- •1. Правовое поле рынка земли и недвижимости, его субъекты и объекты.
- •2. Характеристика и физические признаки объектов недвижимости.
- •3. Классификация объектов недвижимости, принципы лежащие в ее основе.
- •4. Профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- •5. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •6. Факторы влияющие на функционирование и развитие рынка недвижимости.
- •7. Макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •8. Региональные факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •9. Сегментация рынка недвижимости и ее принципы.
- •10. Нормативно - правовая база рынка недвижимости в Украине.
- •11. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определение, понятие.
- •1.2. В соответствии с какими принципами определяется рыночная стоимость недвижимости, земли.
- •13. Принципы рыночной среды.
- •14. Принципы потенциального пользователя.
- •15. Принципы связанные с эксплуатацией земельного участка.
- •16. Принципы связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.
- •17.Принципы на основании которых принимается решение о величине рыночной стоимости земельного участка.
- •18. Методические подходы при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •19. Общая характеристика затратных методов оценки и их применение.
- •20. Общая характеристика сравнительных методов и их применение.
- •21. Общая характеристика нормативных методов оценки и их применение.
- •22. Доходные методы в оценке недвижимости и земли.
- •23. Рынок недвижимости и риски связанные с его функционированием.
- •24. Риски влияющие на рыночную стоимость недвижимости.
- •25 Риски влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
- •26. Метод количественной оценки рисков.
- •27. Капитализация дохода с учетом рискованности рыночной среды.
- •28. Капитализация дохода с учетом фактора времени -- дисконтирование.
- •29. Чистый операционный доход, общая характеристика.
- •30. Методы определения чистого операционного дохода.
- •31. Влияние целевого назначения земельного участка на определение чистого операционного дохода.
- •32. Рентный доход, методы его расчета.
- •33. Влияние целевого назначения на величину рентного дохода.
- •34. Структура затрат при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •35. Влияние целевого назначения на структуру затрат.
- •36. Методические подходы применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка.
- •37. Влияние целевого назначения земельного участка на методику определения его рыночной стоимости.
- •38. Нормативно - правовая база рыночных методов определения стоимости земельного участка.
- •39. Понятие валового дохода от эксплуатации земельного участка различного целевого назначения.
- •40. Качественные показатели влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
22. Доходные методы в оценке недвижимости и земли.
Базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи. Основными методами доходного подхода является прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежного потока). Информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических или ожидаемых доходах и затраты объекта оценки или подобного имущества. Метод прямой капитализации дохода применяется в случае, если прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени. Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков) применяется в случае, если прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине, непостоянными в течение определенного периода прогнозирования или если получение их ограничивается во времени.
К преимуществам доходного подхода относятся:
- учитывается рыночная ситуация, поскольку приведение чистого операционного дохода (денежного потока) в текущую стоимость учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;
- доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта, а также учесть перспективность и значение объекта на рынке производства и реализации продукции (работ, услуг).
К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:
- в основе подхода лежит прогнозирование, а не только фактическая информация о результатах деятельности;
- оценка рисков является достаточно субъективным процессом в Украине;
- подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования доходов, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;
- в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.
23. Рынок недвижимости и риски связанные с его функционированием.
Характерной особенностью рынка недвижимости является более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Поскольку недвижимость является физически недвижимой, данные инвестиции подвержены более широкому спектру рисков.
Можно выделить следующие виды рисков: низкая ликвидность недвижимости; неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью; неопределенность в налогообложении; конкуренция на рынке недвижимости; демографические тенденции; тенденции занятости и изменения платежеспособности населения; условия арендного договора; структура инвестированного капитала и его стоимость; местоположение рынка недвижимости.