1 Игнатов в.Г., Рудой в.В. Местное самоуправление: Учебн. Пособие. Ростов н/д, 2003. С. 244.

Не менее важен и такой аспект последствий ликвидации муни­ципальных предприятий: они несут социальную нагрузку и сдержи­вают рост тарифов на жилищно-коммунальные и другие услуги, при необходимости получая дотации из местного бюджета.

Но муниципальное предприятие на праве хозяйственного веде­ния всегда может быть переведено на полный хозяйственный рас­чет с отключением от остатков бюджетного финансирования. Если же отменить регулирование платежей за услуги населению, т.е. до­пустить их предоставление по ценам, включающим хотя бы сред­нюю прибыль, то это будет доступно любому муниципальному предприятию, и оно ничем не будет отличаться от частного по силе мотивации. При этом дотации переадресуются непосредственно потребителям услуг.

У местной власти тоже есть интерес к доходному бизнесу, в том числе к выходящему за рамки его территории. Муниципальные пред­приятия могут освоить любой сегмент рынка. Муниципальные обра­зования участвуют в строительстве крупных объектов общественной значимости, торговых портов, спортивных сооружений и т.д.

Сейчас бизнес не проявляет особого интереса к оставшимся му­ниципальным объектам. Но ситуация изменится по мере усиления конкуренции за прибыльные вложения в других отраслях, укрепле­ния реальной власти на местах, способной гарантировать долгосрочность правил и вложений, перевода муниципального сектора на рыночные условия, прежде всего жилищно-коммунального хо­зяйства, путем сокращения расходных полномочий местного само­управления и доведения платы за коммунальные услуги до рыночно-конкурентного уровня. Тогда в случае приватизации объектов в крупных городах доходы от оказания услуг переместятся мимо го­сударственной и муниципальной казны в частные руки, обострив проблему защиты социально уязвимых слоев населения.

В России существуют огромные возможности для развития биз­неса, ориентированного на удовлетворение местных потребностей, без ликвидации муниципальных предприятий. В этом весьма заин­тересованы органы местного самоуправления; проявляя инициативу в этом направлении, они могут получать дополнительные доходы и меньше зависеть от бюджетов других уровней.

Предприниматели используют государственные ресурсы (землю, леса, водные источники, дороги, электроэнергию и т.д.); плата за них возможна в разных формах, не только в виде налоговых плате­жей, и никогда не станет окончательной, так как потребности об­щества постоянно меняются. Если бизнес успешен, то выигрывает« и муниципальная казна.

При наличии местного самоуправления муниципальный и част­ный сектор нуждаются друг в друге. Частный сектор становится; элементом, субъектом муниципального хозяйства, экономическим ресурсом, а не конкурентом, и должен поддерживаться местным самоуправлением, если он действует в интересах населения.

Каждое муниципальное образование предпочитает опираться на собственные ресурсы, службы, чтобы было с кого спрашивать за результаты работы. Государственная власть может не принимать мер по укреплению экономической базы местного самоуправления, но, видимо, не может отказать ему в праве решать эту задачу само­стоятельно.

Привлечение частных фирм к обслуживанию населения в миро­вой практике распространено и считается заурядным явлением. Частные фирмы привлекаются в традиционно контролируемые ор­ганами местной власти сферы городского хозяйства на основе пере­дачи муниципального имущества в аренду или доверительное управ­ление, приватизации предприятий. Например, в США в 20 крупней­ших городах на частный сектор приходится 50% общего объема ус­луг населению, 80% культурных и спортивных заведений, в здраво­охранении уровень приватизации достиг 50%. Частные фирмы об­служивают исправительные учреждения, занимаются охраной, те­кущим ремонтом и освещением улиц, организуют зоны отдыха и развлечений. Обычным явлением стало превращение государствен­ных шоссейных дорог в частные платные магистрали. Приватизи­руют муниципальное имущество, которое еще пригодно для экс­плуатации, не требует больших затрат на ремонт.

Одна из организационных форм реализации местным само­управлением социальных функций — муниципальное учреждение¹. Это некоммерческие организации, на них не распространяется тре­бование рыночной доходности, они финансируются за счет мест­ных и региональных бюджетов, платных услуг населению по смете исходя из предполагаемых затрат на содержание. Их продукция — коллективные блага (здоровье граждан, доступность образования, общественная безопасность и т.д.).

