3.2 Порядок зміни цільового призначення земель

Відповідно до статті 141 Земельного кодексу України, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, є одним з підстав, передбачених для припинення права користування земельною ділянкою. Звернемося до Земельного закону:

«Стаття 141. Підстави припинення права користування земельною ділянкою.

Підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.»

Таким чином, ми з’ясували, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням загрожує позбавленням права користування таким ділянкою, отже, щоб використовувати той або інший земельну ділянку таким чином, як це необхідно власника (орендаря), необхідно змінити цільове призначення земельної ділянки.

Тепер розглянемо, як же врегульована процедура зміни цільового призначення земельних ділянок і що необхідно зробити, щоб її здійснити.

Статті 20 Земельного кодексу України передбачено зміну цільового призначення земельних ділянок наступним чином:

«Стаття 20. Встановлення та зміна цільового призначення земель

1. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

2. Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об’єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.[85, C.53]

3. Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.

4. Зміна цільового призначення земель, зайнятих лісами, провадиться з урахуванням висновків органів виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища та лісового господарства.»

Зміна цільового призначення земельних ділянок провадиться на підставі заяви, яка подає власник у відповідний орган місцевого самоврядування.

До заяви необхідно додати:

1) копія державного акта на право власності на земельну ділянку;

2) для громадян – власників земельної ділянки – копію паспорта, для юридичних осіб – копію статуту(положення) та копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи;

3) документи, які підтверджують встановлені обмеження і земельні сервітути на використання земельної ділянки;

4) обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки із зазначенням її розміру.

На наступному етапі відповідний орган місцевого самоврядування розглядає подану заяву і в разі згоди дає дозвіл на підготовку проекту відведення земельної ділянки:

- виготовлення проекту відведення земельної ділянки, якщо зміні цільового призначення підлягає тільки його частину;

- переузгодження проекту відведення земельної ділянки з відповідними органами виконавчої влади, якщо зміні цільового призначення підлягає вся земельна ділянка.

Проект відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, виготовляється державною або іншою землевпорядною організацією на замовлення власника земельної ділянки.

Умови і терміни виготовлення проекту відведення земельної ділянки визначаються договором між замовником та виконавцем робіт.

Проект відведення земельної ділянки погоджується або пере погоджується з усіма компетентними органами, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали у відповідний орган місцевого самоврядування для прийняття рішення.

Сільська, селищна, міська рада розглядає проектні матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка розташована в межах населеного пункту, крім земель, зазначених у п.11 розглянутого нами порядку.

Звернемося до пункту 11 порядку:[86, C.24]

« Зміна цільового призначення особливо цінних земель, розташованих у межах населеного пункту, проводиться після погодження з Верховною Радою України за рішенням сільської, селищної, міської ради. Проектні матеріали на погодження до Верховної Ради України подаються Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласною, Київською і Севастопольською міською радою.

Зміна цільового призначення особливо цінних земель, розташованих за межами населеного пункту, проводиться після погодження з Верховною Радою України за рішенням Кабінету Міністрів України. Проектні матеріали на погодження до Верховної Ради України подаються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною держадміністрацією.»

Отже, пункту 11 порядку визначено, що зміна цільового призначення особливо цінних земель здійснюється після узгодження з Верховною Радою України.

Якщо земельна ділянка перебуває поза межами населеного пункту, а зміна цільового призначення пов’язана з подальшим використанням такої ділянки для сільськогосподарських потреб, ведення лісового і водного господарства, будівництва об’єктів, призначених для обслуговування членів територіальної громади району (шкіл, лікарень і т.д.), то питання зміни цільового призначення такої ділянки знаходиться в компетенції районної державної адміністрації.

Рішення, прийняте відповідної адміністрацією чи відповідним органом місцевого самоврядування, про зміну цільового призначення земельної ділянки є підставою для оформлення державного акта на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.

У разі прийняття рішення про відмову у зміні цільового призначення земельної ділянки відповідна адміністрація або відповідний орган місцевого самоврядування протягом 15 днів письмово повідомляє про це власника земельної ділянки. Якщо власник земельної ділянки не згоден з таким рішенням, він має право оскаржити його в передбаченому законом судовому порядку.

З’ясувавши питання понятійного апарату, хотілося б зупинитися на процедурі зміни цільового призначення. Така зміна провадиться за поданням заяви (клопотання) її власника до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.

Після прийняття заяви сільська, селищна, міська рада або районна держадміністрація розглядає заяву (клопотання) і в разі згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки дає дозвіл на підготовку проекту її відведення. Загальновідомо, що ця процедура є доволі копіткою і може зайняти тривалий час.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або до районної держадміністрації для прийняття рішення. Залежно від того, яким буде заплановане цільове призначення земельної ділянки, один із наведених органів може стати суттєвою перешкодою на шляху реалізації поставленої мети. Як свідчить практика, найбільші труднощі можуть чекати на власника в органі містобудування і архітектури. Але і цю проблему можна вирішити, якщо грамотно аргументувати власну позицію.

