22.Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.

Це єдиний показник формули розрахунку грошової оцінки земельної ділянки, який вимірюється у гривнях. Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими (селищними) службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1 м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Як правило, забудована територія населеного пункту становить 40-50% його загальної площі. Решту території складають землі сільськогосподарського використання (в тому числі сади, городи), землі лісу, водні поверхні тощо. Показник площі забудованих земель може бути взятий із форми Державної статистичної звітності 6-зем (колонки 39-51). Не на всіх забудованих землях з форми 6-зем створюється рентний дохід. Із їх переліку слід виключити землі залізниці та аеропортів, землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами, а також частину земель оборони, які за матеріалами інвентаризації не відносяться до забудованих.

Таким чином, до території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості слід включати:

землі житлової забудови;

землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами);

землі транспорту, зв'язку (окрім земель залізниці та аеропортів);

землі оборони (забудовані ділянки за матеріалами інвентаризації);

землі технічної інфраструктури;

землі комерційного використання;

землі громадського призначення;

землі змішаного використання;

зелені насадження загального користування;

землі відпочинку;

вулиці, набережні, площі;

кладовища;

гідротехнічні споруди;

землі, зайняті поточним будівництвом;

присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше 10 соток на ділянку), надані громадянам;

землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (дороги, будівлі, споруди).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні середньої вартості слід включати:

сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок);

землі лісів та інших лісовкритих площ;

відкриті землі;

водні акваторії;

землі магістральної залізниці та аеропорту;

землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами;

незабудовані ділянки земель оборони.

Наступним елементом для визначення середньої вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт К_м1, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту К_м1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

чисельність населення, географічне положення,

адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;

входження в приміську зону великих міст;

наявність у населеному пункту статусу курорту;

входження до зон радіаційного забруднення.

Розрахунок регіонального коефіцієнту К_м1 здійснюється із використанням таблиць наведених у Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Адміністративний статус населеного пункту, його господарські функції та чисельність населення визначається за допомогою табл, входження в приміську зону великих міст - табл, наявність у населеному пункту статусу курорту -таб, входження до зон радіаційного забруднення - 1.5. Сукупний регіональний коефіцієнт К_м1 розраховується як добуток коефіцієнтів, визначених згідно цих таблиць. Теоретично максимальна кількість складових К_м1 може бути 4. Із чотирьох коефіцієнтів, які ми використовуємо для розрахунку, 3 мають підвищуюче значення, а один (входження до зон радіаційного забруднення) – є понижуючим. Розглянемо особливості розрахунку кожної групи коефіцієнтів.

Основним критерієм для визначення коефіцієнту на адміністративний статус населеного пункту є його чисельність населення.

Коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту у приміській зоні великого міста розраховується згідно таблиці. Порядку. Його значення залежить від чисельності населення міста-центра і коливається в діапазоні між 1,1 (населення міста-центра становить 100-250 тис. чол.) та 1,8 (2 млн. і більше).

Підставою для віднесення населеного пункту до приміської зони великих міст є відповідні містобудівні проекти (генеральний план з проектом приміської та зеленої зон, або схема планування території населеного пункту), розроблені по всіх містах із чисельністю населення 100 тис. чол. і більше. Для самих міст-центрів коефіцієнт на приміську зону не застосовується, за виключенням тих випадків, коли цей центр потрапляє у межі приміської зони більшого за людністю міста (Дніпродзержинськ, Макіївка).

Коефіцієнт, який застосовується для населених пунктів, що мають статус курортів, застосовується згідно таблиці Порядку. Підставою для віднесення населеного пункту до курортного і застосування відповідного коефіцієнту є постанова Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391 «Про внесення змін до переліку населених пунктів, віднесених до курортних».

Нарешті, останній із коефіцієнтів, які застосовуються при визначенні сукупного регіонального коефіцієнту К_м1, є коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Значення цього коефіцієнту коливається від 0,8 (зона гарантованого добровільного відселення) до 0,9 (зона посиленого радіоекологічного контролю). Віднесення населеного пункту до тієї, чи іншої зони здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року №106 «Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» та «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 29.07.1994р. №600.

В зведеному вигляді всі складові регіонального коефіцієнту та його сукупне значення у розрізі окремих населених пунктів України наводяться у роботі

Таким чином, отримавши всі необхідні показники, ми можемо виконати розрахунок середньої вартості м² населеного пункту.