- •1. Правовое поле рынка земли и недвижимости, его субъекты и объекты.
- •2. Характеристика и физические признаки объектов недвижимости.
- •3. Классификация объектов недвижимости, принципы лежащие в ее основе.
- •4. Профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- •5. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •6. Факторы влияющие на функционирование и развитие рынка недвижимости.
- •7. Макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •8. Региональные факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •9. Сегментация рынка недвижимости и ее принципы.
- •10. Нормативно - правовая база рынка недвижимости в Украине.
- •11. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определение, понятие.
- •1.2. В соответствии с какими принципами определяется рыночная стоимость недвижимости, земли.
- •13. Принципы рыночной среды.
- •14. Принципы потенциального пользователя.
- •15. Принципы связанные с эксплуатацией земельного участка.
- •16. Принципы связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.
- •17.Принципы на основании которых принимается решение о величине рыночной стоимости земельного участка.
- •18. Методические подходы при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •19. Общая характеристика затратных методов оценки и их применение.
- •20. Общая характеристика сравнительных методов и их применение.
- •21. Общая характеристика нормативных методов оценки и их применение.
- •22. Доходные методы в оценке недвижимости и земли.
- •23. Рынок недвижимости и риски связанные с его функционированием.
- •24. Риски влияющие на рыночную стоимость недвижимости.
- •25 Риски влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
- •26. Метод количественной оценки рисков.
- •27. Капитализация дохода с учетом рискованности рыночной среды.
- •28. Капитализация дохода с учетом фактора времени -- дисконтирование.
- •29. Чистый операционный доход, общая характеристика.
- •30. Методы определения чистого операционного дохода.
- •31. Влияние целевого назначения земельного участка на определение чистого операционного дохода.
- •32. Рентный доход, методы его расчета.
- •33. Влияние целевого назначения на величину рентного дохода.
- •34. Структура затрат при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •35. Влияние целевого назначения на структуру затрат.
- •36. Методические подходы применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка.
- •37. Влияние целевого назначения земельного участка на методику определения его рыночной стоимости.
- •38. Нормативно - правовая база рыночных методов определения стоимости земельного участка.
- •39. Понятие валового дохода от эксплуатации земельного участка различного целевого назначения.
- •40. Качественные показатели влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
1. Правовое поле рынка земли и недвижимости, его субъекты и объекты.
Согласно Конституции Украины земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Земельный кодекс определяет полномочия органов гос.власти в области продажи земельных участков, а также порядок приобретения их гражданами и юридическими лицами(мена, дарение, наследование и т.д.) Заключение таких сделок осуществляется согласно Гражданского кодекса Украины с учетом требований ЗКУ. Все гражданско-правовые сделки касательно недвижимости регистрируются Минюстом согл.з-ну «О гос.рег-ции вещных прав». Для любой сделки необходимо определить стоимость недвижимости. Оценка осуществляется согл. З-ну «Об оценке имущества», Национ.стандартам оценки недвижимости 1, 2, Методике и порядку проведения экспертной оценки. Важным шагом в формировании рынка земель в Украине будет принятие закона «О рынке земель». Объектами рынка недвижимости являются земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения
Субъектами рынка недвижимости есть покупатели, продавцы и профессиональные участники.
2. Характеристика и физические признаки объектов недвижимости.
Согласно ГК недвижимость - земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения.
К физическим характеристикам объектов недвижимости относятся:
1.форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;
2.площадь
3.размеры (длина, ширина, высота)
4.топографические параметры(уклоны)
5.геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;
6. архитектурно-планировочные, землеустроительные решения
7.состав используемых строительных материалов
8.оценка физического состояния с учетом динамики изменения (старение, обновление).
3. Классификация объектов недвижимости, принципы лежащие в ее основе.
Объекты недвижимости могут классифицироваться по различным признакам и типам. Наиболее распространенный принцип классификации:
1.по происхождению: естественные и искусственные. 2.по функциональному назначению:
- естественные согласно ЗК различают 9 категорий земель
- искусственные: жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественные здания и сооружения
3. по масштабу: земельные массивы, отдельные земельные участки., комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи), подъезд (секция).этаж в подъезде., квартира., комната.
4.по степени готовности: готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции., объекты, требующие завершения строительства.
5.по форме собственности: государственная, частная, коммунальная
4. Профессиональные субъекты рынка недвижимости.
Субъектами рынка недвижимости есть покупатели, продавцы и профессиональные участники. Профессиональные участники, в свою очередь, подразделяются на: институциональные, представляющих интересы государства и действуют от его имени (органы гос.рег-ции прав на недвижимость, органы градостроительства, землеустройства.ю БТИ и т.д.), и неинституциональные участников, работающих на коммерческой основе (предприниматели, брокеры, оценщики объектов недвижимости, финансисты, девелоперы, управляющие недвижимостью и другие )