Тема 4. Метод выделения.
Метод выделения (extraction) ,является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Основная модель метода:
,
где СН- стоимость недвижимости,
СУ –стоимость улучшений.
Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку(дачные домики, коттеджные поселки).Земельные участки должны иметь одинаковый размер
Условия применения метода:
1.наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
2.соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1.Выбор основных факторов стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
2. Определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;
3.Определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;
4.Определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
5.Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
6.Обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;
7.Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;
8.Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений земельного участка определяется с использованием соответственно ресурсных методов или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение следует отдавать ресурсным методам). При определении стоимости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль предпринимателя и все виды износа улучшений.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Базисные методы определения стоимости замещения основаны на использовании системы текущих и прогнозных индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. К базисному уровню цен относятся действующие нормы и цены 1969г.,1984г.,19991г.,2001г.Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату жизни и эффективного возраста объекта. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов. Ресурсный (ресурсно - индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
В рамках оценки функционального износа отдельно оценивается устранимый и неустранимый износы, полученные величины затем складываются.
ПРИМЕР 1. Продается объект недвижимости, состоящий из торгового павильона (площадью 60 кв.м.) и земельного участка, по цене 1500 у.е. Стоимость 1 кв.м здания с учетом износа= 15 у.е. Определить стоимость земельного участка.
РЕШЕНИЕ
Стоимость здания С зд= 15 кв.м. х 60=900 у.е.
Остаточная стоимость земельного участка Сзем= Собщ-Сзд=1500-900=600 у.е.