11 Рыночный (сравнительный) подход. Этапы рыночного подхода. Метод прямого сравнения продаж, общая зависимость для определения рыночной стоимости. Метод статистического моделирования стоимости.
Рыночный подход основан на определении стоимости.
Базируется на анализе цен на аналогичные объекты. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость доступного в покупке аналогичного объекта, обладающего той же полезностью, что и объект оценки.
Этапы рыночного подхода:
Изучение рынка, сбор информации о сделках купли-продажи, ценах, предложенных за аналогичные объекты на рассматриваемом сегменте рынка.
Проверка собранной информации.
Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогов, выявление отличий по коммерческим условиям (дата продажи, условия продажи, уторгования, серийность, дополнительный сервис, условия поставки, НДС и т.п.), рыночным условиям и мотивациям продавца, по величине партии, возрасту, состоянию, комплектации, местоположению, фирме-изготовителю, основным параметрам и характеристикам.
Выбор аналогов и метода расчета.
Расчет стоимости объекта по цене каждого аналога за счет внесения в нее корректирующих поправок.
Анализ результата и принятие решений о стоимости объекта.
Методы сравнительного подхода:
Метод прямого сравнения продаж применяется, когда для объекта можно подобрать аналог или аналог с известными ценами сделок, основные параметры которых отличаются от параметров объекта не более чем на 20 % или мере сходства, определенной по критериям не менее 0,8. Это прямой аналог.
S – рыночная стоимость.
Цан – цена аналога.
Кмо – коэффициент приведения цены аналога к дате оценки.
Кифо – коэффициент физического износа объекта.
Кифо – коэффициент физического износа аналога.
К1, К2, К3,…, Кn – коэффициенты оценки, учитывающие отличие значений параметров оцениваемого объекта от объектов-аналогов.
Цдоп. – цена дополнительного оборудования.
Кi разделяются на два вида:
Корректирующие коэффициенты;
Абсолютные коэффициенты.