4.4. Муниципальная собственность на землю

Земельным Кодексом РФ, Конституцией РФ определены виды земель, переходящих в муниципальную собственность, полномочия (в общем виде) органов МСУ по их использованию.

Более детально земельные отношения регулируются федеральными законами и иными правовыми актами:

=========================

           «О государственном земельном кадастре» от 2 янв. 2000г. №29-ФЗ;

• «Земельный кодекс РФ» от 25 октября 2001г. №136-ФЗ

• «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001г №137-ФЗ;

• «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001г. №101-ФЗ (утратил силу);

• «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. №101-ФЗ;

• «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003г. № 74-ФЗ;

• «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003г. №112-ФЗ;

• Постановление Правительства РФ от 4 марта 2002г. №140 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности»;

• Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002г. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

  Все перечисленные законодательно-нормативные документы в той или иной степени затрагивают вопросы закрепления прав собственности на землю всеми категориями пользователей с целью формирования цивилизованного рынка земли.

  Кроме того, 131-ФЗ в вопросах местного значения за муниципальными образованиями закреплено:

-утверждение ген. планов поселений;

-утверждение правил землепользования и застройки:

-выдача разрешений на строительство;

-резервирование, изъятие земельных участков;

-осуществление земельного контроля за использованием земель.

Для осуществления этих мер, в первую очередь, проводится зонирование территорий. В городских поселениях выделяют обычно следующие территориальные зоны:

1) жилые;

2) общественно - деловые;

3) производственные;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационные;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) иные территориальные зоны.

Земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон.

В зависимости от назначения земель и "зоны" применяются различные формы землепользования.

Законодательство (Земельный кодекс РФ) устанавливает различные формы землепользования:

-аренда;

-продажа и покупка земель;

- постоянное (бессрочное) пользование;

-пожизненное наследуемое владение;

-сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком)

Самой распространенной формой землепользования является аренда. Для муниципальных земель орган местного самоуправления выполняет функции арендодателя, Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. Оно имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду (третьему лицу) в пределах срока договора аренды, при условии уведомления собственни­ка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендода­теля в случаях использования земельного участка не по целевому назначению категории; использования земельного участка, которое приводит к существенно­му ухудшению экологической обстановки; изъятия земельного участка для му­ниципальных нужд и т. п.

Продажа и покупка земель осуществляется через аукционы и конкурсы, проводимые в соответствии законодательством и местными нормативными актами.

В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам гос. власти и местного СМУ.

Ограничителями права собственности муниципальных образований являются право пожизненного наследуемого владения и система сервитутов.

Право пожизненного наследуемого владения участком Земельным кодексом РФ не предусмотрено, однако оно сохраняется для участков, предоставленных гражданам на момент вступления кодекса в силу. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобре­сти их в собственность.

Система публичных и частных сервитутов. Публичный сервитут уста­навливается для обеспечения общественных интересов, в том числе интересов населения, проживающего на данной территории. Могут устанавливаться сле­дующие публичные сервитуты: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры; размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ; временного пользования земельным участком для производст­ва изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе и т. п.

В соответствии с законодательством органы местного самоуправления вправе изымать земельные участки для муниципальных нужд (например, для строи­тельства дорог или размещения объектов муниципального значения при отсут­ствии других экономически целесообразных вариантов возможного размещения этих объектов).

Слайд 15

Платность землепользования и цена земли

Использование земли в РФ является платным и регулируется Федеральным законом от 11.10.1991 № 1738-1«О плате за землю» (основные положения утратили силу) и главой 10 Земельного Кодекса РФ (136-ФЗ от 25.10.2001). В соответствии с Земельным кодексом (Статья 65. Земельного Кодекса Платность использования земли и ст. 66 Оценка земли) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (Налоговым Кодексом).

Размер арендной платы регулируется договором аренды.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Слайд 16

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности - 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в которой имеется раздел «Государственная кадастровая оценка».

Для организации этой деятельности создано Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» имеющая территориальные органы в субъектах РФ и муниципальных районах..

