3. Физический износ здания определяется по формуле

Ф₃ = УТОЧНИТЬ СО СТР 171 Пикулькина

где Ф₃ — физический износ объекта;

Ф ^— физический износ отдельной конструкции, элемента или сис­темы, %;

к — число отдельных конструкций, элементов или систем в объ­екте;

— коэффициент, показывающий долю восстановительной стои­мости отдельной конструкции, элемента или системы в об­щей восстановительной стоимости здания.

Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, %, следует принимать по укрупненным показателям восстанови­тельной стоимости зданий.

Числовые значения физического износа следует округлять: для от­дельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%, для кон­струкций, элементов и систем — до 5%, для зданий в целом — до 1%.

4. Остаточная восстановительная стоимость объекта:

ОС = ПВС + Ф₃.

Рыночная стоимость объекта:

РС_ЗД = ОС + РС₃.

Примеры расчета рыночной стоимости недвижимости и вариан­ты для самостоятельной работы представлены в Приложении.

Услуги по совершению операций с объектами недвижимости составляют предмет риэлторской деятельности.

Различают следующие виды деятельности риэлтора:

• деятельность агента или поверенного, брокера, дилера, по­средника;

• по организации торговли недвижимым имуществом;

• по созданию отдельных объектов недвижимости в целях по­следующей их продажи или передачи в возмездное пользо­вание;

• по доверительному управлению недвижимым имуществом;

• по предоставлению консультационных услуг.

Регулирование земельных отношений

Управление земельными ресурсами включает вовлечение участ­ков в экономический оборот, их перераспределение в пользу эф­фективных субъектов хозяйствования, разработку правил земле­пользования, ведение земельного кадастра и другие функции.

В результате приватизации подавляющая часть земель сельско­хозяйственного назначения и ведения личного подсобного хозяйст­ва передана в частную (общую, долевую) собственность. В частную собственность переданы и землеустроительные организации, реали­зующие процедуры установления правового статуса земельных уча­стков. Собственность на не выделенную в натуре землю фиксирует­ся свидетельством на земельный пай. В России насчитывается око­ло 36 млн владельцев паев.

Неприватизированные земли разграничиваются между феде­ральным, региональным и местным уровнем власти в течение уже более 10 лет. Там, где разграничение осуществлено, земли закреп­ляются преимущественно за федеральным уровнем власти. Неболь­шими массивами неприватизированных земель распоряжаются ор­ганы местного самоуправления, а крупными — субъекты РФ, хотя разделение на небольшие и крупные участки достаточно условно.

В границах муниципального образования могут быть земли раз­ных форм собственности и целевого назначения: общего пользова­ния, для развития поселений, рекреационные и т.д.

Органы муниципальной власти наделены большими правами в земельных отношениях. При их участии осуществляются следую­щие операции:

• национализация, муниципализация, экспроприация, право преимущественного приобретения;

• обмен земельными участками, передача титулов;

• купля-продажа земельных участков на открытом рынке;

• взимание налогов, штрафов с землепользователей, освобож­дение от налогов;

• установление правил застройки;

• заключение соглашений о застройке. Права на землю являются основополагающими для инвестиций в недвижимость. Право собственности на здания и сооружения без права собственности на участок — просто фикция. Участок — фак­тически главная часть недвижимости, которую покупатель оплатил. Но участок под зданием собственную стоимость капитализирует в предприятии, если покупатель приобретает это здание.

Для получения земельного участка у инвестора есть разные воз­можности:

• выиграть право на заключение договора аренды земельного участка с администрацией по результатам проведения торгов;

• приобрести до 100% акций в специально созданной компа­нии, имеющей юридические права на землю (как правило, в обществе с ограниченной ответственностью);

• купить земельный участок.

При сравнимых финансовых аспектах второй способ для инве­стора предпочтителен, особенно если продается 100% акций (долей) участия в компании — арендаторе земельного участка: такой подход позволяет быстро приобрести контроль над правами аренды на зе­мельный участок.

Возможно также получение участка в пользование в рамках осуществления совместного инвестиционного проекта с городом.

Земельные участки под жилищное строительство продаются че­рез аукционы, чтобы гарантировать доступ к этому бизнесу многим компаниям. Муниципальные органы выставляют участки на аукци­он при условии гарантированного проведения коммуникаций. Должны быть подготовлены условия передачи земельного участка в аренду, проект договора аренды, градостроительное обоснование, условия подсоединения к городским коммунальным сетям.

В Западной Европе крупные проекты строительства объектов инфраструктуры финансируются по следующей схеме: частный ин­вестор заключает договор с государством или муниципальным обра­зованием о строительстве, приобретении в собственность, эксплуа­тации и обратной передаче объекта инфраструктуры государству, либо после возврата вложенных средств и получении определенной суммы прибыли, либо по прошествии определенного количества лет, либо когда государство имеет средства на выкуп этого объекта обратно в свою собственность (так называемая схема ВОТ, или BOOT (build, own, operate, transfer)).

Процедура сдачи в аренду должна быть прозрачной, равнодо­ступной для всех потенциальных арендаторов. Участки с временно свободными помещениями передаются в аренду субъектам малого бизнеса, некоммерческим организациям. Арендная плата не должна быть дискриминационной и не должна превышать ее уровень в 175 аналогичных условиях в частном секторе. Арендаторы должны пла­тить сумму, которая соответствует уровню доходности их бизнеса, т.е. арендная плата должна дифференцироваться.

Средства арендаторов привлекаются на проведение капитально­го ремонта объектов с частичным зачетом затрат в счет арендных платежей.

Бичом арендных отношений стали злоупотребления субарендой, теневой рынок и другие нарушения, лишающие казну доходов. На­пример, в Москве муниципальные земли составляют 1/4 рынка ком­мерческой недвижимости, власти сдают в аренду около 10 млн кв. м. Но зарабатывают на этом компании, арендующие площади у горо­да. Ставки аренды муниципальных земель в 3 раза ниже рыночных. Площади сдаются в аренду с условием благоустройства располо­женных на них помещений. Компании ремонтируют помещение, а затем сдают в субаренду. У компаний появляются сверхприбыли, а в казну попадают крохи.

По аренде офисов и других нежилых помещений Москва — один из самых дорогих городов, уступает лишь Лондону, Токио, Парижу. Один квадратный метр офисной площади обходится в 850 долл. в год (в Манхэттене — 550 долл.). Но деньги делает на аренде вовсе не городская казна, задание по сбору арендной платы едва выполняется, в 2004 г. поступило лишь около 10 млрд руб., в том числе 0,5 млрд от земли. Город спонсирует льготников, кото­рые тоже сдают помещения в субаренду по рыночным ценам ком­мерсантам в несколько раз дороже.

Каждое муниципальное образование, как правило, по-своему начисляет арендную плату за землю для предпринимателей. Это порождает субъективный подход глав администраций: одним льгот­ные ставки, другим разорительные, хотя, казалось бы, местному бюджету деньги нужны. Законом Московской области установлен предельно допустимый уровень арендной платы — 256 руб./кв. м в 2004 г. Устанавливается базовая ставка для всех городов и рай­онов, а к ней утверждаются корректирующие коэффициенты:

• К_д — в зависимости от предмета деятельности предпринима­телей — арендаторов;

• Пад — повышающий коэффициент в зависимости от резуль­татов деятельности.

При выделении земель под коттеджное, особенно элитное, жилищное строительство местное самоуправление могло бы частично решать вопрос обеспечения малоимущих граждан социальным жильем.

Сейчас бизнес больше интересуется землями городов, хотя в сознании людей земля ассоциируется прежде всего с сельским хозяйством.

Сельскохозяйственное производство исторически и традиционно находилось под административным и экономическим влиянием, воз- действием государственной и муниципальной власти. В последние годы ситуация кардинально меняется. Путем скупки у сельских вла­дельцев земельных и имущественных паев новые собственники, т.е. компании, банки, физические лица, получают в распоряжение сельскохозяйственные фонды, но не спешат вкладывать в полученную землю средства. Поэтому интенсивно идет распад коллективных хозяйств, даже существующих в форме акционерных обществ, при этом реорганизаторы вместо фермерских хозяйств и десятков сельскохозяйственных предприятий создают одну-две сверхкрупные компании с неясными целями, сокращают поголовье скота и посевные площади.

