5.8.7 Определение величины внешнего удорожания (износа)

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки (рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.

Внешнее удорожание рассчитывается исходя из требуемого чистого операционного дохода (5.7):

, (5.7)

где V – рыночная стоимость определенная затратным методом;

R_o – коэффициента капитализации.

Расчёт коэффициента капитализации представлен в таблице 5.4.

Таблица 5.4 Определение коэффициента капитализации

№ п/п	Наименование	Значение
1	Норма дисконтирования, %	14
2	Изменение стоимости за период эксплуатации, %	30
3	Коэффициент фактора фонда возмещения (m=1, n=5, i=0.151)	0,151
4	Корректировка нормы дисконтирования, %	4,53
5	Общий коэффициент капитализации, %	9,47

NOI = 417 439 · 9,47% = 39 531 USD

Требуемый потенциальный валовой доход (5.8):

PGI = NOI / K, (5.8)

где K – коэффициент чистого операционного дохода (5.9):

K = NOI/ PGI, (5.9)

(NOI, PGI – определенные доходным подходом)

К = 156 178 / 203 126 = 0,77;

Требуемая арендная ставки: PGI = 39 531 / 0,77 = 51 339 USD;

PGI / S = 51 339 / 2115,9 = 24 USD в год;

в месяц 24 / 12 = 2 USD.

Разница между требуемой арендной ставкой и среднерыночной ставкой на момент составления реконструированного отчета о доходах равна:

P = 2 – 8 = - 6 USD, (5.10)

Превышение NOI рассчитали по формуле (5.11):

K · S · 12 · P = 0,77 · 2115,5 · 12 · 6 = 117 283 USD, (5.11)

Внешний удорожание (5.12) составляет:

V = NOI / R = 117 283 / 0,0947 = 1 238 469 USD, (5.12)

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом внешнего удорожания (5.13) равна:

417 439 + 1 238 469 = 1 655 908 (5.13)

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным методом, на 1 марта 2011 года без учета НДС составляет

1 655 908 (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот восемь) долларов сша.

5.9 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным методом

5.9.1 Расчет потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле (5.14):

, (5.14)

где S – общая площадь, сдаваемая в аренду, м²,

C_a – арендная плата в год за 1м², USD без НДС.

Общую площадь, сдаваемую в аренду, принимаем на основании технического паспорта равной 2115,9 м².

Арендная плата в месяц для помещений административного назначения составляет 7 €, следовательно:

7 € · 4159,18/3022 = 10 USD (с НДС) = 10/1,2 = 8 USD (без НДС).

Арендная плата в год: С_а = 8 · 12 = 96 USD (без НДС).

Тогда потенциальный валовой доход:

PGI = 2115,9 · 96 = 203 126 USD (без НДС).