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

Для оценки стоимости земли используется показатель рыночной стоимости земли, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. - 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65, применяется нормативная цена земли (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 марта 1997 г. N 319

О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

В соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

2. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 настоящего Постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

3. Нормативная цена земли, установленная в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящего Постановления, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

4. Возложить на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдачу заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

5. Государственному комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывать основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

6. Признать утратившим силу Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 29, ст. 3033).

Председатель Правительства РФ

В.ЧЕРНОМЫРДИН

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Статья 65. Земельного Кодекса Платность использования земли

 

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65, применяется нормативная цена земли (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 Статья 66. Оценка земли

 

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли, порядок определения которой утверждается Правительством РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной или равна ей.

. Экономические механизмы землепользования в муниципальных образованиях мо­гут быть следующими:

♦ категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социаль­но-экономическое развитие территории;

♦ оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может повли­ять на себестоимость выпускаемой ими продукции или размещение пред­приятия (вновь создаваемого);

♦ земельные аукционы (дают возможность открытой реализации земельных участков, что приводит к увеличению поступлений в бюджет);

♦ регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков (это по­зволит привлечь новых инвесторов) и т. д.

Местные органы власти вправе устанавливать в соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы за муниципальные земли, условия и сроки ее внесения. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков и размер арендной платы, показаны на рис. 6.2.2.

Транспортная доступность			Плотность заселения прилегающих территорий							Озелененность территории
1										1
											Наличие неудобных территорий
Наличие сервитутов				Факторы

Загрязненность Обеспеченность инженерными

окружающей среды коммуникациями

Рис. 6.2.2. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков и размер арендной платы

Действие вышеуказанных факторов зависит от назначения земельного участ­ка, что сказывается на уровне цены участка и размере арендной платы. Напри­мер, для земли, используемой для объектов торговли, культуры, банков, гос­тиниц, важнейшими факторами будут близость к центру города, плотность населения и транспортная доступность. Для земельных участков, предназначен­ных для жилой застройки, важны транспортная доступность, экологическая безопасность, близость к рекреационным зонам; для объектов промышленности и коммунально-складских объектов — инженерно-транспортная обеспеченность и плотность прирельсовой территории.

Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учиты­вать все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с их целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки.

Анализ соотношения стоимости земельных участков в разных городах пока­зал большие различия. В одних городах стоимость квадратного метра земельного участка в центре города и на не освоенной с точки зрения инфраструктуры окраинной территории различается всего в 4-5 раз; в других городах это различие составляет 50 и более раз. Это значит, что муниципальная земельная политика не использует предоставленные законодательством возможности, например, для привлечения инвесторов на неосвоенные территории с помощью низкой цены земли и для получения максимума доходов от использования наиболее престиж­ных земельных участков. Как правило, для этой цели используют систему по­правочных коэффициентов к цене различных земельных участков.

Для определения обоснованных размеров платежей за землю и их дифферен­циации в первую очередь необходима полная инвентаризация.

Осуществление муниципальной земельной политики требует от муниципаль­ных образований создания в местных администрациях соответствующих струк­турных подразделений. Чаще всего их руководители имеют двойное подчинение (органу местного самоуправления и территориальному подразделению феде­рального органа, ведущего земельный кадастр), осуществляют функции и муни­ципального управления, и государственного контроля использования земель и являются государственными служащими.

Муниципальное регулирование природопользования и недропользования

Согласно Федеральному закону 2003 года, из прочих природных ресурсов в му­ниципальной собственности могут находиться обособленные водные объекты и леса, расположенные в границах населенных пунктов. Органы местного само­управления, в соответствии с федеральными и региональными законами, полу­чают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ре­сурсами, которые добываются на территории муниципального образования. Система оплаты за пользование водой из закрытых водоемов, находящихся в му­ниципальной собственности, законом не установлена.

В соответствии с Федеральным законом «О недрах» порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ. К таким объектам относятся:

♦ линии коммуникаций для водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие объекты, предназначенные для жизнеобеспечения населен­ных пунктов и предприятий местного значения;

♦ транспортные сооружения местного значения — путепроводы, подземные переходы и т. д.;

♦ подземные сооружения глубиной до 5 м — погреба, подвалы и другие виды хранилищ, используемые гражданами для своих нужд (хранение продуктов питания, личного имущества, продукции сельского хозяйства и т. д.), но не предназначенные для использования в производственных и технологиче­ских целях.

