Операции с земельными участками

Операции с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РФ и рядом нормативно-законодательных актов, напри­мер Законом РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном зе­мельном кадастре», Федеральным законом о введении в действие Земельного кодекса РФ.

С 1992 г. каждому собственнику земельного участка выдавалось свидетель­ство на право собственности на землю, которое регистрировалось в регистрационной книге.

Свидетельство является документом, удостоверяющим право соб­ственности на земельный участок, и служит основанием при соверше­нии сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий по вла­дению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владе­ние, или бессрочное (постоянное) пользование, или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность. Порядок получения земельных участков в собственность граждан и юридических лиц установлен Земельным кодексом РФ.

Процедура оформления права собственности на земельную долю (пай) или выдела участка в на­туре прописана в Федеральном законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяй­ственном производстве, с изменением целевого назначения произво­дится по решению органа исполнительной власти субъекта РФ.

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом поряд­ке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмеще­ние стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные спо­ры рассматриваются в судебном порядке.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной, связанной с владением, пользованием, распоряжением зе­мельными участками деятельностью.

Государственный земельный кадастр РФ - это си­стематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и право­вом положении земель РФ и сведений о террито­риальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его каче­ственную и экономическую оценку.

При государственном кадастровом учете каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

Принципы по ведению Государственного земельного кадастра:

- единство системы и технологий на всей территории РФ;

- непрерывность внесения в кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

- открытость сведений кадастра;

- сопоставимость и совместимость сведений Государственного зе­мельного кадастра со сведениями, содержащимися в других госу­дарственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ре­сурсах.

Государственный земельный кадастр является источником ин­формационного обмена сведениями при осуществлении государ­ственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством РФ.

Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

- земельных участках;

- территориальных зонах, землях и границах территорий, на кото­рых осуществляется местное самоуправление;

- землях и границах субъектов РФ;

- землях и границах РФ.

Единый государственный реестр земель - это доку­мент, предназначенный для проведения государственного кадаст­рового учета земельных участков.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о су­ществующих и прекративших существование земельных участках:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и разрешенное использование земельных участ­ков;

- описание границ земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в т.ч. размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в т.ч. показатели состояния плодородия земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существо­вания земельного участка в соответствующих границах как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответ­ствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровое дело - это совокупность скомплекто­ванных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основа­нием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая карта (план) - это карта (план), на ко­торой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей ис­пользования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами).

Кадастровая карта (план) воспроизводит в графической и тексто­вой формах сведения о местоположении земельных участков и терри­ториальных зон.

Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графи­ческой и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных связанных с землей процессах.

Порядок ведения государственного земельного кадастра следую­щий:

1. На всей территории РФ ведение Государ­ственного земельного кадастра осуществляется по единой мето­дике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

2. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных харак­теристиках вносятся в документы Государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, све­дений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографиче­ских, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий.

3. В отношении каждой категории земель применяется определен­ный Перечень сведений о земельных участках.

4. Сведения о правах не земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный ре­естр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, явля­ющихся юридически действительными на момент внесения ука­занных сведений в Государственный земельный кадастр.

5. Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы Государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой или иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

6. Сведения о территориальных зонах вносятся в документы Госу­дарственного земельного кадастра на основании данных, получен­ных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.

7. Документирование сведений Государственного земельного када­стра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено Федеральным законом.

8. Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение или изъятие не допус­каются.

9. Основные документы Государственного земельного кадастра подлежат обязательному страхованию в установленном порядке.

Пользование землей в нашей стране является платным:

- земельный налог,

- арендная плата,

- кадастровая стоимость, а в случае отсутствия кадастровой оценки земель - нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются земельным налогом. За зем­лю, переданную в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получе­ния банковского кредита под залог земли применяется рыночная, кадастровая стоимость, а в случае отсутствия рыночной и кадастровой оценки земель - нормативная цена земли.

Объектами налогообложения земельным налогом являются зе­мельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование.

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади.

Пользование недрами.

