5.9.2 Определение действительного валового дохода
Потери арендной платы (V&L)– потери потенциального дохода за счёт неполной сдачи в аренду площадей объекта недвижимости, неуплата арендной платы недобросовестными арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
Для данного объекта недвижимости примем размер годовых потерь арендной платы от незанятости помещений 5 %; размер среднегодовых потерь от неплатежей арендной платы - 1%.
Потери арендной платы (V&L) рассчитали по формулам (5.15) и (5.16):
V (Vacancy) = PGI · 5% = 203 126 · 5% = 10 156 USD, (5.15)
L (Loss) = PGI · 1% = 177 736 · 1% = 2 031 USD, (5.16)
Действительный (эффективный) валовой доход (EGI) рассчитали по формуле (5.17):
EGI = PGI - ΣV&L = 203 126 – 10 156 – 2 031 = 190 939 USD, (5.17)
5.9.3 Определение операционных расходов (oe)
Расходы на рекламу
Рассмотрим вариант выхода рекламы в газете «Недвижимость Белоруссии», один раз в неделю в течение шести месяцев в год. Стоимость 1 модуля составляет 29 370 руб. без НДС. Тогда стоимость рекламы определили по формуле (5.18):
СР = 29 370 · 1раз · 26 = 763 620 руб. (без НДС), (5.18)
где 26 – среднее количество недель за 6 месяцев.
СР = 763 620/3 022 = 252,7 USD
Расходы на управление
Поскольку объект оценки занимает большую площадь, то необходимо предусмотреть расходы на управление. Заработная плата управляющего, работающего на полную ставку, со средней заработной платой 350 USD/мес. Причем в расходы на управление необходимо включить отчисления в Фонд оплаты труда, составляющие 35% на дату оценки согласно действующему законодательству Республики Беларусь, а также месячную сумму затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты определили по формуле (5.19):
РУмес = 350 · 1,35 + 50 =522,5 USD, (5.19)
РУгод = 522,5 · 12 = 6 270 USD.
Налог на недвижимость
В соответствии с главой 17 “Налог на недвижимость” Налогового кодекса РБ (особенная часть) от 29 декабря 2009 г. № 71-3 исчисление налога на недвижимость для юридических лиц установлена в размере 1%.
Здесь используется стоимость, определённая при помощи сравнительного метода. Величину налога на недвижимость определили по формуле (5.20):
НН = V · 2 · 0,01 = 1 214 527 · 2 · 0,01 = 24 291 USD, (5.20)
где НН – налог на недвижимость;
V – стоимость, определённая при помощи сравнительно метода, USD;
2 – повышающий коэффициент установленный местными органами власти (к налогу на недвижимость) для производственной зоны (решение новополоцкого городского совета депутатов).
Налог на землю
В соответствии с Налоговым кодексом РБ (особенная часть) от 29.12.2009 г. N 71-З, размер земельного налога определяется в зависимости от качества земельного.
Размер земельного налога определили по формуле (5.21):
ЗН = Vкад · 0,011 · 2 = 38 811 · 0,011 · 2 = 854 USD, (5.21)
где 0,011 – ставка земельного налога (в долях);
2 - повышающий коэффициент, установленный местным Советом депутатов (решение новополоцкого городского совета депутатов).
Расходы на замещение
Годовой платеж на замещение элементов определяется с помощью фактора фонда возмещения (5.22):
,
(5.22)
где
i – годовая норма процента (i=14%);
m – интервал начисления процентов (m=1);
n – нормативный срок службы краткоживущего конструктивного элемента, лет.
Результаты расчета расходов на замещение приведены в таблице 5.5.
Таблица 5.5 – Результаты расчета расходов на замещение
Конструктивные элементы |
Удельный вес ,% |
Стоимость замещения, USD |
Срок службы, лет |
Коэфф. фонда возмещения |
Расходы на замещение, USD |
Кровля |
6 |
28 218,5 |
10 |
0,0517134 |
1 459,3 |
Полы |
10 |
47 030,9 |
15 |
0,0228089 |
1 072,7 |
Проемы |
11 |
51 734,0 |
30 |
0,0028028 |
145,0 |
Отделочные работы |
8 |
37 624,7 |
30 |
0,0028028 |
105,4 |
Внутренние сан-тех. и электротех. работы |
12,7 |
59 729,2 |
25 |
0,0052906 |
310,9 |
Итого |
47,7 |
224 337,3 |
|
|
3 093,3 |
Таким образом, сумма расходов на замещение по объекту оценки на дату оценки составляют 3 093,3 USD.