Обязательными требованиями к условиям недропользования являются: ком­пенсация негативного воздействия объекта на условия водопользования, эколо­гические условия, защита инженерных сооружений, невозможность использова­ния земель в пределах зоны влияния объекта, создание санитарно-защитных зон и организация санитарного контроля в случаях, когда строительство и эксплуатации объекта могут привести к негативным изменениям санитарной обстановки на окружающей территории. Размеры платежей за пользование недрами определяются федеральными законами.

До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Для современной России формирование земельного рынка именно в городах оказалось наиболее активной, обостренной и противоречивой стадией перехода к рыночным отношениям. Это следует учитывать не только потому, что реальные экономические интересы рынка в 90-х годах – это преимущественно интересы, реализуемые в сфере производства, торговли и банков, размещенных в городах (преимущественно крупных). Необходимость особого внимания к рынку городских земель определяется еще и тем, что земельная реформа ассоциировалась до сих пор преимущественно с реформами в аграрном секторе экономики; специфика же рынка городских земель при этом явно отодвигалась на второй план.

Земли населенных пунктов – уникальный предмет региональной земельной политики. Ни одна другая категория земель не стоит так дорого и ни одна из них не требует столь тщательного и тонкого регулирования процессов землевладения и землепользования. Назовем в этой связи всего четыре главные особенности городских земель.

Во-первых, любой городской земельный участок – это элемент общей и достаточно целостной городской среды, любые изменения в составе которой затрагивают жизненные интересы множества граждан вне зависимости от осознания последними этих интересов. Для большинства городского населения России перемены в городской сфере – это всегда перемены в уровне и образе жизни.

Во-вторых, практически все земельные участки в городах – это либо земли с неотчуждаемыми от них строениями, либо земли общественно-функционального назначения. В отличие от сельскохозяйственных земель, городские земли давно и значительно капитализированы, причем стоимость созданного на земельном участке (а также зарытого в нем) имущества, как правило, превышает стоимость собственно земельного участка.

В-третьих, свободных или незначительно капитализированных земель в большинстве городов России практически нет. Напротив, практически во всех городах стоит вопрос о расширении городской черты независимо от степени ее рационального использования.

В-четвертых, значительная часть территорий городов занята приватизированными предприятиями, которые в соответствии с положениями о приватизации имеют право и на приватизацию некогда отведенных им земельных участков.

Таким образом, в современном российском городе потенциальный предмет земельного рынка представлен не столько землями, сколько имущественными объектами с земельными участками, а реальным участником этого рынка становятся не граждане, а владельцы недвижимости или местные власти, распродающие относительно свободные участки.

Двойственный характер современной земельной собственности (выражающийся в «социализации частной собственности») и особенности использования земель населенных пунктов в совокупности формируют достаточно гибкую, смешанную систему «владения – пользования землей» и размытость граней между куплей-продажей земельных участков и их арендой.

«Проблема выбора между продажей и арендой земли заключается в поиске ответа на вопрос: чему отдать предпочтение – большим единовременным суммам денежных средств и гарантиям прав владения землей для ее пользователей, или постоянному притоку денежных средств и гарантиям того, что государство будет получать адекватную плату за пользование землей в случае роста стоимости земли».

Аренде земельных участков отдается предпочтение во многих населенных пунктах России. Именно такое решение было принято и во Владимире 17 февраля 1994г. №216-р «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений». Такое решение вызывается рядом объективных обстоятельств:

• высокой исходной и постоянно увеличивающейся ценностью земли и в населенных пунктах, и особенно в крупных городах, при неудовлетворительном (с позиций мировых стандартов) их использовании, что при поспешной продаже земли в частное владение может породить большое количество социальных и градостроительных проблем;

• необходимость периодического пересмотра сложившейся структуры землепользования в связи с массовым жилищным строительством, формированием полноценной жилой среды в сложившейся части городов, комплексным обустройством микрорайонов, прокладкой более совершенной и экологически приемлемой транспортной сети и т.д.;

• большей правовой подвижностью арендного землепользования по сравнению с частным землевладением, что позволяет быстро перейти от первого ко второму и делает несравненно более сложным обратный ход.

