4.3. Управление муниципальным имуществом

Нормативную базу управления муниципальным имуществом составляют фе­деральные и региональные законы. По вопросам, отнесенным к полномочиям местного самоуправления, представительными органами местного самоуправле­ния принимаются муниципальные правовые акты (положения). Наиболее ти­пичные из них :

Муниципальные правовые акты (положения) по вопросам управления имуществом
		О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом
		О порядке сдачи в аренду и в наем жилых и помещений
		О порядке исчисления арендной платы и о распределении средств от сдачи в аренду
		О порядке продажи муниципального имущества на конкурсах и аукционах
		Программы приватизации муниципального
		имущества

Рис. 6.3.1. Наиболее типичные муниципальные правовые акты по вопросам управления муниципальным имуществом

Органы МСУ обязаны вести учет наличия и изменения состава муниципального имущества. С этой целью ведется реестр муниципального имущества, представляющий собой информационную систему, построенную на единой для всей страны классификации, методологической основе и программ­ной базе. Для организации учета и управления муниципальным имуществом в структуре местной администрации обычно создается комитет по управлению имуществом (далее — Комитет) или иной орган.

Операции с муниципальным имуществом

Вернувшись к федеральному законодательству на основе анализа положений закона о местном самоуправлении 131-ФЗ от 2003 года (ст.51) и ГК ( часть 1 113,209, 217, 265, 296. часть 2 ст.608) можно констатировать, что органы местного самоуправления, распоряжаясь имуществом, могут совершать следующие действия :

- передача в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям;

-передача в оперативное управление муниципальным казенным предприятиям и муниципальным учреждениям;

- сдача в аренду;

-передача в концессию;

-передача в доверительное управление;

-отчуждение;

-передача во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти РФ, органам гос. власти субъектов РФ, органам местного самоуправления иных муниципальных образований;

-купля-продажа.

Рассмотрим более подробно каждый их перечисленных способов.

Непосредственное пользование муниципальным имуществом осуществляется органами местного самоуправления для обеспечения собственной деятельности. При этом имущество может находиться

в составе муниципальной казны, либо закрепляться за орга­нами местного самоуправления, наделенными статусом юридического лица в организационно-правовой форме учреждений, в оперативное управление.

Передача имущества в хозяйственное ведение и оперативное управ­ление муниципальным унитарным предприятиям и муниципальным учреждениям

Создание муниципальных унитарных предприятий (муниципаль­ных предприятий и муниципальных казенных предприятий) и муни­ципальных учреждений возможно в тех случаях, когда:

— планируемые цели их деятельности соответствуют целям, уста­новленным федеральными законами «О государственных и муници­пальных унитарных предприятиях», «О некоммерческих организаци­ях», «Об автономных учреждениях»;

— имущество, на базе которого создаются муниципальные уни­тарные предприятия и муниципальные учреждения, может в соответ­ствии с ФЗ №131 находиться в муни­ципальной собственности;

— планируемые для создаваемых предприятий и учреждений про­изводство работ, изготовление

Продукции и предоставление услуг населению не осуществляются (не могут по каким-либо причинам осуществляться) на данной территории организациями других форм собственности.

Сдача муниципального имущества в аренду

Аренда муниципального имущества может осуществляться для ока­зания услуг населению на базе муниципального имущественного ком­плекса и (или) для получения доходов в местный бюджет. Основной целью здесь является оказание населению услуг, связанных с решени­ем вопросов местного значения.

По договору аренды органы местного самоуправления предоставля­ют арендатору (хозяйствующему субъекту) имущество за плату во вре­менное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обосо­бленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные сред­ства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Органы МСУ обязаны предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документа­ми (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование муниципальным имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда дого­вором они не определены, считается, что установлены порядок, усло­вия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах.

=======================

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в це­лом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче­ски или единовременно;

— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором органам местного самоуправления обу­словленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука­занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соот­ветствии с условиями договора аренды, а если такие условия в догово­ре не определены — в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия органов МСУ сда­вать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паево­го взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К дого­ворам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с усло­виями договора аренды или назначением имущества, органы местно­го самоуправления имеют право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Органы МСУ обязаны производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установ­ленный договором, а если он не определен договором или вызван не­отложной необходимостью — в разумный срок.

Нарушение органами МСУ обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по свое­му выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный догово­ром или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арен­додателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо рас­торжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоя­нии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со­держание имущества, если иное не установлено законом или догово­ром аренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оператив­ного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изме­нения или расторжения договора аренды.