Пользование недрами – недра – это часть земной коры, расположенные ниже почвенного слоя, а при его отсутствие ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающийся до глубин доступных для геологического изучения и освоения.

Отношения возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории РФ, её континентального шельфа, а так де в связи с использованием отходов горнодобывающих и связанных с ним перерабатывающих производств торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соленых озер, заливы морей, регулируются ФЗ РФ.

Недра РФ являются государственной собственностью, по этому не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. В право пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемое и иные ресурсы могут находиться в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Иногда в частной если это не противоречит закону. Пользователями недр могут быть физические, юридические лица, резиденты или нерезиденты, если это не противоречит закону. В отдельных случаях для пользования недрами нужна лицензия, которая выдается юридическим лицам, резидентам РФ. Например для введении работ по добыче радиоактивного сырья, захоронению радиоактивных материалов, токсичных, опасных отходов. Участки недр предоставляются: Срок – для геологического изучения до 5 лет, для добычи полезных ископаемых, на срок отработки месторождения согласно технико-экономическому обоснованию. Для добычи подземных вод (25 лет), для добычи полезных ископаемых с краткосрочным правом пользованием до 1 года.

Бессрочно: - для строительства и эксплуатации подземных сооружением не связанных с добычей полезных ископаемых, для строительства и эксплуатации подземных сооружений, для захоронения отходов, для образования нефти и газа, особо охраняемых геологических объектов.

При отсутствии нарушений, срок лицензии может быть продлен. Пользованиями недрами осуществляется по конкурсу или тренду и является платным. Кроме – собственники земельных участков по добыче общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для своих нужд, пользователи недр ведущие региональные геолого-географические работы без существенного нарушения недр, для образования особо-охраняемых геологических объектов.

Состав платы – сбор за участие в конкурсе и выдача лицензии, платежи за пользование недрами, платежи за производство минерально-сырьевой базы.

Участок моря, как экономическая зона (ИЭЗ). ИЭЗ РФ это морской район находящийся за пределами территории моря РФ и прилегающие к нему. А так же все острова РФ за исключением скал, которые непригодны для поддержания жизни человека или осуществления на них хозяйственной деятельности. Этот район регулируется особым правовым режимом, установленным законом РФ об ИЭЗ РФ международными договорами РФ и нормами международного права.

Внутреннее границы ИЭЗ является внешняя граница территориального моря. Внешняя граница ИЭЗ находится на расстоянии 200 морских миль от исходных линий от которых измеряются ширина территориального моря, если иное не предусмотрено международными договорами РФ.

Делимитация ИЭЗ – это определение государственной границы с описанием её прохождения и нанесением на карту в соответствие с договором. Права РФ, права разведки, разработки, промысла и сохранения живых и неживых ресурсов, разведки морского дна и его недр, сооружение искусственных островов, установок и прочие. Все государства в ИЭЗ РФ пользуются свободами судоходства, полетов, прокладкой подводных кабелей, трубопроводов, а так же другими правомерными с точки зрения международного права видами использования моря, относящимися к этим свободам, связанными с эксплуатацией.

Живые ресурсы ИЭЗ – это все виды рыб, морских млекопитающих, моллюсков, ракообразных, а так же другие водные биологические ресурсы за исключением живых организмов сидящих видов морского дна.

Неживые ресурсы ИЭЗ – это минеральные ресурсы вод, покрывающих морское дно, включая содержащиеся в морской воде химические элементы, их соединения, энергия приливов, течений, ветра и прочие.

Принципы пользования живыми и неживыми ресурсами – платность, финансовое обеспечение изучения, воспроизводство и защита морской среды, ответственность за нарушения условий пользования.

Плату за пользование живыми и неживыми ресурсами исключи­тельной экономической зоны осуществляют пользователи исключи­тельной экономической зоны — граждане Российской Федерации, российские юридические лица независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности и иностранные юридические лица независимо от их организационно-правовых форм и форм собствен­ности.