Все это побуждает рассматривать аренду земли как исходную, стартовую форму перехода к платным и правообеспеченным земельным отношениям в городах и других населенных пунктах России. Целесообразно в течение достаточно долгого времени строить эти отношения как преимущественно арендные с постепенным решением вопросов о вводе в права частного землевладения тех хозяйствующих субъектов, которые не только претендуют на это право, но и доказали способность выполнять соответствующие требования города.

Аренда создает условия для широкого варьирования условий землепользования.

Самым важным компонентом формирования правообеспеченных договорных отношений местных властей и пользователей земельных участков являются условия аренды. Они дают единственную возможность гарантированного выполнения предприятиями, организациями, учреждениями и отдельными гражданами требования сохранения и воспроизводства местной среды в пространственном ареале их производственной, хозяйственной и иной деятельности.

Полный перечень и содержание условий аренды городской территории могут быть установлены только в ходе составления каждого отдельного договора и определены конкретными условиями тем не менее необходим и типовой перечень (обязательный минимум) утверждаемых местными властями требований по экологии, архитектурно-планировочным решениям. Воздействию на прилегающую территорию, срокам освоения территории, социальным условиям хозяйствования на арендуемой территории. Доступности территории и ее объектов для населения и приезжих и т.д. При этом по каждой из указанных позиций целесообразно фиксировать взаимные обязательства арендодателя и арендатора.

Стоимостная оценка земельных участков.

В методическом отношении важно определить принципиальные различия основных форм платы за землю (налог, нормативная цена, арендная плата), которые в соответствии с действующим законодательством взаимосвязаны и определяют друг друга. При этом для каждой из указанных форм целесообразно уточнить, как они устанавливаются, количественно определяются и регулируются.

Ставки налога на земли в границах городов и поселков устанавливаются ежегодно соответствующими органами местного самоуправления исходя из средних ставок, введенных Налоговым кодексом. Определение размеров земельного налога осуществляется исходя из средних ставок налога по конкретному городу, поселку соответствующего экономического района.

Налоговая ставка дополнительно дифференцируется в зависимости от статуса города и развития его социально-культурного потенциала. Дальнейшая дифференциация ставки земельного налога в городе осуществляется по зонам различной градостроительной ценности, причем общая сумма земельного налога за облагаемую территорию в целом по городу, рассчитанная по его зонам, должна быть равна сумме налога по средней ставке данного города. Величина ставки земельного налога в городах и поселках регулируется также применительно к территориям, занятым жилищным фондом (она уменьшается до 3% ставки по соответствующей зоне), дачными участками, индивидуальными и коллективными гаражами и т.д.

Нормативная цена земли устанавливается решением Правительства РФ. Правом устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли наделены органы исполнительной власти субъектов РФ, которые принимают соответствующие решения по представлению комитетов по земельным ресурсов и землеустройству. Кроме того, полномочия по регулированию установленной нормативной цены земли предоставлены городским и районным администрациям.

Величина нормативной цены за землю определяется в размере, кратном ставке земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. При определении нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов.

В отличие от земельного налога и нормативной цены земли арендная плата устанавливается соглашением арендатора и арендодателя и фиксируется в соответствующем договоре. При аренде государственных и муниципальных земель так называемый базовый размер арендной платы устанавливается соответствующими органами исполнительной власти.

Рассмотренная система экономической оценки земельных участков в недалекой перспективе изменится и предстоит переход на кадастровую оценку земли.

В г. Владимире в 2006г. действовало 5267 договоров аренды.

При определении размеров арендной платы использовались коэффициенты для расчета базовых размеров арендной платы за землю, учитывающих виды деятельности арендаторов.

В городской бюджет поступило от арендной платы за землю 156,8 млн. руб., а земельного налога – 287,5 млн. руб. Доля арендной платы в общей сумме поступивших земельных платежей составила 35%.

========================***========================

ПРиЛОЖЕНИЕ 2.

Муниципальные предприятия и учреждения

Муниципальное предприятие как организационно-правовая фор­ма является унитарным и принадлежит муниципальному образова­нию. Функции собственника исполняет орган местного самоуправ­ления. Собственник волен направлять функционирование своих предприятий по любому пути в рамках законодательства.

