64. Основания и порядок по договору соц найма.

Социальный найм представляет собой некий, на сегодняшний день весьма ограниченный, вариант использования жилищных помещений.

Прежнее законодательство основывалось на положениях прежней конституции, где указывалось, что государство обязуется обеспечивать граждан жилым помещением.

В настоящей Конституции другие права. У нас не закреплён принцип того, что государство обязуется обеспечивать граждан жильём. Там сказано, что государство содействует гражданам в улучшении жилищных условий. Фраза достаточно расплывчатая, ибо содействовать можно и советом из серии «Хотите жильё – купите».

В ныне действующем ЖК РФ закреплены условия, конкретные требования к этим гражданам, при которых граждане имеют права требования на заключения такого договора.

По общему правилу для получения такого жилого помещения надо, чтобы граждане нуждались в улучшении жилищных условий, а также одновременно граждане должны относиться к категории малоимущих.

Для отдельных категорий лиц, которые установлены федеральными законами или законами субъектов РФ, для них необходимо выполнение одного критерия – нуждаемости. Идёт речь о прямо предусмотренных категориях субъектов: скажем, в ФЗ «О прокуратуре» есть.

Но мы будем говорить об общих случаях. А для него надо два условия – нуждаемость и малоимущими быть.

Нуждающимися с точки зрения ЖК могут быть следующие категории граждан:

1) Лица, которые жилья не имеют. Вообще. Это лица, которые не являются собственниками жилого помещения или членами семей собственников, не являются нанимателями жилого помещения… В общем, вообще нету.

2) Лица, которые проживают в жилых помещениях, непригодных для такового проживания, не отвечающих установленных требованиям.

3) Лица, которые проживают в квартирах, занятых несколькими семьями (коммунальные квартиры), если в составе семьи имеется некое лицо, страдающее тяжёлой формой хронического заболевания, при которых совместное проживание с ними невозможно (к примеру, открытые формы туберкулёза).

4) Лица, которые имеют обеспеченность жилой площадью менее установленной нормы на человека. Есть разные нормы – нормы предоставления жилья, учётная норма. Учётная норма. В Воронежской области есть закон от 9 октября 2007 года №93-ОЗ «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма». В этом законе есть статья 3, которая определяет так называемую учётную норму для Воронежской области, и она составляет 11 (одиннадцать) квадратных метров общей площади на человека. Решением от 7 июля 2005 года городской Думы города Воронежа ранее была установлена та же самая учётная норма (а вот норма предоставления различаются). В этом законе Воронежской области определяются ещё дополнительно категории граждан, которые имеют право претендовать на получение жилья (перечень на две страницы, причём часть из них – это перечисление тех лиц, которые прямо предусмотрены специальными законами (несовершеннолетние узники концлагерей), + те граждане, которые становились в очередь на получение жилья из тех предыдущих тридцати, часть из которых упразднена). Закон этот областной просмотреть.

Иных категорий нет в ЖК РФ – это все. В предыдущих документах, ранее действовавших, с учётом документов субъектов – там выделялось порядка тридцати категорий нуждающихся.

Для получения такового жилья гражданин должен быть малоимущим.

В Воронежской области есть закон от 30 ноября 2005 года за номером 72-ОЗ «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма в Воронежской области».

Этот закон тоже нужно прочитать.

Решение о признании гражданина малоимущим принимается органами местного самоуправления на основании законов.

Два критерия: наличие находящегося в собственности имущества и размеры его доходов.

В областном законе описана сама методика, но конкретных показателей для оценки малоимущий ли человек не сказано. Есть то, кто принимает, что должен учитывать, а вот конкретных цифр – нет.

Есть такой документ, как Решение Воронежской городской думы от 20 мая 2009 года, в котором установлены некие пороговые значения стоимости имущества и доходов в целях признания граждан малоимущими. Здесь есть некая расчётная формула. Самое решение тоже небольшое – всего на две странички. По этой формуле и производится расчёт. Из этой формулы вытекает, что если у вас вообще за душей нет собственности, но есть 6933 рубля дохода – вы богатый человек. При определении стоимости имущества в первую очередь оценивается собственность на помещения, земель, транспортных средств, предметы антиквариата, искусства, ценные бумаги, суммы во вкладах в банках…

В общем, это очень редкие случаи.

Чтобы гражданин был малоимущим он должен получить решение муниципального органа о том, что он малоимущий.

Для того, чтобы граждане могли получить жилое помещение (подавляющая их масса находится в муниципальной собственности), то по месту жительства он обращается в орган местного самоуправления с документами, подтверждающие нуждаемость и то, что он малоимущий для постановки на учёт. А ещё должна быть справка, которая подтверждает, что он не ухудшал свои жилищные условия.

В ЖК есть норма, что если граждане в течение пяти лет до постановки на учёт намеренно ухудшили свои жилищные условия. Нужно получить для этого справку о сделках, заключённых с недвижимостью. НО!!! Мы не можем получить справку о сделках, только о правах на недвижимость. Но у нас также нет всероссийской базы… То есть, у нас что-то было и мы в течение пяти лет их продали – значит, ухудшили. Однако, наличие собственности в другом субъекте может и не стать известным в этом субъекте.

Если все органы представлены, то органы должны в 30 дней должны решение принять о постановке или не постановки на учёт. Не поставить на учёт они могут, если нет документов каких-то либо какие-то условия не выполнены.

Но есть не только очереди нуждающихся, но есть и граждане, которые имеют право на внеочередное предоставление жилья. А ещё раньше были и первоочередные очереди – теперь их нет. Внеочередные – когда жилое помещение стало непригодным в связи со стихийным бедствием.

А потом они стоят в очереди и ждут. Причём периодически они предоставляют документы о том, что основания не отпали.

Парадоксальная норма: могут на выбор предоставить вместо квартиры земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то гражданина снимают с учёта и… Он, по факту, может сразу после опять поставиться на учёт.

Орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении жилого помещения и на основании этого решения заключается договор социального найма.

По прежнему ЖК был ещё некий промежуточный этап – на основании решения о предоставлении жилого помещения ему выдавался ордер и на основании этого ордера он вселялся и потом уже он заключал договор. Сейчас этого ордера нет.

В ПП ВС «О применении жилищного кодекса» для оспаривания предоставления гражданину жилья были иски о признании ордера недействительным. Теперь же иски о признании недействительным решения органа местного самоуправления и также признании недействительным договором социального найма. ВС написал, что требования о признании этих решений недействительными подлежат разрешению исходя из аналогии закона применительно к правилам, установленным для недействительных сделок. То есть в том же порядке, что и недействительные сделки, хотя вообще-то это административное решение, тут сделкой и не пахнет. Но – по правилам сделки, поэтому те же правила, та же исковая давность 3 года…

Основания для признания решения недействительным: если представлены несоответствующие действительности сведения или были неправомерные действия должностных лиц (за взятку), или если очередь нарушена (тому, кто десятым стоял – дали, а тому, кто первым – нет).

Последствия недействительности: гражданин переселяется в ранее занимаемое помещение, а если невозможно – то ему предоставляется равноценное ранее занимаемому.