Заключение

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

В данной работе выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка в сумме 105 985,9 тыс.руб.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных подхода: сравнительный, затратный и доходный метод. Изучив каждый из трех методов, можем сделать вывод, что в каждом из них есть свои плюсы и свои минусы. Для получения полной рыночной стоимости объекта необходимо провести оценку каждым способом.

Проанализировав рынок офисной недвижимости в городе Челябинске мы можем сделать вывод, что в настоящий момент доминирующая доля предложения (49%) приходится на класс С. Класс А занимает всего 2% рынка, однако дефицита офисных помещений данного класса не наблюдается. Офисные центры класса В занимают в сумме 31% рынка, большая часть представлена офисных центров класса В-.

Основные понятия

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;

- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Дата оценки – календарная дата (даты), по состоянию на которую(ые) действительна оценочная стоимость.

Объекты оценки – объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подход к оценке- представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход – совокупность методов и приемов оценки стоимости, основанных на анализе затрат на воспроизводство (замещение) объекта оценки в текущих ценах за вычетом потерь от совокупного обесценения.

Доходный подход – совокупность методов и приемов оценки стоимости, основанных на прогнозировании величины будущих доходов в текущих ценах от использования (эксплуатации) объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов и приемов оценки стоимости, основанных на расчете стоимости объекта оценки исходя из сравнения его параметров (характеристик) с параметрами (характеристиками) и ценами недавних продаж его аналогов на свободном рынке.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Полная стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Физический износ – это потеря стоимости улучшений в результате естественных процессов, физического выветривания и нарушения условий эксплуатации строительных конструкций и частей здания (перегрузки, динамические воздействия и т.п.)

Функциональный износ – это потеря стоимости в результате несоответствия здания, как в целом, так и отдельных его элементов современным рыночным стандартам и представлениям.

Внешний износ – это потеря стоимости в результате изменения внешних условий, экономического окружения объектов оценки.

Собственность - исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения, описывающие принадлежность субъекту, у которого имеется исключительное право на распоряжение, владение и пользование объектом собственности.

Право собственности – абсолютное субъективное право в отношении вещи, предоставляющая возможность собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться этой вещью в своих интересах.