Как учредитель предприятия муниципальное образование имеет право:

• на создание предприятия, его реорганизацию и ликвидацию;

• на определение предмета и целей деятельности предприятия;

• на назначение руководителя предприятия;

• на контроль за использованием по назначению и сохранно­стью принадлежащего предприятию имущества.

Деятельность предприятий, связанная с социальным обслужи­ванием, выходит за рамки классического предпринимательства, конкуренции за привлечение капиталов и дополняется, в частности, необходимостью обслуживания населения без расчета на получение максимальной прибыли. Предприятие применяет рыночные меха­низмы, опыт управления частными предприятиями, что способст­вует повышению эффективности использования ресурсов муници­пального сектора. Но прибыль здесь прежде всего служит средством достижения более высоких целей.

Муниципальному предприятию, создаваемому для реализации товаров и услуг по минимальным ценам, трудно функционировать без дотаций. Фактически все случаи затрагивают функционирование предприятия на бесприбыльной основе, что автоматически привязы­вает его к бюджетным дотациям и противоречит ГК РФ, квалифици­рующему муниципальные предприятия как коммерческие, а коммер­цию без прибыли представить сложно. С другой стороны, Законом «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливается обязанность учредителя — муниципального образования принимать меры к пре­дупреждению банкротства муниципального предприятия.

Муниципальные предприятия действуют во всех отраслях го­родского хозяйства, оказывая услуги, создавая рабочие места, полу­чая доходы для собственного развития и муниципальной казны. Но многие из них дотируются из местных и региональных бюджетов, и говорить о прибыльности муниципальных предприятий в целом не приходится. При этом казенные предприятия мало чем отличаются от учреждений, их можно условно считать коммерческими.

С учетом реальности социально-экономической ситуации слу­чаев создания муниципальных предприятий должно быть больше. Они необходимы для:

• заполнения ниши рынка, т.е. при отсутствии на рынке предприятий какого-либо профиля, слабой активности ча­стного капитала, наличии неудовлетворенного спроса;

• ликвидации монополии на местном рынке какого-либо про­изводителя и товара;

• снятия напряженности на рынке труда;

• быстрой реализации выгодного проекта.

Эти случаи тем более необходимы для решения чисто социальных задач муниципального образования, поскольку здесь необходимость производства диктуется интересами не только получения прибыли, но и общественной полезности, платежеспособного спроса, социальной справедливости, влияния на окружающую природную среду.

При создании новых муниципальных предприятий невозможно не учитывать присутствия на рынке частных предприятий и послед­ствий их деятельности для местного населения. Ряд видов услуг вы­годнее оставить для рыночного предпринимательства. И прежде чем принять решение о создании муниципального предприятия, органы местного самоуправления должны изучить возможности частного сектора. Даже в случае появления на рынке частной монополии в жизненно важных сферах (электро-, водоснабжение и др.) необяза­тельно принуждать ее к реорганизации, можно той же цели достиг­нуть регулированием цен, поставок.

По уровню правовой и хозяйственной самостоятельности муни­ципальные предприятия и учреждения делятся на три группы:

1) не наделенные ни правовой, ни хозяйственной самостоятель­ностью; они имеют собственные органы управления, но по сущест­ву являются подразделениями местной администрации, их доходы и расходы интегрированы в местный бюджет, функционируют на ос­нове указаний органов местного самоуправления. Муниципалитет функционирует как одно предприятие, координируя действия под­разделений;

2) имеющие хозяйственную самостоятельность, юридический ста­тус; они выведены из структуры администрации, но наиболее важ­ные решения по вопросам их деятельности принимает администра­ция; в местном бюджете отражаются лишь результаты финансовой деятельности. Выручка, как правило, не покрывает издержек, так как цены устанавливают региональные и местные власти (предприятия транспорта, связи, жилищно-коммунального хозяйства). Источника­ми их финансирования служат средства потребителей услуг, местного бюджета. В крупных городах, промышленных центрах, на густонасе­ленных территориях эти предприятия могут самостоятельно зараба­тывать деньги для улучшения обслуживания населения;

3) действующие полностью на коммерческой основе; эти пред­приятия выводятся из организационной структуры администрации, передаются в доверительное управление менеджерами и реализуют продукцию по рыночным ценам (предприятия промышленности, сельского хозяйства, строительные, торговли, общественного пита­ния). Могут иметь организационно-правовую форму акционерного или другого хозяйственного общества, учрежденного местным само­управлением, в котором ему принадлежит контрольный пакет акций.

