Розділ 1. Загальна характеристика принципу цільового використання земель в чинному земельному законодавстві України

1. Поняття цільового призначення земель за законодавством України

Використання земельної ділянки за цільовим призначенням – одна з основних вимог чинного законодавства. Але вона не завжди співпадає з бажаннями користувачів. Чимало з них згідно із судовим рішенням позбавлено прав на земельну ділянку через її нецільове використання. Згідно з чинним законодавством укладення договору оренди землі, у якому йдеться про зміну цільового призначення земельної ділянки, є серйозним правопорушенням, за яке передбачено як адміністративну, так і кримінальну відповідальність. Але такої неприємної ситуації можна уникнути. Визначимось із термінами Спочатку треба визначити поняття «цільове призначення», «цільове використання» та «категорія земель». Це дуже важливо, адже в ході судового розгляду від їхнього трактування часто залежить результат справи. Земельний кодекс акцентує увагу на цільовому використанні земельної ділянки, але не дає чіткого визначення її цільового призначення. Таке визначення ми знаходимо в Законі України «Про землеустрій»: цільове призначення – використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Можна сказати й так: цільове призначення земельної ділянки – це встановлені законодавством і конкретизовані відповідним органом влади допустимі межі використання земельної ділянки її власником або користувачем. Цільове призначення та категорії.  Основа для визначення цільового призначення земельної ділянки – її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом. Їх вичерпний перелік містить ст. 19 ЗКУ.  Кожна з категорій земель становить узагальнене, або основне, цільове призначення земельних ділянок. З цього випливає, що зміна цільового призначення потрібна, тільки коли має місце зміна категорії земельної ділянки. В рамках однієї категорії земельні ділянки використовують для різних цілей. Так, землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватись як для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так і для задоволення особистих потреб громадян у сільськогосподарській продукції. Своєю чергою, земельні ділянки, що їх надають громадянам для задоволення особистих потреб у сільськогосподарській продукції, можуть використовуватися для садівництва, ведення особистого підсобного (особистого селянського) господарства, городництва, сінокосіння та випасу худоби. [105, C.78] Таким чином, крім основного виокремлюють ще й так зване спеціальне цільове призначення земельних ділянок. Український класифікатор цільового використання землі з докладним переліком видів цільового призначення земельних ділянок за кожною категорією. Наприклад, якщо земельна ділянка виділена для задоволення особистих потреб громадян у сільськогосподарській продукції, то використання цієї ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення заборонено. На це слід звернути увагу користувачів за договором оренди, у якому необхідно вказати не лише основне, але й спеціальне (функціональне) цільове призначення землі. У цьому разі треба звернутися до місцевих органів влади для виготовлення нової документації. Але як бути, якщо на присадибній ділянці, виділеній під житловий будинок, розташована будівля, яку власник хоче здати в оренду для використання її як торгового об’єкта. Чи треба змінювати цільове призначення землі, розташованої під цим об’єктом? У цьому разі змінюють функціональне призначення тієї частини земельної ділянки, на якій розташована будівля. Отже, необхідно змінити спеціальне цільове призначення, хоча категорія землі не змінюється. Можна дійти висновку, що зміна функціонального використання будівлі тягне за собою зміну спеціального цільового призначення частини земельної ділянки. Але звернімо увагу на те, що вирішення цього питання неоднозначне. У деяких регіонах потрібен лише дозвіл місцевих органів влади. Усе залежить від суті справи та методів роботи місцевих органів. У будь-якому разі рекомендуємо попередньо проконсультуватися з їхніми працівниками.

Встановлення цільового призначення земельних ділянок не входить до виключної компетенції певного органу влади. Згідно зі ст. 20 Кодексу, землі відносять до тієї чи іншої категорії на підставі рішень цілого ряду органів державної влади й органів місцевого самоврядування (відповідно до їх повноважень).

За загальним правилом встановлення цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які:

• приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання в користування;

• провадять вилучення (викуп) земель;

• затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об’єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Таким чином, цільове призначення земельної ділянки встановлюється відповідним органом влади при:

1. прийнятті ним рішення про передачу ділянки громадянинові чи юридичній особі у власність;[104, C.76]

2. прийнятті ним рішення про передачу ділянки громадянинові або юридичній особі в оренду чи постійне користування;

3. викупі ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

4. вилученні її з постійного користування державної чи комунальної юридичної особи;

5. прийнятті рішення про затвердження проекту землеустрою;

6. прийнятті рішення про створення об’єкта природно-заповідного фонду;

7. прийнятті рішення про створення об’єкта історико-культурного призначення.

Незважаючи на те, що встановлення цільового призначення земельних ділянок віднесено до компетенції органів влади, певні права щодо встановлення цільового призначення земельних ділянок надані й громадянам та юридичним особам. Зокрема, вони мають право ініціювати зміну цільового призначення ділянок, які перебувають у їх власності. Для зміни цільового призначення земельної ділянки її власник має подати заяву (клопотання):

• до сільської, селищної, міської ради (якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту), або

• до районної державної адміністрації (якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту).

До заяви (клопотання) власник додає такі документи:

1. копію державного акта на право власності на земельну ділянку;

2. громадянин – власник земельної ділянки – копію паспорта (серія, номер паспорта, коли і ким виданий та місце проживання), юридична особа – власник земельної ділянки – копію статуту (положення) та копію свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи;

3. довідку з районного відділу земельних ресурсів та з районного відділу архітектури й будівництва про встановлені обмеження (обтяження) на використання земельної ділянки та земельні сервітути;

4. обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки.

Сільська, селищна, міська рада або районна державна адміністрація розглядає заяву (клопотання) й документи, що додаються, та приймає рішення про її задоволення чи відхилення. Якщо відповідний орган погоджується змінити цільове призначення земельної ділянки, він дає дозвіл на таку зміну.[103, C.78]

Обов’язковою умовою зміни цільового призначення земельної ділянки є погодження такої зміни з місцевими органами виконавчої влади (районним (міським) органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування й архітектури та охорони культурної спадщини). При цьому якщо змінюється цільове призначення не всієї, а лише частини земельної ділянки, то зміна цільового призначення здійснюватиметься в рамках складання проекту відведення земельної ділянки. Необхідність складання зазначеного проекту обумовлена тим, що при зміні цільового призначення частини земельної ділянки вона поділяється на дві, одна з яких зберігає попереднє цільове призначення, а друга – набуває нового цільового призначення. Виділення частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку потребує складання проекту її відведення.

Для підготовки проекту відведення земельної ділянки особа, зацікавлена в зміні цільового призначення частини ділянки, має укласти з землевпорядною організацією договір на складання проекту відведення земельної ділянки. Такою землевпорядною організацією може бути будь-яка державна чи приватна землевпорядна організація, яка має ліцензію Держкомзему України на виконання землевпорядних та землеоціночних робіт та ліцензію Державної служби геодезії, картографії та кадастру на виконання геодезичних робіт.

Якщо ж змінюється цільове призначення всієї ділянки, то така зміна проводиться шляхом повторного погодження раніше виготовленого проекту відведення земельної ділянки.

Виготовлений проект відведення земельної ділянки відповідно погоджується або повторно погоджується з:

• органом земельних ресурсів;

• природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами;

• органом містобудування й архітектури;

• органом охорони культурної спадщини.

Державну землевпорядну експертизу, за загальним правилом, проводить обласне управління земельних ресурсів. Після отримання позитивного висновку такої експертизи замовник подає погоджені (повторно погоджені) проектні матеріали до відповідного органу влади для прийняття рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.[102, C.87]