Муниципальные учреждения создаются для достижения соци­альных, благотворительных культурных, образовательных, научных и управленческих целей, для охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных ин­тересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направлен­ных на достижение общественных благ.

В мировой практике именно социальные учреждения относят к муниципаль­ной собственности и финансируют из местных бюджетов. Коммерческие орга­низации, не финансируемые из местного бюджета, к видам муниципальной соб­ственности не относятся, хотя и обслуживают местное население.

Создание муниципального учреждения осуществляется по ре­шению органа местного самоуправления в порядке, установленном представительным органом муниципального образования. Учреди­тельными документами муниципального учреждения являются ре­шение уполномоченного органа местного самоуправления и утвер­жденный им устав.

Муниципальные учреждения проходят государственную регист­рацию в качестве юридических лиц. Основанием для регистрации являются устав муниципального образования и решение о создании юридического лица.

Основанием для государственной регистрации органов местной администрации в качестве юридических лиц являются решение представительного органа муниципального образования об учреж­дении соответствующего органа и утверждение положения о нем этим представительным органом муниципального образования.

Создавая муниципальные учреждения, органы местного самоуправ­ления закрепляют за ними имущество на праве оперативного управле­ния и осуществляют их полное или частичное финансирование.

Источниками формирования имущества муниципального учре­ждения в денежной и иных формах служат:

• регулярные и единовременные поступления из местного бюджета;

• добровольные имущественные взносы и пожертвования;

• выручка от реализации товаров, работ, услуг;

• дивиденды (доходы, проценты), получаемые по акциям, об­лигациям, другим ценным бумагам и вкладам;

• доходы, получаемые от собственности муниципального уч­реждения;

• другие не запрещенные законом поступления.

Органы местного самоуправления могут оказывать муниципаль­ным учреждениям экономическую поддержку в разной форме, в том числе путем предоставления:

• льгот по уплате налогов, сборов и платежей муниципальным учреждениям, созданным в образовательных, культурных и научных целях, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта;

• иных льгот, в том числе полного или частичного освобожде­ния от платы за пользование муниципальным имуществом;

• льгот по уплате налогов гражданам и юридическим лицам, оказывающим муниципальным учреждениям материальную поддержку.

Рыночная среда постепенно принуждает учреждения (школы, больницы и т.д.) совершенствовать формы работы. С одной стороны, недостаток бюджетного финансирования заставляет их повышать роль платных услуг, с другой – учреждения мало заинтересованы в рациональном использовании средств, ограничены в самостоятельности распоряжения ими.

IV. На формирование бюджетных расходов оказывает влияние система управления муниципальными предприятиями. Повышение эффективности управления может осуществляться путем:

а) преобразования муниципальных бюджетных учреждений в автономные;

б) постоянного мониторинга финансово-хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий.

В настоящее время в Российской Федерации создана необходимая нормативно-правовая база для перевода государственных и муниципальных бюджетных учреждений в форму автономных.

Преобразование бюджетного учреждения в автономное позволяет рационализировать его деятельность, осуществляемую за счет бюджетных средств, ориентировать ее на достижение конкретных социально-значимых результатов. Помимо этого статус автономного учреждения стимулирует к предоставлению дополнительных платных услуг и оказанию услуг через механизм муниципального заказа помимо выполнения задания учредителя. При этом автономное учреждение имеет определенные гарантии бюджетного финансирования в виде обязательности задания учредителя и бюджетных ассигнований на его выполнение.

Другая форма оптимизации - постоянный мониторинг деятельности муниципальных унитарных предприятий с целью наиболее рационального использования находящегося в их ведении городского имущества и снижения их дотационности.

Для проведения мониторинга городским органам местного самоуправления необходимо:

• закрепить нормативно-правовым актом положение о проведении мониторинга финансово-хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий, регламентирующее методические основы, порядок и условия предоставления унитарными предприятиями финансовой отчетности и другой необходимой информации для целей мониторинга;

• разработать и внедрить систему индикаторов, позволяющих оценивать эффективность финансового менеджмента, использования муниципального имущества.

