Прекращение договора аренды

Основания:

1. Исполнение договора.

2. Ликвидация ЮЛ, являющегося арендодателем или арендатором (ст. 419), смерть же ФЛ – не прекращает договора, права и обязанности умершего переходят к его наследникам.

3. …

4. Исковое требование в суд одной из сторон.

И т.д.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:

1. Использование арендатором имущества с нарушением условий договора или назначения имущества (п. 2 ст. 450).

2. Существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества.

3. Просрочка 2-х сроков платежа арендной платы.

4. Невыполнение арендатором обязанностей по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендуемого имущества.

Особенности предъявления искового заявления в арбитражный суд арендодателем: Он должен предъявит копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей (ст. 104, 108 АПК).

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора:

1. Не предоставление арендодателем предмета аренды.

2. Предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию.

3. Не выполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду.

4. Непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

62. Договор аренды зданий и сооружений

– арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650).

Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний Стороны:

1) Арендодатель – любое ЮЛ, являющееся собственником сдаваемого аренду имущества;

2) Арендатор – только ЮЛ (п. 2 ст. 671).

Нормы об аренде нежилых помещений отсутствуют, поэтому их аренда регулируется положениями о договоре аренды.

Предмет договора – здания и сооружения целиком, кроме жилых помещений (существенное условие). Предмет характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота.

Цена договора – арендная плата – устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м, а также включает в себя плату за пользование земельным участком (если это не изменено договором). Условие о размере арендной платы в договоре – существенное условие договора.

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально. При этом часто практикуется предварительная оплата.

Срок договора. Договор на срок более 1 года подлежит государственной регистрации.

Форма договора – пис., если аренда на срок менее 1 г, нотариальная, если более 1 года.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Особенности передачи предмета:

1) только после государственной регистрации;

2) по передаточному акту в течение 10 дней либо 1 месяца после подписания договора.

3) передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок под ней;

4) при передаче земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653, п. 1 ст. 658).

Обратить внимание, в кодексе есть явная несуразица. Нормы сформулированы так, что нигде не говорится о том, что помещения в зданиях чем именно регулируется.

Договор аренды здания сроком меньше года не требует регистрации.

В 2000 году появилось Информационное Письмо Высшего Арбитражного суда от 1 июля 2001 года, где начались вот эти вот изыски – «принимая во внимание, что здание и нежилые помещения в нём являются объектами, отличными друг от друга, но неразрыно связанными, к государственной регистрации договор аренды нежилых помещений применяются правила статьи 651 ГК РФ».

Для зданий и сооружений прямо написано, что не только предмет, но и цена являются существенными условиями.

Существенным условием договора аренды является её предмет. Информационное письмо ВАС от 2002 года, где были даны разъяснения относительно предмета договора аренды. Считалось недопустимым сдавать аренды, которые не имеют индивидуализации как таковых – крыши, лестничные пролёты, стены… Семь лет практика исходила из этого информационного письма.

Постановление Пленума 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственника на общее имущество здания», там пункт 7 есть – по соглашению сособственником общего имущества (собственников помещений здания) допускается договор пользования отдельной части здания – к примеру, несущей стены и т.д. Стороной такого договора являются все долевые сособственники, к таким договорам применяются нормы аренды.

Существенные условия – добавляется ещё и цена.

Регистрация.Информационное письмо от 2001 года «О практике применении ФЗ «О регистрации помещений и сделок с ними».

Регистрируется всё, что конкретно год и более. Если неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на тот же срок – это заключение нового договора, так как норма 621 статьи императивна, поэтому, раз снова договор и снова меньше года – значит, не регистрируем.

Есть куча проблем: нет определений капитального и текущего ремонта, нет разграничения улучшений и ремонтов… Но считается, что капитальный обеспечивает сохранение объекта в целом – если его не производить, то объект исчезнет. А текущий – это какой-то косметический ремонт, поддержание в нормальном состоянии…