Земля — не такой ресурс, которым с выгодой должны пользо­ваться только избранные. Закон о приватизации земли в России принят, но торговля землей на пользу только спекулянтам и во вред земледельцам, помеха для них. В мире много стран, где частная собственность представлена во многих сферах. Но редко где разре­шена свободная купля-продажа земли.

Местная власть, распродающая землю, лишает себя не только во­зобновляемого источника доходов в виде арендной платы. Передав землю в частную собственность по современному законодательству, приобрести ее для своих нужд она может лишь за деньги и недешево.

Муници­пальная власть обязана защищать здоровье, безопасность, социаль­ную справедливость, благополучие общества.

За рубежом частная собственность на землю номинально доми­нирует, но реально полномочия частных собственников существенно ограничены в интересах общества. Допускается отчуждение правомо­чий собственника без выплаты компенсации для определения целе­вого назначения земли и установление нормативных моделей земле­пользования. Среди распространенных мер земельной политики — ограничение строительства для противодействия «расползанию» го­родов, искусственное поддержание цены земли для разных форм землепользования; административно или экономически собственник принуждает землепользователей соблюдать установленные для них правила обращения с землей. Частная собственность на землю теряет самое существенное — право изменения вида землепользования.

Жесткие стандарты, смещающие акценты с права на обязанно­сти собственника, превращают право частной собственности в нелегкое бремя.

В США 2/3 всей территории находится в частной собственно­сти. Частным владельцам принадлежит практически вся пашня; значительная часть других сельскохозяйственных земель, большие массивы лесов, земли, занятые строениями производственного и жилого назначения. В частной собственности находятся курорты; заповедники, уникальные природные комплексы, экзотические* острова и другие природные объекты, подлежащие особой охране.

Но, например, в шт. Вермонт действует разрешительный порядок землепользования на территории целого штата, основанный на планировании использования и охраны земель. Разрешение требуется не только для осуществления того или иного вида землеполь­зования, но и для самой продажи земельного участка или его части. В течение семи дней после поступления ходатайства о разрешении уведомление об этом направляется в органы местной печати для ^оповещения общественности¹.

====================

Имущество местного самоуправления.

Годовая арендная плата за нежилые помещения (здания, сооружения) рассчитывается по формуле

Апл = Q х (Ам + Нкр + Рп) х Jкр х So,

где: Апл – годовая арендная плата за нежилое помещение (здание, сооружение), руб.;

Q – коэффициент муниципальной опеки (0 – 1)

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м общей полезной площади нежилого помещения (здания, сооружения), руб./кв. м;

Нкр – накопления на капитальный ремонт;

Рп – рентная плата (часть прибыли, дохода, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду помещения (здания, сооружения);

Jкp – корректирующий коэффициент;

Зт – минимальный размер оплаты труда;

So – общая полезная площадь, кв. м.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м общей полезной площади помещения (здания, сооружения) (Ам) независимо от срока его эксплуатации определяется по формуле:

Ам = Св х Нам,

где: Св – восстановительная стоимость помещения (здания, сооружения) в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м.

Восстановительная стоимость определяется по данным Бюро технической инвентаризации в ценах 1969 г. с коэффициентом 43.

Нам – норма амортизационных отчислений на полное восстановление, равна 0,012;

Нкр – норма отчислений на капитальный ремонт здания (сооружения) за 1 кв. м общей полезной площади.

При сдаче в аренду здания (нежилого помещения) с износом более 50% и в случаях, когда проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора, Нкр = 0.

Рентная плата (Рп) определяется по формуле:

Рп = Сд x Кк x А x Кг,

где: Сд – действительная стоимость помещения (здания, сооружения) с учетом износа в расчете на 1 кв. м общей полезной площади.