Такие предприятия имеют юридический статус, свободу действий, работают на массового потребителя, в том числе за пределами мест­ного рынка; это переходная форма к частному предприятию.

Муниципальное образование всегда может перевести предпри­ятие на самоокупаемость в сочетании с предоставлением дотации потребителям (адресная поддержка). По мере коммерциализации, повышения доли платных услуг устраняется граница, с одной сто­роны, между муниципальными предприятиями и учреждениями, а с другой — между муниципальными и частными предприятиями.

Несмотря на свободу действий в отношении своего предприятия муниципальное образование обязано соблюдать законодательство, которым гарантируются определенные права как предприятию, так и его руководителям.

Муниципальные предприятия функционируют, как правило, на праве хозяйственного ведения. Право хозяйственного ведения пре­доставляет полномочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом собственника, любым движимым имуществом, в том числе деньгами, по своему усмотрению, в том числе сдачей в арен­ду, залогом, меной, продажей, передачей в доверительное управле­ние. Право владения и пользования по своему усмотрению распро­страняется на недвижимое имущество (без права распоряжения). Распоряжение недвижимым имуществом возможно с согласия соб­ственника. Реально эти полномочия единолично осуществляются руководителем предприятия, взаимоотношения которого с собст­венником регулируются законодательством о труде.

В соответствии с ГК РФ вмешательство собственника вне уста­новленного круга полномочий в деятельность предприятий, которым имущество было передано в хозяйственное ведение, считается непра­вомерным. Собственник может изъять лишь неиспользуемое по на­значению имущество и распорядиться им по усмотрению.

Муниципальное предприятие несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества. Муниципальное образование не несет ответственности по обяза­тельствам предприятия за исключением последствий банкротства, вызванного вмешательством местного самоуправления. В этом слу­чае возникает субсидиарная ответственность по его обязательствам. Такую же ответственность муниципальное образование несет при недостаточности имущества своего казенного предприятия.

С согласия собственника муниципальное предприятие может быть участником коммерческих и некоммерческих организаций, распоряжаться принадлежащими ему акциями, долями в хозяйст­венных обществах или товариществах.

В соответствии с ГК РФ органом управления в муниципальных предприятиях является директор, т.е. коллегиальные органы управления исключаются. Руководитель предприятия управляет финан­совыми потоками, в том числе самостоятельно принимает решения об использовании прибыли.

Для муниципального предприятия определяются следующие по­казатели экономической эффективности деятельности (плановые и отчетные) (табл. 3.3).

Таблица 3.3. Показатели экономической эффективности предприятия

Показатель	Унитарные	Открытые
	предприятия	акционерные общества
Выручка от продажи товаров, про-
дукции, работ, услуг (за вычетом
НДС, акцизов и аналогичных обя-
зательных платежей)	+	+
Чистая прибыль	+	+
Прибыль, подлежащая перечис-
Лению в местный бюджет	+	—
Дивиденды, подлежащие пере-
числению в местный бюджет	—	+
Чистые активы	+	+

Законодательство не устанавливает обязательного независимого аудита для унитарных предприятий, создания на предприятии ка­ких-либо контрольных органов.

Отсутствие у муниципального образования необходимых кон­трольных функций приводит к нарушениям предприятиями финан­совой дисциплины: денежные потоки муниципальных предприятий переводятся в другие фирмы для сокрытия прибыли; заключаются сделки для удовлетворения личных интересов руководителей. Скрывается объективная информация о деятельности предприятий, что не позволяет предотвращать противоправные действия.

В ряде случаев полномочия собственника не дают возможности не только требовать от руководителя предприятия достижения оп­ределенных качественных показателей деятельности, но и опреде­лять эти показатели. Трудовое законодательство, эффективно за­щищая права руководителей, создает значительные трудности для применения к ним мер ответственности за результаты деятельности предприятия.