Система платежей за пользование ресурсами включает в себя:

- сбор за выдачу лицензий (разрешений);

- плату за пользование ресурсами;

- штрафы за сверхлимитное и нерациональное пользование ресурсами;

- другие налоги и сборы, предус­мотренные законодательством РФ.

Плата не взимается за проведение наблюдений в рамках государ­ственного мониторинга, ресурсных и морских научных исследований, за вылов (добычу) живых ресурсов в целях воспроизводства и акклима­тизации. Объемы вылова (добычи) живых ресурсов в указанных целях определяются в порядке, установленном Правительством РФ.

Арестованное иностранное судно или его экипаж освобождаются незамедлительно после предоставления Российской Федерации ра­зумного залога или другого обеспечения.

В случае привлечения к ответственности иностранных граждан за нарушения положений Закона от 17.12.98 г. № 191-ФЗ и междуна­родных договоров, относящихся к живым ресурсам исключительной экономической зоны, к указанным лицам не применяется наказание в виде лишения свободы при отсутствии международного договора между РФ и иностранными государствами и лю­бая другая форма личного наказания.

Споры между РФ и иностранными государствами по поводу реа­лизации их прав в исключительной экономической зоне разрешаются мирными средствами в соответствии с международными договорами РФ и нормами международного права.

Пользованием участка лесного фонда.

Порядок пользования регулируется лесным кодексом РФ. По договору аренды участок лесного фонда предоставляется лесопользователю за плату на срок от 1 до 49 лет для осуществления следующих видов лесопользования.

1. Заготовки древесины

2. Заготовки живицы.

3. Заготовка второстепенных лесных ресурсов. (пни, новогодних елок, сосновых и еловых лап)

4. Побочного лесопользования в том числе сенокошения, пастьбы скота, размещение ульев и пасек, заготовки древесных соков, дикорастущих плодов, ягод, грибов, орехов, лекарственных растений и т.д.

5. Пользование для нужд охотничьего хозяйства.

6. Пользование для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Не допускается сдача в аренду территория государственных заповедников. В договоре аренды указывают:

1. Границы участка лесного фонда

2. Виды лесопользования

3. Срок аренды.

4. Размер арендной платы и порядок ее внесения.

5. Обязанности сторон по охране, защите, и воспроизводства лесов и т.д.

Участки леса сдаются в аренду по результатам тендеров или конкурсов.

Концессия – это договор на сдачу государственным фирмам участков земли с правом добычи полезных ископаемых, строительства сооружений и т.д. По договору концессии участка лесного фонда на срок от 1 до 49 лет пользования сдаются участки неосвоенные без сложившиеся инфраструктуры и требующие значительных средств, для вовлечения этих участков в эксплуатацию. Так же участки лесного фонда могут предоставляться в краткое пользование до 1 года по результатам лесного аукциона. Или на основании решений органов государственной власти субъектов РФ по средствам выдачи лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов.

Лесной билет выдается лесничеством на побочное лесопользование, а на все остальные виды деятельности лесхозом. В составе арендной платы взимается плата за землю, так же платится лесной налог, предназначенный для покрытия расходов государства на воспроизводство древесины и стимулирования национального использования лесных массивов.

Основное место в составе лесного налога занимает попенная плата взимаемая с лесоизготовителей за вырубленными ими деревьями. Размер по пенной плате дифференцируется в зависимости от территориального местонахождения лесосеки, качества и вида древесины, расстояния вывоза до подъездных путей.

Плательщиками налога являются предприниматели, осуществляющие заготовку древесины.

Под древесиной собственной заготовки понимается вся древесина заготовленная самим лесозаготовителем или реализованная им на сторону в переработанном/не переработанном виде или потребленная на собственные нужды.

Лесные подати являются платой взимаемой за основное и побочное лесопользование в том числе для нужд охотничьего хозяйств, спортивных, туристических целей.

Теоретические основы оценки недвижимости.

Основные понятия и оценочна категория.

Оценка стоимости недвижимости – это расчет и обоснование стоимости на определенную дату, то есть целенаправленной упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка, основными факторами является время риск.

Классификация видов стоимости.

