5.10.4 Определение весовых коэффициентов для каждого из объектов сравнения

Значение стоимости 1 м2 площади объекта оценки, рассчитанное с применением сравнительного подхода, получено в результате взвешивания скорректированных по отношению к объекту оценки стоимостей 1 м2 площади сопоставимых объектов.

Взвешенное значение стоимости определялось по формуле (5.24):

(5.24)

где

Свзв – взвешенное значение стоимости 1 м2 площади объекта оценки;

Сi – скорректированная стоимость 1 м2 площади i-го объекта сравнения;

Весi – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;

n – количество объектов сравнения.

Присваивание весовых коэффициентов проведено на основании степени отличия объектов сравнения от объекта оценки. При этом учитывалось процентное значение абсолютной валовой корректировки. Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле (5.25):

, (5.25)

где

Весi – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;

АВКi – процентное значение абсолютной валовой корректировки по каждому из вариантов;

n – количество объектов сравнения.

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, на 1 марта 2011года без учета НДС составляет 1 214 527 (один миллион двести четырнадцать тысяч пятьсот двадцать семь) долларов США.

5.11 Обоснование итоговой рыночной стоимости

После выполнения оценки различными методами применяется процедура согласования рыночной стоимости. Проводится анализ значимости результатов, на основании которого каждому из методов присваивается весомость. Результаты оценки рыночной стоимости и весомость отдельных методов представлены в форме таблицы 5.16.

Таблица 5.16 Обоснование итоговой рыночной стоимости

Наименование метода	Стоимость, USD	Весовые коэффициенты
1	2	3
Затратный метод	1 655 908	0,10
Доходный метод	1 566 161	0,5
Сравнительный метод	1 214 527	0,4
Стоимость (округленно)	1 434 000

Выбор весовых коэффициентов осуществлялся исходя из следующих соображений.

За основополагающий метод в определении рыночной стоимости принят доходный, соответственно именно ему придаем максимальный вес в размере 50%. Это обосновано тем, что информация, используемая для его реализации, является вполне достоверной, что дает возможность производить обоснованные расчеты. Это делает целесообразным применение его как основополагающего для оценки рыночной стоимости приносящей доход недвижимости.

Сравнительный метод является вторым по значимости. Весомость метода оценена в 40%.

При реализации затратного метода, наиболее достоверные результаты дают методы, предполагающие использование фактической сметной документации. Получить исходную проектно-сметную документацию по данному зданию не представляется возможным. Определение объемов выполненных строительно-монтажных работ путем фактического обмера помещений и составление укрупненных смет на эти объемы работы, либо использование данных сборников УПВС не позволяет в полной мере определить стоимость затрат, которые будут понесены при строительстве аналогичного объекта на дату оценки. Кроме того, из-за отличий помещений здания, в котором расположен объект оценки, по объемно-планировочным и конструктивным характеристикам, полученное значение не будет полностью достоверным. Вследствие этого, данный метод в оценке недвижимости имеет наименьшую весомость, равную 10%.

Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного по адресу: г. Новополоцк, ул. Промышленная 1, на 1 марта 2011 года без учета НДС составляет (округленно) 1 434 000 (один миллион четыреста тридцать четыре тысячи) долларов США.

Лист