- •5.1 Краткое содержание основных факторов и выводов
- •5.2 Общая часть
- •5.2.1 Сведения об объекте оценки
- •5.2.2 Сведения о порядке проведения оценки
- •Анализ рынка недвижимости
- •5.4 Анализ местоположения объекта оценки
- •5.4.1 Границы
- •5.4.2 Застроенность окружающей территории
- •5.4.3 Транспортная доступность
- •5.5.4 Развитость инфраструктуры
- •5.5.5 Типичное использование окружающей недвижимости
- •5.5.6 Выводы
- •5.5 Описание объекта оценки
- •5.6 Анализ наиболее эффективного использования
- •5.7 Выбор методов оценки и методов расчета стоимости
- •5.8 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным методом
- •5.8.1 Определение стоимости местоположения
- •5.8.2 Определение стоимости улучшений
- •5.8.3 Косвенные затраты
- •5.8.4 Определение прибыли предпринимателя
- •5.8.5 Определение стоимость нового строительства
- •5.8.6 Определение величины накопленного износа
- •5.8.7 Определение величины внешнего удорожания (износа)
- •1 655 908 (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот восемь) долларов сша.
- •5.9 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным методом
- •5.9.1 Расчет потенциального валового дохода
- •5.9.2 Определение действительного валового дохода
- •5.9.3 Определение операционных расходов (oe)
- •5.9.4 Расчёт нормы дисконтирования
- •5.9.5 Определение чистого операционного дохода
- •5.9.6 Описание прогнозных вариантов
- •5.9.7 Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам
- •5.9.8 Расчёт рыночной стоимости доходным методом
- •5.10 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом
- •5.10.1 Исходные данные для реализации сравнительного метода
- •5.10.2 Исходные данные для реализации сравнительного метода
- •5.10.3 Обоснование корректировок по производственным помещениям объекта оценки
- •5.10.4 Определение весовых коэффициентов для каждого из объектов сравнения
- •5.11 Обоснование итоговой рыночной стоимости
5.9.6 Описание прогнозных вариантов
Описание вариантов (пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический) представлено соответственно в таблицах 5.7, 5.8, 5.9.
Таблица 5.7 Пессимистический вариант
№ п/п |
Наименование |
Значение |
1. |
2. |
3. |
1. |
Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD |
156 178 |
2. |
Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, % |
10 |
3. |
Уменьшение NOI за 2-ой год эксплуатации, % |
5 |
4. |
Изменение NOI за 3-ий год эксплуатации, % |
0 |
5. |
Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, % |
5 |
6. |
Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, % |
14 |
7. |
Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % |
14,7 |
8. |
Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % |
15,5 |
9. |
Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % |
14,7 |
10. |
Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % |
13,9 |
11. |
Вероятность прогноза, % |
25 |
Таблица 5.8 Наиболее вероятный прогноз
№ п/п |
Наименование |
Значение |
1. |
2. |
3. |
1. |
Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD |
156 178 |
2. |
Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, % |
5 |
3. |
Изменение NOI за 2-ий год эксплуатации, % |
0 |
4. |
Увеличение NOI за 3-ий год, % |
10 |
5. |
Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, % |
15 |
6. |
Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, % |
14 |
7. |
Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % |
13,3 |
8. |
Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % |
12,6 |
9. |
Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % |
12 |
10. |
Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % |
11,4 |
11. |
Вероятность прогноза, % |
50 |
Таблица 5.9 Оптимистический вариант
№ п/п |
Наименование |
Значение |
1. |
2. |
3. |
1. |
Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD |
156 178 |
2. |
Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, % |
0 |
3. |
Увеличение NOI за 2-ой год эксплуатации, % |
5 |
4. |
Увеличение NOI за 3-ий год эксплуатации, % |
15 |
5. |
Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, % |
20 |
6. |
Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, % |
14 |
7. |
Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % |
13,3 |
8. |
Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % |
12,6 |
9. |
Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % |
12 |
10. |
Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % |
11,4 |
11. |
Вероятность прогноза, % |
25 |