1. Объект оценки

Предназначенный под застройку земельный участок площадью 10 соток, расположенный на улице Первомайской.

Краткая характеристика объекта оценки:

Земельный участок находится в центральном административно-территориальном округе города в зоне преимущественно административно-торговой застройки. Оцениваемый участок принадлежит организации на праве собственности. Разрешенное использование - застройка отдельностоящим нежилым зданием. Рельеф участка ровный.

2. Основные факторы рыночной стоимости объекта оценки

В результате анализа земельного рынка города установлено, что основными факторами рыночной стоимости земельных участков, расположенных в центральном территориальном районе города и предназначенных под застройку нежилыми отдельностоящими зданиями являются:

- престижность местоположения и близость к местам расположения органов исполнительной и законодательной власти;

- физические характеристики (площадь, форма)

3. Земельные участки аналоги

В результате анализа рынка недвижимости города, были выявлены три объекта-аналога с тем же разрешенным использованием и достаточно близкими по своим факторам стоимости с объектом оценки, по которым имелась информация о ценах сделок.

4. Анализ рыночной информации и расчет вносимых поправок

Условия финансирования. В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства со 100% оплатой, а второй объект был приобретен с условием оплаты 50 % по факту свершившейся сделки, остальные 50 % в рассрочку на 1 год при ставке дохода 30 % годовых. Поправка вносится в цену второго объекта в размере –17308.

Условия оплаты. Первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект по бартеру. Так как бартер ведет к удорожанию цены на 30% в цену сотки третьего объекта вносится поправка (минус 2 700 руб).

Условия сделки. Типичный срок экспозиции - б месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком - 3,5 месяца. Сокращение срока экспозиции на 2,5 месяце в среднем ведет к уменьшению цены на 10 - 15 %, поэтому в цену сотки третьего аналога вносится поправка 13 %.(+819 руб)

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные моменты времени. Первый - 8 мес. назад, второй 6 мес. назад, третий - 4 мес. назад. Рост цен на земельном рынке составил за последние 8 месяцев 2% в месяц. Поэтому вводятся поправки на время продажи: по первому аналогу 17 %, по второму аналогу 13 %, к третьему аналогу 8 %.

Местоположение. Первый объект имеет аналогичное местоположение с оцениваемым участком. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Принимая во внимание, что застройка земли в зоне промышленной застройки уменьшает цену на 20% и в районе жилой зоны - на 10%, соответственно вводятся поправки (по второму объекту + 20 %, по третьему +10 %).

№ п/п	Элементы анализа	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3
	Цена в руб.	130000	150000	162000
	Поправка на условия финансирования	0	-17308	0
	Скорректированная цена в у.е.	130000	132692	162000
	Площадь участка в га	0,1(10 сот)	0,15 (15 сот)	0,18 (18 сот)
	Цена 1 сотки в руб.	13000	8846	9000
	Поправка на условия оплаты	0	0	-2700 (-30%)
	Скорректированная цена в руб.	13000	8846	6300
	Поправка на условия сделки	0	0	+819(+13%)
	Скорректированная цена в руб.	13000	8846	7119
	Поправка на время продажи	+2210(+17%)	+1150(+13%)	+570(+8%)
	Скорректированная цена в руб..	15210	9996	7689
	Поправка на местоположение	0	+1999(+20%)	+769(+10%)
	Скорректированная цена в руб.	15210	11995	8458