерным функциональным физическим или внешним износом

Алгоритм использования затратного метода включает:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей его документации

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения

3. Оценка всех видов накопленного износа

4. Оценка величины предпринимательской прибыль

5. Оценка стоимости участка земли

6. Определение итоговой стоимости объекта