Від цінності земель, цільове призначення яких необхідно змінити, залежить складність процедури цієї зміни. Наприклад, зміна цільового призначення особливо цінних земель, розташованих за межами населеного пункту, проводиться після погодження з Верховною Радою України за рішенням Кабінету Міністрів України. Проектні матеріали на погодження до Верховної Ради України подаються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною держадміністрацією.

Однак у деяких випадках за умови юридично грамотного підходу можна значно спростити свою роботу в плані процедури. Так, якщо по плану на землях, призначених для товарного сільськогосподарського виробництва за межами населеного пункту, необхідно провести будівництво котеджу, і ви розпочнете зміну цільового призначення ділянки на “будівництво і обслуговування жилого будинку”, то рішення про таку зміну буде приймати Рада міністрів Автономної Республіки Крим або обласна держадміністрація. Але котедж з успіхом можна збудувати і на землях садівництва, позаяк таке, як ми наголошували, не заборонене, і тоді рішення про зміну буде приймати районна державна адміністрація. Вона має на це повноваження в разі, якщо земельна ділянка після зміни цільового призначення буде використовуватися для сільськогосподарських потреб. Не важко зрозуміти, що різниця в фінансових і часових затратах тут є вельми суттєвою.

Наостанку хотілося б зазначити, що у разі незгоди власника земельної ділянки з рішенням сільської, селищної, міської ради або органу виконавчої влади про відмову у зміні її цільового призначення спір вирішується в судовому порядку і, як свідчить практика, інколи досить успішно.

Умовно порядок зміни цільового призначення земельної ділянки можна поділити на три етапи. Перший етап порядку зміни цільового призначення земельних ділянок передбачає необхідність розроблення та погодження проекту відведення земельних ділянок.

У разі зміни цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності користувачі або зацікавлені особи мають звернутися до органу виконавчої влади або місцевої державної адміністрації за дозволом на розробку проекту землеустрою щодо її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності власнику не потрібно отримувати дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки – він сам на власний ризик замовляє цей проект. Якщо цей проект рада чи орган виконавчої влади не затверджує і зміна цільового призначення не відбувається, то чинне законодавство жодним чином не врегульовує відшкодування витрачених коштів на виготовлення проекту.[88, C.42]

У разі, якщо проект підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації, у випадках передбачених статтею 9 ЗУ « про державну експертизу землевпорядної документації», погоджений проект подається до Держземагентства або його територіального органу для проведення такої експертизи.

Другий етап порядку зміни цільового призначення земельних ділянок передбачає :подання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади; розгляд та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;прийняття уповноваження органом на підставі проекту відведення земельної ділянки рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, або ж відмову у такій зміні

Третій етап законодавство передбачає лише для випадків, коли рішення про зміну цільового призначення земельних ділянок потребує погодження з Верховною Радою України або Кабінетом Міністрів України.

Щодо «особливо цінних земель», то стаття 150 Земельного Кодексу України до таких земель відносить ( у складі земель сільськогосподарського призначення):

- чорноземи нееродовані не солонцюваті на лесових породах

- лучно-чорноземні незасолені не солонцюваті суглинкові грунти;

- темно-сірі опідзолені грунти та на лесах і глеюваті;

- бурі гірсько –лісові та дерново-буроземні глибокі грунти; дерново-підзолисті суглинкові грунти;

- коричневі грунти Південного узбережжя Криму, дернові глибокі;

- грунти Закарпаття.

Поряд з тим, погодження матеріалів місця розташування об’єкта, що передбачається розмістити на земельній ділянці особливо цінних земель державної чи комунальної власності із зміною її цільового призначення, здійснюється за погодженням з Верховною Радою України.

Кабінетом Міністрів України погоджує зміну цільового призначення земельних ділянок природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, що перебувають у державній чи комунальній власності.

Ст. 20 Земельного кодексу України (далі — ЗК) передбачено встановлення та зміну цільового призначення земель.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок.

Ініціатором такої зміни виступають власники земельних ділянок, які подають заяву (клопотання) до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту або районної держадміністрації чи за межами населеного пункту. До заяви (клопотання) додаються копія державного акта на право власності на земельну ділянку; для громадянина — власника земельної ділянки — копія паспорта (серія, номер паспорта, коли і ?ким виданий та місце проживання), для юридичної особи — власника земельної ділянки — копія статуту (положення) та копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи; документи про встановлені обмеження (обтяження) та земельні сервітути на використання земельної ділянки; обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки із зазначенням її розміру.

Сільська, селищна, міська рада або районна держадміністрація розглядає заяву (клопотання) і в разі згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки дає дозвіл на підготовку проекту її відведення, який передбачає складання проекту відведення земельної ділянки, якщо зміні цільового призначення підлягає її частина, або пере погодження проекту відведення земельної ділянки з відповідними органами виконавчої влади, якщо зміні цільового призначення підлягає вся земельна ділянка. Проект відведення земельної ділянки складається державною або іншою землевпорядною організацією на замовлення власника земельної ділянки на підставі договору, в якому визначаються умови і термін складання проекту.

Після складання проекту відведення земельної ділянки його необхідно погодити або пере погодити з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини: Проект також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або * до районної держадмінстрації для прийняття рішення.