1. По степени рыночности. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда ода из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Стороны сделки хорошо осведомлены и действуют в своих интересах. Объект представлен в форме бубличной оферты. Цена сделки предоставляют собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки чьей-либо стороны не было. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

- частичная рыночная стоимость (стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается объект оценки, продажа которого на открытом рынке не­возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра­тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын­ке товаров);

- нормативно рассчитанная стоимость (сто­имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. Обычно нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво­дятся в соответствие с существующими условиями рынка).

2. По методологии оценки:

- стоимость замещения (сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату проведения оценки, с учетом износа. Предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам, близким аналогом оцениваемого объекта);

- стоимость воспроизводства (сумма затрат в рыночных це­нах на дату оценки, необходимых для создания объ­екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма­териалов и технологий, с учетом износа. Это создание точной ко­пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек­та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при­чине изменения технологии, материалов и т.п.).

3. По состоянию объекта после оценки:

- стоимость объекта оценки при существующем использовании (определяемая исходя из существующих усло­вий и целей его использования - объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки);

- ликвидационная стоимость (стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов, - при ликвидации вследствие банк­ротства и открытой распродажи на аукционе).

4. По целям оценки:

- инвестиционная стоимость (исхо­дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес­тиционных целях. Применяют при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Инвестиционная сто­имость может отличаться от рыночной, например, из-за различий в оценке будущей прибыльности, в представлениях о степени риска, разной налоговой ситу­ации);

- стоимость для целей налогообложения (равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы в соответствии с положениями нормативных правовых актов);

- утилизационная стоимость (равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче­том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери­альные активы — это активы, которые достигли предельного состоя­ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте­ряли свою первоначальную полезность);

- скраповая стоимость (вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект);

- специальная стоимость (стоимость, для опре­деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, например, страховая, таможенная и т.п.)

- эффективная стоимость (стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестицион­ной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реали­зации).

Таблица 2 - Факторы, влияющие на уровень стоимости

Уровни	Факторы	Характеристики
1	физические	характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почворельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д;
	экономические	общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка); факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения).
	социальные	базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни.
	административные	налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.).
2		стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенностей региональной и областной инфраструктуры.
3		характеристика основного объекта недвижимости

Основные принципы оценки объектов недвижимости.

Основные принципы отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Выделяют 3 группы взаимосвязанных принципов оценки.

1. Принципы основанные на представлении собственника: принцип полезности, принцип ожидания или предвидения.

2. Принципы связанные с эксплуатацией собственности: принцип вклада, принцип сбалансированности, рациональности

3. Принцип обусловленный действием рыночной среды: принцип соотношения спроса и предложения, принцип соответствия рыночным стандартам,

4. Принцип конкуренции.

5. Принцип изменения стоимости: оценка проводится всегда на определенную дату, оценка всегда проводится на определенную дату, так как зависит от воздействия факторов внешний среды.

6. Принцип экономического разделения.

Методы оценки недвижимости.

Затратный подход он основан на предположениях, что затраты на строительство объекта с учетом износа, совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором объект находится, является приемлемым ориентиром, для определения стоимости недвижимости.

Сфера применения – это налогообложения физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта, техноэкономическое обоснование нового строительства, выбор наиболее лучшего и эффективного использование земельного участка, согласование стоимостей объектов, рассчитанного разными методами, оценка объектов недвижимости в пассивных секторах экономики и страховании.

Недостатки подхода – не отражает стоимость прогнозируемых доходов, трудно определить износ здания старше 10 лет.

Последовательность и осуществление подхода, рассчитывается стоимость земельного участка и работ. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

Рассчитываются все виды износа (физический, функциональный и внешний)

Суммируют все стоимости полученные с учетом износа.

Физический износ – отражает изменения физических свойств объекта с течением времени. Выделяют 4 способа расчета физического износа – экспертный метод, в котором суммируются произведения удельного веса конструктивного элемента процесса и износа конструктивного элемента. При этом износ различают устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания, то ремонт считается неустранимым. Стоимостной – затраты на воспроизводство конструктивных элементов здания, а износ определяется как средневзвешенная величина путем внешнего осмотра недвижимости.