По требованию органов МСУ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными наруше­ниями;

— существенно ухудшает имущество;

— более 2 раз подряд по истечении установленного договором сро­ка платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в раз­умные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, правовыми актами или договором производство капитального ремон­та является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания до­срочного расторжения договора по требованию органов местного са­моуправления.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— органы МСУ не предоставляют имущество в пользование арендатору либо создают препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены органами мест­ного самоуправления при заключении договора, не были заранее из­вестны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при за­ключении договора;

— органы МСУ не производят являющийся их обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные до­говором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые органы МСУ не отвечают, окажется в состоянии, непригодном для использования.

При заключе­нии договора аренды на новый срок условия договора могут быть из­менены по соглашению сторон.

Если органы местного самоуправления отказали арендатору в за­ключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечении срока договора заключили договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны органов местного самоуправления, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть opганам МСУ имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендован­ное имущество либо возвратил его несвоевременно, органы МСУ вправе потребовать внесения арендной платы за вес время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает при­чиненных органам местного самоуправления убытков, они могут по­требовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия органов МСУ улучше­ния арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия органов МСУ, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества — как отделимые, т; и неотделимые — произведенные за счет амортизационных отчисле­ний от этого имущества, являются муниципальной собственностью.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендования имущество переходит в собственность арендатора по истечении срои аренды или до его истечения при условии внесения арендатором все! обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотре­но в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным оглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

======================

Передача муниципального имущества в концессию

Концессия  (лат.  concessio- разрешение,  уступка)           1) форма привлечения капитала, как правило, иностранного, когда государство (местные органы власти) сдают в эксплуатацию на конкретный срок на возмездных условиях землю, источники природных богатств, предприятия, другие хозяйственные объекты иностранным фирмам или частным лицам. Концессионер вкладывает свои средства в разработку полезных ископаемых и освоение районов, организацию производства каких-либо изделий, получая за это соответствующую прибыль и уплачивая оговоренную договором плату государству, сдавшему ему в концессию объект.

По мере развития концессионной территории часто возникают совместные предприятия с использованием капитала концессионера и предприятия страны или государства. Согласно международному праву государство может прекратить действие Концессии по истечении договорного срока.

================================

В чем особенность концессии и ее отличие от аренды для муниципальных образований. При аренде имущества первичен объект собственности (здание, помещение), который арендатор использует в своей деятельности и в своих интересах. При концессионном соглашении первичен вид хозяйственной деятельности, необходимый для муниципального образования (строительство, эксплуатация). Концессионное соглашение предусматривает осуществление различного рода хозяйственной деятельности с передачей объектов муниципальной инфраструктуры в эксплуатацию и управление российскому или иностранному хозяйствующему субъекту (управляющей компании), при этом концессионер вкладывает свои средства в развитие муниципального объекта. Таким образом, в условиях отсутствия у МО собственных средств для инвестирования в объекты муниципальной инфраструктуры, концессия является способом привлечения инвестиционного капитала.

Объектами концессионных соглашений могут быть природные ресурсы, дороги, коммунальная инфраструктура (электросети, трубопроводные системы и т.п.).

Договор концессии может быть заключен на срок до 50 лет, поэтому концессию часто рассматривают как разновидность долгосрочной аренды.

Преимуществом концессии перед отчуждением муниципального имущества является также возможность проведения муниципальной ценовой (тарифной) политики в сфере деятельности локальных естественных монополий, основанной не на директивном методе установления тарифов (что не вполне соответствует принципам рыночной экономики, и соответствующие полномочия органов местного самоуправления всегда могут быть прекращены законодательством), на основе взаимовыгодных соглашений.

В зависимости от экономического содержания могут заключаться следующие виды договоров концессионного типа:

• договор, содержащий условия о выполнении работ (оказании услуг) с использованием объекта, находящегося в муниципаль­ной собственности;

• договор, содержащий условия об управлении объектом, находя­щимся в муниципальной собственности;

• договор, содержащий условия аренды объекта, находящегося в муниципальной собственности;

• договор по модели «строительство — эксплуатация — передача»; »договор по модели «строительство — владение — эксплуатация —

передача».

По договору коммерческой концессии органы МСУ обязуются предоставить пользователю (хозяйствующему субъекту) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс

исключительных прав, принадлежащих органам местного самоуправ­ления.

Передача муниципального имущества в доверительное управление

Передача муниципального имущества в доверительное управление может осуществляться в целях более эффективного управления муни­ципальным имуществом, повышения качества услуг населению, ис­пользования муниципального имущества без создания организаций муниципальной формы собственности.