Сільська, селищна, міська рада розглядає проектні матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, розташованої в межах населеного пункту. Коли здійснюється зміна цільового призначення особливо цінних земель, розташованих у межах населеного пункту, рішення сільської, селищної, міської ради має погоджуватися з Верховною Радою України. Проектні матеріали на погодження до Верховної Ради України подаються Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласною, Київською і Севастопольською міською радою. Районна держадміністрація розглядає подані проектні матеріали і приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка знаходиться за межами населеного пункту, якщо така зміна пов'язана з наступним використанням цієї ділянки для сільськогосподарських потреб, ведення лісового і водного господарства, будівництва об'єктів, призначених для обслуговування членів територіальних громад району (шкіл, лікарень, підприємств торгівлі тощо). Якщо зміна цільового призначення земельної ділянки, розташованої за межами населеного пункту, передбачає використання ділянки для інших потреб, то районна держадміністрація розглядає проектні матеріали, готує свій висновок з цього питання і подає його разом з матеріалами до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної держадміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласна держадміністрація розглядає матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.[90, C.42]

Якщо зміна цільового призначення стосується земельних ділянок (ріллі, багаторічних насаджень для несільськогосподарських потреб, лісів першої групи площею понад 10 гектарів, а також земельних ділянок природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення та особливо цінних земель), вона здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України. В такому разі районна держадміністрація подає проектні матеріали разом із своїм висновком до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної держадміністрації, які розглядають подані проектні матеріали і готують свій висновок для подання Кабінету Міністрів України для прийняття відповідного рішення.

Рішення сільської, селищної, міської ради або відповідного органу виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної ділянки є підставою для оформлення громадянину державного акта на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням.

Ст. 40 ЗК передбачено, що за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування громадянам України можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених ЗК. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Право на безоплатну передачу земельних ділянок виникає у громадян в разі одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності у межах норм безоплатної приватизації, встановлених ст. 121 ЗК: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га; для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.

Забудова земельних ділянок, наданих для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражів, може здійснюватися після виникнення права власності на земельну ділянку чи права її оренди.[91, C.53]

Відповідно до статті 121 "Земельного кодексу України" кожен громадянин має право на безоплатну передачу земельних ділянок земель державної комунальної власності.

Держава визначила, що у межах села для ведення індивідуального житлового господарства(можливість житлової забудови) виділяється територія не більше 0,25 га (25 соток). В селищах (смт) - не більше 0,15 га, містах - 0,10 га.

Але ж ми знаємо, що громадяни особливо у селах здійснюють господарську діяльність на значно більшій території. Отож, все що виходить за межі вищезазначених норм і є територією для особистого селянського господарства, тобто ОСГ.

Для того щоб на землях ОСГ збудувати будинок, треба змінити цільове призначення. З такою потребою в житомирську регіональну філію ДП «Центр ДЗК» звертається багато людей. Наприклад, в сім'ї виросли діти і виникла потреба збудувати новий будинок на землях, використовувала родина для ведення селянського господарства.

Ми отримали роз'яснення від керівника цієї установи Олени Ткач і дізналися, яким чином можна здійснити зміну цільового призначення землі для можливості зведення на ній житлового будинку.

- Зважившись на зміну цільового призначення, власник ділянки надає заяву (клопотання) до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або до районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, - каже Олена Ткач.

Форма і зміст заяви (клопотання) на зміну цільового призначення законодавством не встановлені.[92, C.36]

Рекомендовано обов'язково вказувати:

• кадастровий номер земельної ділянки; 

• категорію земель (цільове призначення), до якого належить земельна ділянка зараз, і категорію земель (цільове призначення), передбачувану в майбутньому; 

• мотивацію необхідності зміни цільового призначення; 

• права на земельну ділянку і документи їх підтверджують.

До заяви (клопотання) додаються:

• копія державного акта на право власності на земельну ділянку; 

• для громадянина - власника земельної ділянки - копія паспорта (серія, номер паспорта, коли і ким виданий та місце проживання), для юридичної особи - власника земельної ділянки - копія статуту (положення) та копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи; 

• документи щодо встановлених обмежень (обтяжень) та земельних сервітутів на використання земельної ділянки; 

• обгрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки із зазначенням її розміру.

Сільська, селищна, міська рада або районна держадміністрація розглядають заяву (клопотання) на зміну цільового призначення земельної ділянки і в разі згоди дають дозвіл на підготовку проекту її відведення:

• складання проекту відведення земельної ділянки, якщо зміна цільового призначення проводиться частково; 

• узгодження проекту відведення земельної ділянки з відповідними органами виконавчої влади, якщо зміна цільового призначення стосується всієї ділянки.

Проект відведення земельної ділянки при зміні цільового призначення, складається державною або іншою землевпорядною організацією на замовлення власника земельної ділянки.[93, C.98]

Проект відведення земельної ділянки погоджується або пере узгоджується з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічними органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі.

Після експертизи замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або в районну держадміністрацію для прийняття рішення.

Сільська, селищна, міська рада розглядає проектні матеріали і приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка розташований в межах населеного пункту.

Якщо ділянка розташована за межами населеного пункту, розглядає проектні матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки районна державна адміністрація.