Тема 3. Метод распределения.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные уча­стки;

• наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости зе­мельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка наиболее эффектив­ному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выбор основных факторов стоимости единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение цен продаж или предложения (спроса) единых объ­ектов недвижимости — аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

• определение корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимо­сти, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земель­ный участок;

• обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта не­движимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как сред­невзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка пу­тем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю­чающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятную до­лю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно но­выми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

ПРИМЕР 1. Требуется оценить участок земли, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Анализ недавних продаж недвижимости показал, что цена типового дома с участком колеблется от 1000 у.е до 1500 у.е. Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 450 у.е., прямые издержки на строительство типового дома составят 600 у.е., а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 300 у.е.

Решение.

Общая стоимость = 450+600+300=1350 у.е.

стоимость земли составляет одну треть 1350 /3=450 у.е.

Выяснив, что стоимость участка земли сотавляет одну треть от общей стоимости, можем сделать вывод, что стоимость оцениваемого участка земли может находится в диапазоне от 333 у.е. до 500 у.е. , т.к. 1000/3=333 у.е.; 1500/3=500 у.е.

ПРИМЕР 2. В городской местности старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне. Определить стоимость земли, при условии что оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость собственности
1	33 011	183 962
2	37 836	199 954
3	36 294	189 090

Решение.

1.Определяем доли земли в стоимости собственности в каждом из случаев:

33011/183962=0,179

37836/199954=0,189

36294/189090=0,192

2.Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимос­ти объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли: (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.

3.Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стои­мость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 руб.

ПРИМЕР 3. Необходимо оценить участок земли при условии, что в ближайшем окружении отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков, но имеются данные о продаже аналога вместе с улучшением 240 тыс.

Имеются данные о трех типичных объектах

Район	Цена продаж с улучшениями	Стоимость улучшений
1	220	158
2	220	140
3	190	150

Решение.

1. Находим долю стоимости улучшений в общей цене:

158/220=0,718

140/220=0,636

150/1900,789

2. Находим типичное отношение улучшений к общей стоимости(0,718 + 0,636+ 0,789) / =0,714

3. Определяем стоимость улучшений 240 000 х 0,714= 171 473

4. Стоимость земли=240000-171478=68522.

ПРИМЕР 4. Определить стоимость земельного участка, входящего в состав собственности, если оцениваемый объект собственности был недавно продан за 190.000 ден. ед. В данной местности отсутствуют продажи незарегистрированных земельных участков, но имеются сведения по трем другим микрорайонам в сопоставимой ценовой зоне:

Район	Средняя стоимость земли	Общая стоимость собственности
1 2 3	50 000 42 000 61 000	180 000 199 500 175 000

Решение:

1. Определяем доли земельного участка в общей стоимости собственности в каждом из районов:

Район 1: 50 000/180 000 = 0,28

Район 2: 42 000/199 500 =0,21

Район 3: 61 000/175 000=0,35

2. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости собственности:

(0,28+0,21+0,35)/3 = 0,28

Стоимость земли = 190 000*0,28 = 53 200 ден. ед.