5.10.3 Обоснование корректировок по производственным помещениям объекта оценки

Корректировка на условия сделки

Поскольку по всем представленным объектам сравнения нет реальных сделок, а их стоимость взята на основе предложений продажи этих объектов по данным риэлтерских организаций, то принимаем корректировку в размере 10%.

Корректировка на качество внутренней отделки

В связи с тем, что некоторые объекты сравнения продаются с простым и улучшенным качеством отделки, а объект оценки имеет для такого типа недвижимости простую отделку, необходимо предусмотреть корректировку на качество отделки.

Данные для корректировки на качество внутренней отделки представлены в таблице 5.15.

Таблица 5.15 Данные для корректировки на качество внутренней отделки

Уровень отделки объекта-аналога	Уровень отделки объекта-оценки
	высококачественная	улучшенная	простая
высококачественная	0	-100	-150
улучшенная	100	0	-100
простая отделка	150	100	0

Корректировка на общую площадь здания

В связи с тем, что все объекты-аналоги имеют отличия по площади здания от оцениваемого объекта, то необходимо произвести корректировку. Корректировка будет составлять 5% в зависимости от площади объекта.

Данные для корректировки на площадь содержатся в таблице 5.16.

Таблица 5.16 Корректировка на площадь

Офисы	Производственные/ складские помещения	Торговые залы	Продовольственные магазины
<80	<100	<10	<100
81-150	101-500	11-50	101-500
>150	501-1500	>50	501-1000
	>1500		>1000

Корректировка на парковку

Наличие удобного места для парковки, достаточного места для автомобилей увеличивает стоимость 1 административных помещений.

Различают следующее виды состояния парковочных мест:

• Отличное предполагает: достаточное количество парковочных мест для всех желающих, паркинг.

• Хорошее предполагает: количество парковочных мест ограничено.

• Удовлетворительное предполагает: стоянки около жилых домов, около административных зданий, когда количество мест резко ограничено, 5-10 мест.

• Неудовлетворительное предполагает: отсутствие парковки возле здания, как явление в принципе, ближайшая возможность припарковаться не ближе 300 м или 5-10 мин. ходьбы.

Различие между каждым видом будем считать равным 5%.

Корректировка на транспортную доступность

Поскольку хорошая транспортная доступность является очень важным фактором, то необходимо предусмотреть данный вид корректировки.

Различают следующие виды транспортной доступности:

• Хорошая транспортная доступность предполагает: все виды общественного транспорта.

• Удовлетворительная транспортная доступность предполагает: или только один вид транспорта и (или) движение нескольких видов очень редкое.

• Неудовлетворительная транспортная доступность предполагает: отсутствие общественного транспорта в пределах 15-20 мин., до 1 км.

Различие между каждым видом будем считать равным 5%.

Для удобства представим корректировки по объектам в табличном виде (таблица 5.15).

Таблица 5.15 – Проведение корректировок

№ п/п	Наименование	Объект	Объекты сравнения
		оценки	№1	№2	№3
1	Стоимость кв.м. без НДС, USD		437	917	833
2	Условия сделки	Сделка	Предложение	Предложение	Предложение
	Кор. условия сделки		-10%	-10%	-10%
	Скорректированная стоимость, USD		397	834	757
3	Площадь	2115,9	1793	198	450
	Кор. на площадь		0%	-15%	-10%
	Скорректированная стоимость, USD		397	725	688
4	Качество отделки	простая	улучшенная	улучшенная	улучшенная
	Кор. на качество отделки		-100 USD (-34,8%)	-100 USD (-16%)	-100 USD (-17%)
	Скорректированная стоимость, USD		297	625	588
5	Транспортная доступность	хорошая	Удовлетвари- тельная	хорошая	хорошая
	Кор. на удобство подъездных путей		+5%	0%	0%
	Скорректированная стоимость, USD		312	625	588
6	Удобство парковки	отличное	Удолетвори-тельное	хорошее	хорошее
	Кор. на удобство подъездных путей		+10%	+5%	+5%
	Скорректированная стоимость, USD		343	656	617
Абсолютная валовая корректировка, %			59,8	46	42
Количество корректировок			5	4	5
Весовой коэффициент, %			20,71	35,43	43,86
Стоимость 1 м2, USD		574
Стоимость СП, USD		1 214 527