======================

Органы местного самоуправления могут осуществуствлять с объектами муниципаль­ной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муни­ципального образования. Ниже рассматриваются особенности отдельных опера­ций с муниципальным имуществом.

Купля-продажа. Неэффективная муниципальная собственность может быть приватизирована. Приватизация муниципального имущества осуществляется ор­ганами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком, ус­тановленным Федеральным законом «О приватизации государственного имуще­ства и об основах приватизации муниципального имущества в РФ». По условиям приватизации объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

♦ объекты, приватизация которых запрещается;

♦ объекты, приватизация которых может осуществляться по индивидуально­му решению представительного органа муниципального образования;

♦ объекты, приватизация которых осуществляется администрацией по про­граммам, ежегодно утверждаемым представительным органом.

Представительный орган муниципального образования утверждает перечни объектов муниципальной собственности, подлежащих и запрещенных для при­ватизации. Способы приватизации собственности муниципальное образование . выбирает самостоятельно. Чаще всего это аукцион или коммерческий конкурс". Аукцион проводится в форме открытых торгов, в которых выигрывает назвав­ший максимальную цену. Победителем коммерческого конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При ра­венстве предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет пре­имущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как со­хранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение , рабочих мест и т. п.

Муниципалитет может приобретать в собственность необходимое ему имущество. Продавцами являются физические и юридические лица, а также органы го­сударственной власти. Государственную регистрацию прав собственности осуществляют специальные учреждения юстиции.

Мена. Муниципальное движимое и недвижимое имущество может быть обменено на другое.

Дарение. Любое физическое или юридическое лицо может безвозмездно пере­дать в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество. До­говор дарения также подлежит государственной регистрации прав собственности.

Аренда. В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущест­во, не теряющее своих натуральных свойств в процессе использования.

Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущест­во, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение опреде­ленного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия.

Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ре­монта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т. п.). Если все они согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. По­следний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяй­ственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образова­ния. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета.

В отдельных случаях на передачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий. Целевым назначением, без проведения конкурса, муни­ципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случа­ях — конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

Сложившаяся практика оценки эффективности использования муниципаль­ной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения ее вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета. Выде­ляют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью:

♦ структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности;

♦ обеспечение полного и своевременного учета муниципальной собственно­сти и всех проводимых с ней операций;

♦ создание единой системы контроля сохранности муниципальной собствен­ности и использования ее по назначению;

♦ выработку критериев оптимальных решений по распоряжению муници­пальной собственностью;

♦ повышение инвестиционной привлекательности муниципальной собствен­ности.

Экономические проблемы управления муниципальным имуществом

При формировании муниципальной собственности, управлении муниципаль­ным имуществом и его приватизации возникают сложные экономические про­блемы. Далее рассматриваются некоторые из них.

1. Передача объектов в муниципальную собственность.

Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструкту­ры городов и объектов социального назначения уже передана в муниципальную собственность. При передаче в муниципальную собственность объектов, остаю­щихся пока в собственности предприятий, возникают серьезные проблемы.

Проблема финансирования. При существующей практике, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправ­ления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финан­сирования их содержания. Отказ от приема тоже опасен, поскольку многие пред­приятия в условиях финансового кризиса не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто «бросают» социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего ре­цепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принимать решение с учетом всех экономических и социальных факторов.

Проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципаль­ную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и т. п. Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на его финансо­вом состоянии.

2. Определение условий сдачи в аренду, обоснованное установление ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципаль­ного имущества.

В данном случае важно найти баланс интересов между стремлением муници­пального образования увеличить доходы бюджета от аренды и опасностью свер­тывания арендаторами важных видов хозяйственной деятельности в связи с вы­сокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависи­мости от места расположения арендуемого объекта и вида деятельности, соче­тающаяся с системой льгот и привилегий.

3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии приватизации.

Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффектив­ных (доходных) и убыточных объектов. Доходный объект можно продать по вы­сокой цене и получить крупные разовые поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с ин­фляцией со временем может возрастать. Формально выполненный экономи­ческий расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако предста­вительный орган муниципального образования при согласовании программы на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные последствия приватизации объекта.