По договору доверительного управления имуществом органы МСУ передают доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а тот обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах ор­ганов местного самоуправления или указанного ими лица.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехо­да права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление муниципальным имуще­ством, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управле­ния любые юридические и фактические действия в интересах органов местного самоуправления. Законом или договором могут быть преду­смотрены ограничения в отношении отдельных действий по довери­тельному управлению муниципальным имуществом.

Сделки с переданным в доверительное управление муниципальным имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязуется перед третьи­ми лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Объектами доверительного управления могут быть муниципаль­ные имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не могут быть самостоятельным объектом до­верительного управления деньги, за исключением случаев, предусмо­тренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или опера­тивном управлении муниципальных предприятий и муниципальных учреждений, не может быть передано в доверительное управление, Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном веде­нии или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение муниципального образования по иным предусмотренным законом основаниям.

Учредителем доверительного управления является собственник муниципального имущества (муниципальное образование) или другое лицо, уполномоченное собственником (органы местного самоуправ­ления).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный пред­приниматель или коммерческая организация, за исключением уни­тарного предприятия. В случаях когда доверительное управление иму­ществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключени­ем учреждения.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление го­сударственному органу или органу местного самоуправления.

 Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретате­лем по договору доверительного управления имуществом.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть уста­новлены иные предельные сроки, на которые заключается договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключей в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом дол­жен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в довери­тельное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления иму­ществом или требования о регистрации передачи недвижимого имуще­ства в доверительное управление влечет недействительность договора.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляет­ся от другого муниципального имущества, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у довери­тельного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, преду­смотренных законом и договором доверительного управления иму­ществом, правомочия собственника в отношении имущества, пере­данного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязан­ности, возникшие в результате таких действий доверительного управ­ляющего, исполняются за счет этого имущества.

Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав.

Доверительный управляющий представляет органам МСУ отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, ко­торые установлены договором доверительного управления имуще­ством.

Доверительный управляющий может поручить другому лицу совер­шать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это со­гласие органов местного самоуправления в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов органов местного самоуправления и не имеет при этом возможно­сти получить указания органов местного самоуправления в разумный срок. Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверитель­ном управлении имуществом должной заботливости об интересах органов местного самоуправления, возмещает им упущенную вы­году за время доверительного управления имуществом, а учредите­лю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие не- преодолимой силы либо действий органов местного самоуправления.

Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично.

Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности его имущества — на муниципальное имущество, не переданное в доверительное управление.

Договор доверительного управления муниципальным имуществомможет предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть при-чинены муниципальному образованию ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, [ предусмотренное договором доверительного управления муниципальным имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении этим имуществом, j за счет доходов от использования этого имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

— ликвидации органа местного самоуправления, если договором не предусмотрено иное;

— отказа органа местного самоуправления от получения выгод \ по договору, если договором не предусмотрено иное;

— смерти гражданина, являющегося доверительным управляю­щим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным I или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального

предпринимателя несостоятельным (банкротом);

— отказа доверительного управляющего или органа местного са- моуправления от осуществления доверительного управления в связи

с невозможностью для доверительного управляющего лично осущест­влять доверительное управление имуществом;

— отказа органа местного самоуправления от договора по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему обу­словленного договором вознаграждения.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имуще­ство, находящееся в доверительном управлении, передается орга­нам местного самоуправления, если договором не предусмотрено иное. При передаче в доверительное управление ценных бумаг мо­жет быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами. Правомочия дове­рительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления. Особенно­сти доверительного управления ценными бумагами определяются законом.

Отчуждение муниципального имущества

Осуществляется в случаях, если оно не соответствует целевому назначению, предусмотренному законодательством , или не является необходимым для реализации компетенции муниципальных образо­ваний.

Отчуждение муниципального имущества может осуществлять­ся в виде безвозмездной передачи другому муниципальному об­разованию, органам государственной власти субъекта Российской Федерации или федеральным органам государственной власти (в соответствии с разграничением предметов ведения и полномо­чий) либо в процессе приватизации в соответствии с федеральным законом.

Порядок отчуждения имущества в пользу других муниципаль­ных образований, субъектов Российской Федерации, Российской Федерации установлен ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с приня­тием федеральных законов о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об общих принципах организации законо­дательных (представительных) и исполнительных органов государ­ственной власти субъектов Российской Федерации" и „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"».