5.4 Анализ местоположения объекта оценки

5.4.1 Границы

Объект оценки, расположен в между ОАО АТП №6 и ОАО "НЕФТЕЗАВОДМОНТАЖ". Район расположения объекта оценки характеризуется относительной удаленностью от центральной части города. Объект оценки находится в Промышленной зоне г. Новополоцка.

5.4.2 Застроенность окружающей территории

Территория, граничащая со зданием объекта оценки, имеет среднюю плотность застройки. Объектами застройки являются здания административного и социально-культурного назначения.

5.4.3 Транспортная доступность

Район расположения объекта оценки, характеризуется отличной транспортной доступностью. Общественный транспорт представлен трамвайным и значительным количеством автобусных маршрутов.

5.5.4 Развитость инфраструктуры

Инженерная инфраструктура района местонахождения объекта оценки развита и характеризуется наличием следующих систем инженерных коммуникаций: телефонизация, радиофикация, канализация, водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение.

5.5.5 Типичное использование окружающей недвижимости

Типичным использованием окружающей недвижимости является использование в качестве адинистративно-бытового комплекса.

5.5.6 Выводы

Местоположение объекта оценки характеризуется:

- расположением в пятьдесят пятой оценочной зоне;

- удаленностью от центральной части города;

- отличной транспортной доступностью;

- развитой инженерной инфраструктурой.

5.5 Описание объекта оценки

Полное описание объекта оценки приведено в разделе 1 «Архитектурно-строительные решения п.1.3-1.6».

5.6 Анализ наиболее эффективного использования

Арендная ставка оцениваемого административного помещения составит 7 EUR. Если использовать данное помещение как склад, то получится низкая арендная ставка 4 EUR.

Следовательно, вариант использования объекта-оценки как административного помещения является наиболее лучшим и в свою очередь приводит к увеличению стоимости данного объекта.

5.7 Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости в данном отчете задействованы доходный, затратный и сравнительный методы.

Заключение об окончательной стоимости объекта оценки сделано после анализа полученных результатов.

5.8 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным методом

5.8.1 Определение стоимости местоположения

Кадастровая стоимость местоположения была принята на основе схемы оценочного зонирования земель города Новополоцка и составляет на 01.04.2011 г. 21,49 USD за 1 кв.м.

Таким образом, стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, определена по формуле (5.1).

V_L = КС_зоны · S_L (5.1)

V_L – стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

КС_зоны – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./кв.м;

S_L – двойная площадь застройки, кв.м;

V_L = 21,49 · 903 · 2 = 38 811 USD

5.8.2 Определение стоимости улучшений

Для определения стоимости улучшений использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в ценах базисного уровня 1969 г.

Используя СБОРНИК № 4 УПВС Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете (Раздел 2 административные здания), выбираем значение восстановительной стоимости 1м³. здания в рублях.

1. С учетом территориального пояса, группы капитальности и объема здания (до 1000м³) восстановительная стоимость 1м³ здания составляет – 24,9 руб. (в базисных ценах 1969г.).

Определение стоимости прямых издержек: (в ценах 1969 г.)

Стоимость здания определена по формуле (5.2):

V_b = V · К_общ · 24,9 (5.2)

где 8152 – строительный объем нежилого помещения, ;

24,9 – стоимость 1 объекта-аналога по УПВС,

V_b = 8152 · 24,9 = 202 985 руб.

Стоимость замещения (5.3) на 01.03.10 г.:

V_b = 202 985 · 1,2 · 0,98 · 1,98 · 0,99 · 2761,299 · 1,1 = 1 421 273 876 руб., (5.3)

где 1,2 – коэффициент перевода цен из 1969 г. в 1984 г., утверждён Госстроем от 11 мая 1983 г. постановление №94.

0,98– поправочный коэффициент на кровлю (в ОЦ – рулонная, а в ОА по УПВС – из оцинкованной стали по деревянным стропилам);

1,98 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, промышленности.

0,99– коэффициент перевода цен из 1984 г. в 1991 г., утверждён Советом Министров БССР от 17 января 1991 г., №18.

2761,299– общий индекс изменения стоимости СМР из 1991 г в текущий период времени для Витебской обл. за февраль 2011г.

1,1– индекс отчислений налогов.