Цель приватизации убыточных объектов — сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта в этом случае может быть низкой. Единственным ограничителем является социальная значимость объекта. Например, в од­ном из городов депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, специализированный на продаже учеб­ной и методической литературы. В условиях бюджетного дефицита принятие та­ких решений является нелегкой задачей.

4. Приватизация жилья.

Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы как можно больше жите­лей стали собственниками своих жилых домов и квартир. Как было показано в главе 5, в соответствии с Федеральным законом 2003 года и новым Жилищным кодексом РФ муниципальное жилье сохранится только для малоимущих (жи­лищный фонд социального назначения) и некоторых других категорий граждан (специализированный жилищный фонд). Фактически население, несмотря на бесплатность приватизации (за исключением расходов по оформлению соот­ветствующих документов), приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого стали опасения, связанные с лишением вла­дельцев частного жилья бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизиро­вать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных усло­вий. Основным способом решения проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для прива­тизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ соб­ственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципаль­ных образованиях создаются соответствующие структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим привати­зацию муниципального жилья могут осуществлять частные агентства.

5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах.

Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий и организаций, расположенных на первых этажах жилых домов, отказывают • в приватизации самих помещений, передавая их предприятиям в аренду. Таким образом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на пред­приятия. Отрицательным же моментом является то, что организация, не полу­чив помещение в собственность, воздерживается от серьезных капитальных за­трат на его обустройство.

Ситуация может измениться благодаря созданию товариществ собственников жилья. Встроенное помещение должно стать коллективной собственностью то­варищества, и уже с ним арендатор должен будет устанавливать договорные от­ношения. Однако и муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного помещения, если в нем располагается, например, муниципальное учреждение.

=========================

Комплексный подход к управлению муниципальной недвижимостью. Организационные структуры управления

До недавнего времени управление муниципальной землей и муниципальным не­движимым имуществом рассматривались муниципальными образованиями как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земель­ный комитет и комитет по управлению имуществом. Недостатком раздельного управления землей и недвижимым имуществом является отсутствие единой сис­темы объективной оценки и взимания платежей за использование муниципаль­ной недвижимости, что приводит к постоянному занижению ее стоимости и со­кращению поступлений в бюджет. Осложняется контроль денежных потоков в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет. Все это снижает значимость недвижимости для муниципаль­ного образования. Переход к единой системе управления муниципальной не­движимостью обеспечивает создание цивилизованного местного рынка недви­жимости, гарантии имущественных прав на недвижимость, а также привлечение инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличения доходов бюджета.

Для перехода на единое управление недвижимостью в некоторых городах в составе администраций созданы структурные подразделения (департаменты, комитеты) по управлению недвижимостью, в состав которых входят земельные комитеты и комитеты по управлению муниципальным имуществом. В этих структурных подразделениях централизованы ведение реестра недвижимости, бухгалтерский учет, юридическая служба и т. п. За счет этого муниципальные власти получают существенный эффект.

Особый интерес представляет опыт управления недвижимостью в г. Томске, где создано муниципальное учреждение «Томское городское имущественное ка­значейство». Это казначейство является единым многофункциональным балан­содержателем всех объектов муниципальной собственности города, кроме жи­лищного фонда. Его основные задачи:

♦ контроль эффективного и целевого использования объектов муниципаль­ной собственности, сдаваемых в аренду;

♦ контроль эффективного использования бюджетных средств на содержание и ремонт объектов муниципальной собственности;

♦ обеспечение сохранности муниципального имущества, в том числе времен­но пустующих помещений и изъятого имущества;

♦ анализ эффективности использования и систематический учет муници­пального имущества.

В рамках этих задач упомянутое учреждение осуществляет:

♦ контроль технического состояния и эксплуатации закрепленных за ним зданий и помещений, определение необходимости и возможности ремонта ,? объектов;

♦ экспертизу проектно-сметной документации и актов выполненных аренда­торами работ при проведении капитальных ремонтов зданий и помещений, контроль качества и объемов выполненных работ;

♦ инвентаризацию и иные проверки выполнения договоров аренды и исполь­зования по назначению объектов муниципальной собственности;

♦ ведение реестра муниципальной собственности города, выявление, учет и принятие мер к постановке на свой баланс бесхозяйных объектов муни­ципальной собственности;

♦ организацию работы по паспортизации и проведению оценки стоимости объектов муниципальной собственности;

♦ контроль своевременного поступления арендной платы в бюджет города и выполнения договоров между арендаторами и организациями, оказываю­щими коммунальные услуги;

♦ контроль использования муниципального имущества в соответствии с тре­бованиями.

