2. Пояснения к корректировкам цен продаж

Условия финансирования.

В цену продажи участка № 2 внесена поправка +5 %, так как оплата наличными деньгами является нетипичной для рынка земельных участков, величина же поправки равна издержкам перевода денег из безналичной формы в наличную.

Особые условия продажи.

В цену продажи участка № 2 внесена поправка ввиду короткого срока продажи земельного участка (1 месяц вместо «типичных» для данного рынка). Данное обстоятельство может свидетельствовать о вынужденной продажи для продавца, ограниченной информированности возможных (потенциальных) покупателей, недостаточном маркетинге сопоставимого участка. Так или иначе, явился ли ограниченный срок экспозиции участка на рынке результатом действия одного или всех указанных факторов, можно признать его понижающее воздействие на цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10% (анализ прошлых парных продаж, устанавливает разницу в пределах 9+11 %).

Время продажи (рыночная тенденция цен на земельном рынке).

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке, так как за период с января по апрель 2001 года рост цен на земельном рынке не был зафиксирован, то в цены сопоставимых продаж участков № 1 и № 5 поправки не вносятся.

За период с июля 2000 года по апрель 2001 года зафиксирован рост цен на земельном рынке, равный 15%, поэтому в цену сопоставимой продажи участка № 2 вносится поправка +15%.

За период с ноября 2000 года по апрель 2001 года рост цен составил 6 %, поправка к цене сопоставимой продажи участка № 3 равна +6 %.

За период с декабря 2000 года по апрель 2001 года рост цен составил 4 %, поправка участка № 4, равна +4 %.

Местоположение.

Спрос на участки № 1 и № 2 под автостоянку, находящиеся в административно-деловом центре и торговом районе, практически не отличим.

Участок № 3, находящийся в жилом районе города, имеет лучшее расположение для автостоянки, пользуется большим спросом. Поэтому вносится определенная экс­пертным путем понижающая поправка на местоположение -5 % (анализ прошлых пар­ных продаж: устанавливает разницу в пределах 5+7 %).

Участки № 4 и № 5 имеют худшее расположение (промышленные районы города), где загруженность участков под автостоянку ниже, чем в торговом или жилом районе. Экспертно величина корректировок для участков № 4 и № 5 определена в +8 % и +20 % соответственно.

Физические характеристики (геолого-топографические условия).

На участке № 1 расположен овраг. Это ухудшает физические условия. Величина поправки к цене продажи участка, определенная экспертным путем, равна +2 % (из ана­лиза прошлых парных продаж).

Участок № 2 имеет лучшие физические условия, т.к. на нем расположен заброшен­ный спортивный стадион, имеющий ровную поверхность. Поэтому, в данном случае, мы приняли поправку равную -5 %.

3) Заключение о стоимости

После введения поправок разброс цен по сопоставимым участкам земли составил от 1 120 у.е. до 1 310 у.е. за 0,10 га.

При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку № 1, т.к. по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому объекту, и корректи­ровка его цены требует немногих и незначительных поправок. Следовательно, цену за 0,10 га можно принять равной 1 280 у.е., а стоимость всего участка – 4 480 у.е. (1280 х 3,5 = 4 480у.е.).

Следует заметить, что цены участков не находятся в прямой зависимости от размеров.

Но, если не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки и полученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена будет ошибочной (больше или меньше).

Например, объект № 2:

Сумма поправок: +5 + 10+ 15 - 5 — +25 %.

25 % от 1000 у.е. за 0,10 га составляют 250 у.е. Отсюда скорректированная цена за 0,10 га равна 1250 у.е. (1 000 + 250 = 1250 у.е.), а не 1260 у.е., как в действительности.