Действительная стоимость помещения (здания, сооружения) определяется по данным бюро технической инвентаризации на момент заключения договора в ценах 1969 г. с коэффициентом 43.

Кк – коэффициент минимальной комфортности:

• 1-й этаж и выше – 1,0;

• цокольный этаж, полуподвал подвал – 0,75.

Кг – коэффициент градостроительной ценности;

А – базовый коэффициент, определяющий профиль использования арендуемого помещения.

Перечисленные коэффициенты определяются решением городского Совета народных депутатов

Форма аренды нежилых помещений получила широкое распространение, особенно в секторе малого предпринимательства, и доходы муниципального бюджета г.Владимира постоянно возрастают по этой статье доходов.

Расчет платы за наем жилого помещения производится путем определения базовой ставки за наем жилья.

Первоначально определяется ежемесячный размер амортизационных отчислений на полное восстановление общей площади жилых зданий, заселенных по договорам социального найма, по каждой группе жилых зданий на основе балансовой стоимости и норм амортизационных отчислений.

П

Рам.отч. = Б ст. x __ x 100 руб./мес., где

12

Рам.отч. - размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по группе капитальности (руб./мес.);

Б ст. - восстановительная стоимость жилых зданий группы капитальности, заселенных по договорам социального найма по инвентаризационной стоимости (руб.);

П - норма амортизационных отчислений (в %) по группе капитальности (табл. 4);

12 - число месяцев в году;

100 - перевод нормы амортизационных отчислений из процентного выражения в натуральное число.

Затем определяется сумма амортизационных отчислений для всего жилищного фонда суммированием размера амортизационных отчислений по всем группам капитальности домов:

Робщ.ам.отч. = (Р1 + Р2 + Р3 + Рn) руб./мес., где

Робщ.ам.отч. - сумма амортизационных отчислений за месяц;

Р1, Р2, Р3... - размер амортизационных отчислений каждой группы капитальности муниципального (государственного) жилищного фонда.

Плата за наем за 1 кв. м общей площади муниципального (государственного) жилищного фонда определяется:

Робщ.ам.отч.

Пн 1 кв. м = _________ (руб./мес.), где

Sобщ.

Робщ.ам.отч. - сумма амортизационных отчислений (руб./мес.);

Sобщ. - общая площадь муниципального (государственного) жилищного фонда, заселенного по договорам социального найма (кв. м).

Далее определяется базовая ставка платы за наем жилого помещения, взимаемая с населения:

Пбаз. = (Пн x Дн) руб./мес., где

Пн - плата за наем 1 кв. м общей площади жилищного фонда за месяц;

Дн - доля оплаты населением платы за наем жилья, установленная в г. Владимире, в %.

Фактическая величина платы за наем жилого помещения определяется исходя из базовой ставки платы за наем, с применением системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень потребительских качеств жилья.

Коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья, устанавливаются с учетом градостроительных и других местных условий г. Владимира.

В приложениях №№ 2,3 к настоящему Положению (табл. 5 и табл. 6 соответственно) приведен перечень показателей качества жилья, учитывающих потребительские свойства района, дома и жилого помещения.

Порядок расчета платы за наем жилья.

Для расчета ставки платы за наем по различным категориям жилых зданий применяются коэффициенты, учитывающие:

потребительские свойства домов - Кд;

потребительские свойства района - Кз.

Ставка платы за наем жилого помещения рассчитывается по формуле:

Пн = Пб x Кд x Кз, где

Пб - базовая ставка платы за наем жилья.

Примечания.

1. Ставка платы за наем жилых помещений, расположенных на первом и последнем этажах, а также не имеющих одного и более видов благоустройства взимается с понижающим коэффициентом 0,9.

2. Плата за наем жилья в домах муниципального и государственного жилищного фонда учитывается на счете "Целевые финансирование и поступления" и используется на проведение работ по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда.

3. При расчетах за наем жилья с нанимателей жилых помещений налог на добавленную стоимость дополнительно не взимается.

======================*****====================