Нормативный или бухгалтерский основы – единые нормы амортизации на восстановление.

Метод расчета срока жизни – срок жизни, это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период, вложения в данный объект будут приносить пропорциональную увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда, когда его сносят.

Методы затратного подхода.

1. Метод сравнительной единицы, то есть удельной стоимости. Скорректированная стоимость умножается на число единиц оцениваемого объекта.

2. По элементный – удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.

3. Сменный – определяется на основании составления новых смет на данный объект недвижимости.

4. Индексный – определяется восстановительная стоимость объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в связи с определенным нормативом правовым актом.

При оценки стоимости компании затратный подход представлен двумя методами. Метод стоимости активов. Метод ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценки действующей компании, обладающие значительными материальными и финансовыми активами.

Отдельные объекты в рамках данного метода, в частности нематериальные активы могут оцениваться другими подходами – сравнительным или доходным. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность этапов:

1. Определение рыночной стоимости всех активов компании.

2. Определение величины обязательств.

3. Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

Затратный подход при оценке зданий, сооружений. передаточных устройств. Все объекты делятся на объекты производственного характера, объекты не производственного характера, объекты незавершенного строительства.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения. То есть инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та в которую обойдется приобретение соответствующего имущества аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек. При оценке зданий сооружений передаточных устройств рассчитывают затраты на производство, активы, за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревание актива.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств проводится либо по отдельным взятым единицам (оценка россыпью), либо все множество машин условно-независимых друг от друга, имеющих технологические связи как между отдельными единицами комплекса, так и в связи окружающих их инфраструктуры.

Системная оценка – в процедуру оценки включает два этапа:

1. Определение рыночной стоимости аналога

2. Определение величины износа.

Метод ликвидационной стоимости.

Порядок расчета ликвидационной стоимости:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов

2. Формируется оценочная масса имущества

3. Формируется сумма задолжности компании

4. Обосновывается размер затрат

5. Выделяются затраты связанные с ликвидацией и затраты связанные с владением активами до их реализации

6. Оценивается реализуемое имущество

7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планирования срока реализации для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с точки зрения ликвидности и риска возможной не продажи

8. Строится график реализации имущества и определяется совокупная выручка от реализации текущих материальных и нематериальных активов

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолжности за период реализации и осуществляется выплаты по обязательствам

10. Оценка ликвидационной стоимости

Доходный подход включает в упрощенном варианте 3 метода:

1. Метод капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов полученных от объектов недвижимости. Стоимость равна = Чистый денежный поток/ Коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта при этом учитывается чистая прибыль от эксплуатации объекта.

Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина от ожидаемого чистого годового дохода полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных доходов и резервов но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационным отчислениям. Данный метод используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.

2.

Метод дисконтирования предполагает четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.

3.

Последовательность метода: 1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов. 2. Прогнозируются потоки денежных средств по каждому году владения. 3. Дисконтирование денежных средств путем приведении их за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. 4. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли. 5. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии выручки от продаж. Приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования. 6. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий. 7. Расчет чистой текущей стоимости объекта, как разница между текущей стоимостью доходов полученный за ряд лет и суммой привлеченной заемных средств.

Метод валовой ренты. Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальной или действительной валовой доход. При определении мультипликатора не нужно вносить на различие сопоставимых объектов.

Рассмотрим поле подробно основные метода доходного подхода:

1. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса которые затем дисконтируют от ставки дисконта с соответствующей требуемой инвестором ставки дохода. Основным показателем используемом в рамках данного метода является денежный поток. Рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Этапы: 1. Расчет величины скорректированный чистой прибыли с прогнозом прочих операционных расходов. Расчет величины денежного потока – скорректированная чистая прибыль + амортизация +- дельта собственного оборотного капитала +- долгосрочной задолжности –капитальные вложения.