4.2. Ситуация 2

Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества признанной банкротом сельскохозяйственной организации, так как в нарушение требований пункта 1 статьи 179 Закона N 127-ФЗ перед реализацией отдельных объектов недвижимого имущества сельскохозяйственной организации оно не было выставлено на торги как единый имущественный комплекс (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2008 N Ф08-5375/2008).

Суть дела.

Конкурсный управляющий разместил в СМИ сообщение о преимущественном праве приобретения имущества сельскохозяйственной организации по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика. Впоследствии с заявками на преимущественное приобретение имущества обратились 3 претендента (крестьянско-фермерское хозяйство, предприниматель и общество).

Собранием кредиторов сельскохозяйственной организации принято решение о продаже имущества предпринимателю.

Общество обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества сельскохозяйственной организации, заключенного при наличии обращений иных лиц, имеющих преимущественное право на его приобретение. Кроме того, в нарушение требований статьи 179 Закона N 127-ФЗ перед реализацией отдельных объектов недвижимого имущества сельскохозяйственной организации оно не было выставлено на торги как единый имущественный комплекс.

По мнению сельскохозяйственной организации, ее имущество представляет собой совокупность разрозненных объектов недвижимости, непригодных для использования по назначению и не являющихся составными элементами единого производственного процесса. Статья 179 Закона N 127-ФЗ не содержит нормы, устанавливающей правило на случай обращения нескольких лиц, обладающих преимущественным правом на приобретение имущества должника - сельскохозяйственной организации. Договор купли-продажи был заключен с предпринимателем как с лицом, владеющим и пользующимся земельным участком максимальной площади из всех трех претендентов.

Позиция суда.

Согласно статье 179 Закона N 127-ФЗ при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника. Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. Арбитражный управляющий при продаже указанного имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.

По смыслу данной нормы предприятие выставляется на торги как единый имущественный комплекс (статья 132 ГК РФ). Нормами действующего законодательства не предусмотрены изъятия из общего правила пункта 1 статьи 179 Закона N 127-ФЗ об обязанности арбитражного управляющего сельскохозяйственной организации выставить на продажу на первых торгах именно предприятие должника как единый имущественный комплекс, а не отдельные объекты недвижимого имущества должника. Несоблюдение данного правила влечет несоответствие заключенного договора купли-продажи закону.

Доводы сельскохозяйственной организации о том, что на момент совершения сделки у нее отсутствовал имущественный комплекс, а остались только разрозненные объекты, не подтвержден документально. Поэтому первоначально конкурсный управляющий в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 179 Закона N 127-ФЗ должен был выставить на продажу на торгах предприятие должника как единый имущественный комплекс.

Суд признал договор купли-продажи ничтожной сделкой.

Комментарий к Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2008 N Ф08-5375/2008.

Из буквального толкования статьи 179 Закона N 127-ФЗ не ясно, что вначале должен предложить кредиторам конкурсный управляющий: реализовать предприятие должника как имущественный комплекс на торгах или предложить имущество должника лицам, имеющим право на его преимущественную покупку. Судебная практика придерживается в этом случае различных позиций.

1. Реализация имущества сельскохозяйственной организации должна производиться согласно последовательности, определенной в статье 179 Закона N 127-ФЗ: сначала - продажа предприятия как имущественного комплекса, затем - предложение лицам, имеющим преимущественное право, затем - реализация имущества на торгах (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2007 N А72-10202/04-17/39, а также комментируемое Постановление).

2. Сначала конкурсный управляющий должен предложить имущество лицам, имеющим преимущественное право его приобретения, а уже потом имущество выставляется на торги, причем первый раз в составе предприятия как имущественного комплекса (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2006 N Ф03-А16/06-1/3810, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.05.2006 N Ф04-2488/2006(21907-А03-24), ФАС Поволжского округа от 14.02.2006 N А12-23244/05-С15).

Также следует отметить, что довод сельскохозяйственной организации о том, что статья 179 Закона N 127-ФЗ не содержит нормы, устанавливающей правило на случай обращения нескольких лиц, обладающих преимущественным правом на приобретение имущества, после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ не имеет смысла. Указанный Закон ввел следующую редакцию абзаца 1 пункта 3 статьи 179 Закона N 127-ФЗ: "В случае если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц, предприятие должника или имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым".

("Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров по Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" за период с 01.01.2008 по 31.12.2008" ("Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения") (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009))