5.8.3 Косвенные затраты
Косвенные затраты определим методом прямого расчета.
Государственная регистрация создания и возникновения прав на земельный участок - 93 333 бел. руб.
Техническая инвентаризация и изготовление тех. паспорта - 9 684 406 бел. руб.
Государственная пошлина за выдачу документов, удостоверяющих право пользования на земельный участок - 35 000 бел. руб.
Расходы на оказание услуг по оценке – 2 000 000 бел. руб. (По данным оценочной компании «БелОценкаКонсалт»).
Расходы на рекламу – 763 620 бел. руб. (По данным газеты «Недвижимость Белоруссии»)
Итого (IC) – 12 576 359 бел. руб.
5.8.4 Определение прибыли предпринимателя
В данном случае прибыль предпринимателя принимается равной норме дисконтирования – 14 % от суммы величин косвенных и прямых издержек и составляет (5.4):
EP = 14% · (VB + IC.), (5.4)
EP = 14 % · (1 421 273 876 + 12 576 359) = 200 739 033 бел. руб.
5.8.5 Определение стоимость нового строительства
Стоимость нового строительства определили по формуле (5.5).
CN = VB+IC+EP, (5.5)
CN = 1 421 273 876 + 12 576 359 + 200 739 033 = 1 634 589 268 бел. руб.
5.8.6 Определение величины накопленного износа
Расчет физического износа оцениваемого здания выполнен в разделе 4 «Техническая экспертиза п.4.4-таблица 4.14».
Принимаем физический износ равным 30 %.
Величина накопленного износа равна 
= 490 376 780 руб.
Определив каждую составляющую рыночной стоимости объекта недвижимости, можем определить ее по формуле (5.6):
V = V L + VB +ЕР+IC – АD, USD (5.6)
где V L -стоимость земельного участка,
VB - стоимость улучшений,
ЕР -предпринимательская прибыль,
косвенные затраты,
накопленный износ
Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице 5.3.
Величина
|
Обозна чение
|
Формула подсчета
|
Значение |
|
Руб. |
USD |
|||
Стоимость земли
|
VL
|
оценочного зонирования земель города Новополоцка |
117 286 842 |
38 811 |
Стоимость улучшения
|
VB
|
определена по УПВС |
1 421 273 876 |
470 309 |
Косвенные издержки
|
|
Определены методом прямого расчета |
12 576 359 |
4 162 |
Прибыль предпринимателя
|
|
14%·( |
200 739 033 |
66 426 |
Накопленный износ
|
AD
|
определен по накопленному физическому износу |
490 376 780 |
162 269 |
Рыночная стоимость объекта оценки |
V
|
V = V L + VB +ЕР+IC – АD
|
1 261 500 658 |
417 439 |
+
)Таблица 5.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки