Классификация жилой недвижимости Московского региона.

Классификация – неотъемлемая часть практически любого бизнеса. В сфере недвижимости это очень важный компонент, который помогает понять мотивы ценообразования, определить качество объекта недвижимости и даже уровень окружения и инфраструктуры. Классификация жилой недвижимости – самая сложная задача, т.к. единой системы не существует. Плюс речь идет о квартирах, которые люди покупают для проживания. К этому вопросу человек подходит очень серьезно, опираясь не только на финансовую составляющую, но и на такие факторы, как район, инфраструктура, контингент, природный фактор и др. Риэлтор, исходя из всех условий и пожеланий, определяет класс желаемого клиентом жилья, чтобы сузить область поиска и предложить покупателю только интересующие объекты, исключив лишнее.

Пример благоустройства придомовой территории.

Классификация жилой недвижимости также важна инвесторам и застройщикам. Она заметно ускоряет процесс осознания спроса на жилье определенного класса или в интересующем районе. Также классификация правильно спланировать процесс строительства, учитывая все условия, отвечающие задуманному классу объекта.  Кроме того классификация способствует взаимопониманию между участниками рынка: инвесторами, застройщиками, риэлторами, аналитиками, продавцами и покупателями. Чаще всего, говоря о классификации жилой недвижимости, мы вспоминаем такие понятия как эконом-класс, средний, бизнес-класс, элита, люкс и т.д. Несмотря на различие систем классификации, общее понимание все же существует. Система строится на множественных различиях, включающих такие факторы как район застройки, инфраструктуру, качество строительства, площадь квартир, уровень коммуникаций, безопасность и др. Также имеет значение и эстетическая составляющая. Например, благоустройство придомовой территории может положительно повлиять на спрос и даже привлечь более требовательного покупателя высокого уровня.

Для начала рассмотрим распространенные понятия.

Эконом-класс – это типовые панельные дома с небольшими квартирами, располагающими маленькими кухнями, санузлами и коридорами. Качество внутренней отделки, сантехники, дверей и окон может быть не самым высоким. Такие дома строятся в основном в спальных районах. Основным фактором при выборе является цена.
Бизнес-класс – такие дома можно обнаружить в центре или также в спальных районах, но в более престижных направлениях, возможно с благоприятной экологией. Качество строительства таких домов заметно выше. Просторные квартиры с продуманной планировкой. Все необходимые коммуникации высокого уровня. Возможна удобная и приятная прилегающая территория, собственная парковка или подземный гараж. Инфраструктура. Довольно часто дома объединены в квартал и охраняемый жилой комплекс. Основной фактор при выборе квартир в домах бизнес-класса – качество объекта и среды.
Элит-класс – это небольшой, но самый дорогой рынок. В данном случае речь идет о малоквартирных клубных домах высокого уровня в самых престижных районах Москвы. Эти дома также могут быть построены на основе эксклюзивных архитектурных проектов с использованием высококачественных материалов. В обязательном порядке огороженная охраняемая территория с собственной парковкой или подземным гаражом. В данном случае основным фактором, влияющим на ценообразование является престиж. Зачастую покупателям приходится проходить фейс-контроль и даже собеседование, чтобы застройщик или жители дома могли понять уровень покупателя, его образ жизни, характер и определить подходит он в качестве соседа или нет. Контингент таких домов состоит из очень обеспеченных людей: лидеров деловой среды, политиков, звезд шоу-бизнеса и др.

В пределах Московской области применимы два класса: Эконом и Бизнес. Объем строительства в области значительно выше столичного благодаря неосвоенным территориям, это стимулирует применение новых технологий и материалов, что значительно повышает качество объектов. В городах Московской области можно тоже встретить понятие «элитный дом». В этом случае речь идет об индивидуальных проектах жилых комплексов улучшенной планировки. Такие дома расположены в престижных районах городов и обладают всеми уже знакомыми нам преимуществами: охраняемая благоустроенная территория с ландшафтным дизайном, спортивными площадками, просторные и удобные квартиры, вся инфраструктура - в непосредственной близости. Для подобного рода объектов предлагаем использовать класс «Престиж».

Внутри каждого класса в разных классификациях могут существовать подклассы, это необходимо для специалистов узкой специализации. Также в некоторых вариантах встречаются промежуточные классы, например:комфорт-класс. Комфорт-класс представляет собой жилые комплексы индивидуальной планировки с огороженной территорией. Комфорт-класс некоторые риэлторы применяют для определения уровня объектов между эконом и бизнес-классом. Однако это нововведение вызвало не мало споров, т.к. при глубоком изучении класса выявляются признаки «бизнес-класса», среди которых, например, наличие подземного гаража и ценовый диапазон. Некоторые классификации включают в себя до десяти уровней.  Мы являемся сторонниками классического варианта, состоящего из трех классов (эконом, бизнес, элит), при этом подразумевая разного рода частности при отборе. Это неизбежно даже при наличии десяти классов. Удобная небольшая и понятная классификация упрощает общение и взаимопонимание с клиентом.

Итак, в нашей версии существует три класса: Эконом, Бизнес и Элита. В классификации объектов Московской области будем использовать вспомогательный класс Престиж. Из всего вышесказанного более-менее понятно, на чем строится эта классификация. Осталось разобраться с критериями, по которым мы определяем тот или иной уровень объекта.

Начнем с МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.  Ставим его первым, потому что именно с выбора местоположения начинается строительство.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Москва
Эконом-класс	Бизнес-класс	Элит-класс
Спальные районы. Окраина. Любое.	ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО или престижные районы в других округах.	Центральные районы столицы, престижные районы ЗАО.
Московская область
Эконом-класс	Бизнес-класс, Престиж
Спальные районы. Окраина. Любое.	Престижные районы города.

 

КАЧЕСТВО СТРОЕНИЯ

Москва
Эконом-класс	Бизнес-класс	Элит-класс
Типовые дома из панелей и иных сборных ж/б конструкций. Стандартная отделка и оснащение квартир. Минимальный набор инженерных сооружений. Площадь квартир от 35м2.	Индивидуальный проект монолитной или монолитно-кирпичной конструкции. Качественная отделка. Возможно наличие центрального кондиционирования, системы очистки воздуха и воды. Качественные лифты. Площадь квартир от 45м2.	Уникальный проект или сохраненный исторический фасад. Монолитно-кирпичное строение. Высококачественная отделка с применением дорогих материалов. Центральное кондиционирование, автономный тепловой пункт, высококачественные лифты. Площадь квартир от 60м2.
Московская область
Эконом-класс	Бизнес-класс, Престиж
Типовые многоквартирные дома со стандартным оснащением.	Монолитные или монолитно-кирпичные дома с качественной отделкой и просторными квартирами.

 

ТЕРРИТОРИЯ

Москва
Эконом-класс	Бизнес-класс	Элит-класс
Неогороженная придомовая территория, стихийная парковка, стандартное благоустройство. Детская площадка.	Огороженная, благоустроенная, охраняемая территория, внутренняя парковка, возможен подземный гараж (1 м/м на квартиру).	Огороженная, охраняемая и благоустроенная территория с доступом только для жильцов. Ландшафтный дизайн. Подземный гараж (от 2 м/м на квартиру). Гостевая парковка.
Московская область
Эконом-класс	Бизнес-класс, Престиж
Небольшая придомовая территория со стихийной парковкой. Детская площадка.	Огороженная благоустроенная территория. Возможен ландшафтный дизайн. Своя парковка.  Некоторые проекты предусматривают подземный гараж.

 

БЕЗОПАСНОСТЬ

Москва
Эконом-класс	Бизнес-класс	Элит-класс
Домофон, консъерж. Иногда видеонаблюдение. Разнообразная публика.	Система видеонаблюдения и контроля доступа, круглосуточная охрана. Однородный контингент, формирующийся по социально-экономическому фактору.	Круглосуточная многоуровневая система охраны, контроль доступа, ресепшн. Однородное социальное окружение высокого материального и общественного статуса. Возможен фейс-контроль.
Московская область
Эконом-класс	Бизнес-класс, Престиж
Домофон. Кодовый замок.  Разнообразная публика.	Консъерж, круглосуточная охрана. Возможно видеонаблюдение. Однородный контингент, формирующийся по социально-экономическому фактору.

 

ОБСЛУЖИВАНИЕ И ИНФРАСТРУКТУРА

Москва
Эконом-класс	Бизнес-класс	Элит-класс
Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Инфраструктура в районе. На первом этаже возможны нежилые помещения: магазины, офисы, сервис...	Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Развитая инфраструктура в непосредственной близости. В доме возможны офисные помещения с отдельным входом вне придомовой территории.	Собственная сервисная служба, включающая обслуживание квартир. Развитая инфраструктура в непосредственной близости. На первом этаже возможны офисные или сервисные помещения отдельным входом с улицы и с согласия собственников.
Московская область
Эконом-класс	Бизнес-класс, Престиж
Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Инфраструктура в районе. На первом этаже возможны нежилые помещения.	Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Развитая инфраструктура в непосредственной близости. В доме возможны офисные помещения с отдельным входом вне придомовой территории.

Данная классификация не претендует на уникальность и не является аксиомой. Но она очень помогает профессионалам компании «Династия-недвижимость» и, кроме того, имеет много общего с существующими классификациями, что облегчает взаимопонимание с контрагентами и застройщиками. Строительные компании при планировании застройки учитывают существующие классификации, чтобы определить целевую группу потенциальных покупателей и удовлетворить условиям, определяемым тем или иным классом. Таким образом, застройщик определяет класс своего объекта и позиционирует его на рынке именно таким. Но, все же есть некоторые стихийные факторы, независимые от застройщика, которые могут повлиять на ценообразование и определение класса объекта. Самым стихийным из них смело можно назватьМЕСТОПОЛОЖЕНИЕ.

У застройщиков и инвесторов выбор мест для строительства не особенно велик. На территории Москвы с каждым годом все меньше и меньше «пятен» под строительство. Таким образом, застройщику может достаться площадка в не очень удобном, с точки зрения транспортной доступности, месте или район с невысокими экологическими характеристиками. В этом случае район вряд ли может претендовать на престижность, и руководству проекта приходится принимать местный спрос, как есть, снижая класс объекта с расчетом на средний класс населения. Поэтому на рынке, независимо от существующих классификаций, появляются объекты, которые можно отнести к промежуточным уровням, т.к. они не могут полностью удовлетворить требованиям классов. Также дома могут оказаться уровнем выше на фоне района. Так бывает когда планируется возведение элитного дома в спальном районе, но, например, на берегу реки рядом с благоустроенным парком. Опираясь исключительно на природный фактор, инвесторы надеются на быстрые продажи. Но местный рынок диктует свои условия, поэтому продавцам приходится адаптировать, снижая цены или застряв в длительном процессе продажи квартир.

Говоря о территориальных особенностях рынка, стоит упомянуть и о расширении границ Москвы. Это, безусловно, повлияет на спрос и объем строительства в присоединяемых районах. Скорее всего, это событие окажет влияние и на классификацию жилья на новых территориях, т.к. цены наквартиры вырастут, а это повлечет за собой повышение требований к строительству и обустройству независимо от класса. Ну, а на сегодняшний день дома эконом и бизнес-класса имеют существенные различия, что влияет на ценообразование, делая рынок эконом-класса более доступным для населения. Если исключить элитнуюнедвижимость, соотношение эконом и бизнес-классов можно определить как 60 на 40.  Финансовый кризис показал, что первый удар пришелся на цены в эконом-классе. Квартиры в домах бизнес-класса продержались в устоявшемся ценовом диапазоне чуть дольше, но зато позже дешевели темпами, опережающими эконом-класс. Элитная недвижимость испытала незначительное падение цен – престиж всегда в цене.

Любая существующая классификация может претерпеть изменения в связи с прогрессом, ростом цен, требований, но так или иначе понятно одно: классификация жилых домов очень помогает при поиске или продажах и при планировании строительства. Но всегда нужно учитывать особенности проекта и факторы, способные оказать как благоприятное влияние на ход строительства или продажи, так и отрицательное. Именно для этих целей и существуют классификации.

Зачастую люди пользуются собственным классификациями, основываясь на своем опыте, восприятии, вкусе и потребностях. Однако, любые классификации, существующие на рынке недвижимости, не учитывают всех деталей и условий, которые могут оказаться ключевыми для покупателя. К тому же нужно помнить, что все люди воспринимают и мыслят по-разному. Именно для взаимопонимания и создаются классификации. Их может быть и много, но все они содержат схожие понятия и характеристики.