Созданная в Томске структура призвана в комплексе решать все вопросы управления муниципальным имуществом и обеспечить повышение эффективно­сти его использования.

=============================

Рассмотрим экономическую сущность наиболее значимых элементов муниципальной собственности.

Муниципальная недвижимость

Применительно к муниципальному образованию в составе не­движимости можно выделить следующие группы активов:

• земельный участок;

• жилое помещение (дом, квартира, комната);

• нежилое помещение;

• предприятие; здания и сооружения.

Земельный участок является объектом права собственности. Собственник земельного участка вправе продать его, дарить, отда­вать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.). Собст­венник земельного участка может возводить на нем здания и со­оружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строи­тельство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о назначении земельного участка.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным сани­тарным, противопожарным, градостроительным и техническим тре­бованиям и предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с нацио­нальными традициями народов, населяющих Российскую Федера­цию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций до­пускается только после перевода такого помещения в нежилое. Пе­ревод жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, оп­ределенном жилищным законодательством.

Нежилые помещения могут быть приобретены в собственность на основании законодательных, нормативных актов.

Законодательством предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. В норматив­ных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизи­ровать недвижимость; порядок продажи и определение цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже жилья недвижимости. В соответствии с законодательст­вом Российской Федерации допускается продажа с аукциона или по конкурсу только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе и предназначенных для реконструкции, продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, вклю­чая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвен­тарь, сырье, продукцию, долги, право на обозначения, индивидуа­лизирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фир­менное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Владение, использование и распоряжение земельными участка­ми регулируются земельным и градостроительным законодательст­вом, а отношения по поводу иных объектов недвижимости — граж­данским законодательством Российской Федерации с учетом норм, установленных градостроительным и земельным законодательством. Объектами отношений в сфере недвижимости являются права на земельные участки и иные объекты недвижимости, а также обязан­ности, возникающие в связи с этими правами. Субъекты отноше­ний — уполномоченные органы государственной, представительной и исполнительной власти Российской Федерации, субъекта РФ, уполномоченные органы местного самоуправления, иные юридиче­ские или физические лица.

В настоящее время нет единого законодательного акта, в кото­ром управление недвижимостью рассматривалось бы как целостная система по отношению к единому объекту, без ограничения управ­ления землей, жилыми и нежилыми помещениями.

В федеральном законодательстве (Земельный кодекс РФ, Градо­строительный кодекс РФ, Закон о землеустройстве) трактовка по­нятий «земельные отношения» и «градостроительство» неоднознач­на, что влияет на региональные и местные процедуры регулирова­ния и застройки города.

На рис. 3.1 представлена структурно-логическая схема норма­тивного регулирования в области недвижимости¹.

Исходя из особенностей закона термины по-разному трактуют один и тот же процесс.

На рис. 3.1 эти процессы представлены в виде локализованных кругов, которые отражают нормативные акты по землеустройству (1), земельным отношениям (2) и градостроительству (3).

. Территория I ■ города J

Градостроительный кодекс

_f' Сфера n

, i регулирования \

^ч^ Правил ^.'

Земельный кодекс

Правила землеполь­зования и застройки

Закон о землеустройстве

Рис. 3.1. Нормативное регулирование в области недвижимости

Области пересечения окружностей на рисунке характеризуют 'сферу регулирования Правил землепользования и застройки. Объектом регулирования Правил является комплекс процедур регулирования гражданского оборота объектов недвижимости в части ис­пользования земли, а также пользования и изменения, неразрывно связанных с ней объектов недвижимости. Здесь под процедурой понимается определенный порядок действий, реализующий конкретное положение Правил. Процедуры охватывают три «технологически» связанных блока.

Блок 1 (области 2.3 и 1.2) — это Правила пользования зем­лями поселения, которые распадаются на две группы: