4.Затратный подход. Определение затратного подхода. Верхняя и нижняя границы стоимости.
Затратный подход основывается на том, что в качестве рыночной стоимости принимаются затраты и издержки на создание и реализацию объекта оценки. Оценка нижней границы стоимости может быть определена из условия, характеризующего точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа). Таким образом, определяется остаточная стоимость воспроизводства. Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения, отражающая точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке аналогичного нового объекта (с учетом факторов износа и времени). При затратном способе определения стоимости нужно учитывать величину износа.
5.Полная восстановительная стоимость объекта и методы ее определения.
Полная восстановительная стоимость – это полная стоимость затрат, которые должен был бы осуществить владелец объекта для полной замены его на аналогичный новый объект по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж объекта); для импортных объектов также таможенные платежи и т.п.
Метод целостной оценки себестоимости - это оценка по основным параметрам объекта в целом.
6.Износ и его виды, методы расчета. Степень износа. Физический, функциональный и внешний (экономический) износ. Обобщенная степень износа.
Понятие износ в оценочной деятельности употребляется в 2-ух смыслах:
1.Как технический термин, определяющий степень материального и физического износа объекта оценки, т.е. частичную или полную утрату им своих первоначальных потребительских свойств;
2.Как экономическое обесценение или устаревание, характеризующее потерю с течением времени первоначальной и восстановительной стоимости объекта оценки в связи с уменьшением его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте, или условиях его жизнедеятельности, так и вне объекта и указанных условий.
Степень износа выражается в долях или процентах по отношению к первоначальной или восстановительной стоимости объекта. Различают физическое, функциональное и экономическое (внешнее) обесценение, порождаемое соответствующими видами износа.
Степень совокупного износа или обобщенная степень износа может определяться по зависимости:
S=1-(1-V)(1-E)(1-F)
S – степень совокупного износа или обесценения;
F, V, E – выраженная в долях степень физического, функционального и экономического обесценения соответственно.
Физический износ.
Как техническое понятие имеет различные виды:
По вызывающим износ причинам:
износ первого рода, накопившийся в результате нормальной эксплуатации, хранения;
износ второго рода, возникающий в результате стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.п.
По времени протекания:
непрерывный износ;
аварийный износ.
По степени и характеру распространения:
глобальный;
локальный.
По глубине износа:
частичный;
полный.
По возможности восстановления утраченных потребительских свойств:
устранимый;
неустранимый.
Неустранимый износ соответствует недостаткам, исправление которых на дату оценки практически (технически) невозможно или экономически нецелесообразно.
Устранимый износ определяется стоимостью его устранения.
Степень реального физического износа определяется различными методами:
1. Прямыми.
2. Косвенными.
К прямым относятся точные методы определения износа, основанные на изучении соответствующих объектов, их испытаниях, оценки износа методами объективного контроля и т.п.
Степень реального физического износа сложного объекта определяется как средняя степень износа важнейших узлов и агрегатов, взвешенная по их доле в общей первоначальной или восстановительной стоимости.
К косвенным методам относятся оценка по общему техническому состоянию объекта в целом, фактическому сроку его службы, объемы выполняемой работы (производительности) и т.п.
В оценочной деятельности в основном употребляются косвенные методы, один из них: укрупненная оценка технического состояния машинообразным экспертным методом.
Функциональный износ.
Проявляется в:
потере стоимости, вызванной появлением либо более дешевых (по всей совокупности затрат как инвестиционных, так и эксплуатационных) объектов того же класса, либо более экономичных и производительных аналогов других классов;
несоответствии характеристик объекта современным общим региональным стандартам или требованиям по обеспечению безопасности, экологическим ограничениям, требованиям рынка и т.п.;
изменении технологического цикла, в который традиционно включается объект (технологический износ).
Экономический (внешний) износ.
Определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов.
Изменение рыночных, экономических, финансовых условий и т.п.
Полная стоимость замещения - это стоимость аналога.
Аналог - это объект, выполняющий те же самые функции, что и оцениваемый объект, имеющий близкие характеристики и параметры, имеющий тот же принцип действия и конструкцию, относящийся к тому же классу, виду, подвиду по классификатору и имеющий минимальную из всех аналогов стоимость.