Правительство РФ предполагает дальнейшее сокращение числа муниципальных предприятий с использованием двух путей их лик­видации:

• отчуждения непрофильных активов в соответствии с зако­ном о приватизации; продажа обязательна за любую цену, т.е. если аукцион не состоится, то объект выставляется на ; повторные торги без объявления начальной цены;

• преобразования в муниципальные учреждения с правом ве­дения хозяйственной деятельности для зарабатывания денег сверх устанавливаемой сметой суммы.

Все это потребует изменений в законе о государственных (му­ниципальных) предприятиях или его отмены.

Муниципальный сектор превращается в совокупность само­управляемых территориальных единиц с функциями регулирования деятельности хозяйствующих субъектов и финансовыми ресурсами . для реализации социальной политики государства. Статус предпри­ятий разных форм собственности все больше выравнивается. Их объединяет принадлежность к определенной территории, нацио­нальному или местному рынку, а не к министерству (ведомству). Для местного самоуправления все предприятия на территории му­ниципального образования равноценны и различаются лишь режи­мом налогообложения: какие налоги, в какой бюджет, кто платит.

Муниципальные предприятия не оказывают сколько-нибудь существенного влияния на местную казну: бюджеты наполняют на­логовые доходы и дотации.

При равных рыночных условиях ни одна форма собственности не имеет преимуществ, принадлежность хозяйствующих субъектов какому-либо собственнику не имеет сколько-нибудь существенного значения. Цена и качество услуг становятся исчерпывающими кри­териями получения социального заказа.

Теоретически возможно представить обслуживание даже без на­личия у местного самоуправления имущества или предприятий. Оно и сейчас обеспечивается за счет привлеченных из других бюджетов средств, а не доходами от производственно-финансовой деятельности. Если поступлений средств из других бюджетов становится достаточно для выполнения социальных функций, то муниципальное образование может ограничиваться ролью заказчика на производство социальных товаров и услуг предприятиями и учреждениями любых других форм собственности и хозяйствования, т.е. посредника между населением и поставщиками товаров и услуг, этого требуется внесение изменений и дополнений в нормативно-правовые акты, в частности о порядке оплаты из бюджета услуг, оказываемых частными предприятиями, создание равных ус­ловий для конкуренции при наличии бюджетной поддержки муни­ципальных предприятий.

Но зачем распродавать муниципальные предприятия, искусст­венно подгонять унификацию форм хозяйствования, если процесс Сближения идет объективно; укрепит ли это экономическую базу Муниципальных образований?

Те, кто осуществлял приватизацию, полагают, что всякая част­ная предпринимательская структура добивается лучшего соотноше­ния цены и качества, чем муниципальное предприятие, а частных фирм, желающих вкладывать деньги в малопривлекательную сферу, будет достаточно; муниципальные образования получат и едино­временный доход, и ежегодные налоговые платежи¹.

Однако после нескольких приватизационных кампаний социальное обслуживание не стало дешевле и лучше. Приватизация ме­няет форму собственности, замещает общественное частным и не увеличивает численность субъектов рынка, не усиливает конкуренцию. Что касается эффективности производства, то от формы соб­ственности она ни теоретически, ни практически не зависит. Выбор в пользу частных фирм для предложения услуг населению возможен лишь при явном их преимуществе по цене и качеству и при гаран­тированном поступлении налоговых платежей в местные бюджеты, а не по месту другого юридического адреса.

Распродажа может сократить неотчуждаемый минимум имущест­ва, необходимый местному самоуправлению для выполнения полно­мочий, привести к утрате муниципальными образованиями статуса хозяйствующих субъектов, что противоречит основополагающим ак­там о местном самоуправлении. Европейская хартия местного само­управления и Конституция РФ обязывают муниципалитеты для обеспечения автономии иметь собственные источники средств, что­бы выполнять функции социально-экономического развития. А в условиях рыночного хозяйствования для органов местного само­управления это означает возможность и необходимость иметь в рас­поряжении коммерческие предприятия, сочетать обязательные пол­номочия с добровольными. Ведь частное предприятие не может га­рантировать сохранение профиля обслуживания при изменении конъюнктуры. Оно всегда ориентируется на максимально высокие цены услуги, тем более в условиях монопольного положения.