- •Тема 1. Подходы к оценке земли
- •1. Сравнительный подход.
- •Тема 2. Метод сравнения продаж
- •Определить
- •Определить:
- •1. Объект оценки
- •2. Основные факторы рыночной стоимости объекта оценки
- •3. Земельные участки аналоги
- •4. Анализ рыночной информации и расчет вносимых поправок
- •5. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
- •Корректировка цен объектов сравнения.
- •Пояснения к корректировкам цен продаж
- •3) Заключение о стоимости
- •Тема 3. Метод распределения.
- •Тема 4. Метод выделения.
- •Тема 5. Доходный подход.
- •2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
- •Ставка дохода с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет .
- •Определение чод общ для каждого альтернативного варианта
- •Доход от земли.
- •4. Стоимость земли.
- •5. Общая стоимость здания с участком земли.
- •Тема 6. Метод капитализации земельной ренты.
- •Тема 7. Метод остатка для земли (техника остатка)
- •1. Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:
- •2. Описание методики
- •А) Определение величины чистого операционного дохода
- •Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для долгоживущих элементов
- •Тема 8. Метод предполагаемого использования
- •Тема 9. Затратный подход
5. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Для определения рыночной стоимости земельного участка проведено ранжирование земельных участков-аналогов.
Земельный участок № 1 наиболее близок по своим параметрам к оцениваемому, его ранг равен 0,6. Для участка №2 ранг равен 0,3, для участка №3 ранг равен 0,1 .
Стоимость единицы площади земельного участка
15210 х 0,6+11995 х 0,3+8458 х 0,1 = 13571 (руб./сотка)
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составит:
13571х 10 =135 710 рублей
ПРИМЕР 5. Оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.04.2001 года, расположенный в торговом районе города. Общая площадь участка 0,35 га, целевое назначены автостоянка. Для сравнения выбрано 5 участков, проданных на местном рынке, с таким же, целевым назначением.
Характеристики сравниваемых участков приведены в таблице.
Элементы сравнения |
Объекты сравнения |
||||
Участок 1 |
Участок 2 |
Участок 3 |
Участок 4 |
Участок 5 |
|
Цена продажи, у.е. |
3 970 |
3 000 |
4 450 |
3 400 |
2 050 |
Размер участка, га |
0,32 |
0,30 |
0,40 |
0,30 |
0,20 |
Время продажи |
01.2001 |
07.2000 |
11.2000 |
12.2000 |
02.2001 |
Условия финансирования (форма оплаты) |
безналичный расчет |
оплата наличными |
безналичный расчет |
безналичный расчет |
безналичны расчет |
Особые условия продажи |
не выявлено |
короткий (не типичный) срок продажи земельного участка (1 месяц) |
не выявлено |
не выявлено |
не выявлено |
Местоположение |
административно-деловой центр |
торговый район |
жилой район |
промышленный район |
промышлен ный район |
Физические характеристики |
на участке находится овраг |
на участке расположен заброшенный спортивный стадион |
не выявлено крупных различий |
не выявлено крупных различий |
не выявлено крупных различий |
По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.
Решение
Корректировка цен объектов сравнения.
Результаты корректировки цен сравниваемых участков приведены в таблице.
|
Объект оценки |
Объекты сравнения |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена продажи, у.е. |
|
3 970 |
3 000 |
4 450 |
3 400 |
2 050 |
Размер участка, га |
0,35 |
0,32 |
0,30 |
0,40 |
0,30 |
0,20 |
Цена за 0,10 га |
|
1 240 |
1 000 |
1 110 |
1 130 |
1 030 |
Корректировка на условия финансирования |
|
|
+5% |
|
|
|
Скорректированная цена, у.е. |
|
1240 |
1050 |
1 110 |
1 130 |
1030 |
Корректировка на особые условия продажи |
|
|
+10% |
|
|
|
Скорректированная цена, у.е. |
|
1240 |
1 160 |
1 110 |
1 130 |
1030 |
Корректировка на время продажи |
|
|
+15% |
+6% |
+4% |
|
Скорректированная цена, у.е. |
|
1240 |
1 330 |
1 180 |
1 180 |
1090 |
Корректировка на местоположение |
|
|
|
-5% |
+8% |
+20% |
Скорректированная цена, у.е. |
|
1 240 |
1 330 |
1 120 |
1 270 |
1 310 |
Корректировка на физические (геологические) условия |
|
+2% |
-5% |
|
|
|
Скорректированная цена, у.е. |
|
1 280 |
1 260 |
1 120 |
1 270 |
1 310 |