Тема 8. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

2.определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

3.определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4.определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

5.расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод базируется на всех трех подходах оценки : затратном, сравнения рыночных продаж, доходном.

Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Условия применения метода-возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящего доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства).

Последовательность расчета:

1.Определит количество и размеры участка, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.

2.Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков .Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

3.Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа, налоги, страховка, заработная плата ИТР, расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.

4.Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

ПРИМЕР 1. Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5000$.

При этом будут иметь место следующие издержки:

Наименование издержек	SUSD	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети, пректирование	8300	Первый доход
Управление, охрана ,контроль	600	Ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	1000	Первый доход
Маркетинг	500	Ежегодно
Текущие расходы (страхование, налоги)	800	Ежегодно
Прибыль предпринимателя	2000	Ежегодно

Схема продажи участков: в течение одного года-5 участков, в течение второго года-3 участка, в течение третьего года-2 участка.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов:

Кол-во проданных земельных участков, шт.	5	3	2
Годовой доход,$	25000	15000	10000
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов,$	23623	12655	7533
Суммарная стоимость доходов,$	43811

Определим текущую стоимость денежного потока расходов:

Расходы,$	13200	3900	3900
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока расходов,$	12473	3290	2938
Суммарная стоимость расходов,$	18701

Текущая стоимость земельного участка:

С_зем=ТС_дох-ТС_рас=43811-18701=25110$

ТС_дох- суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТС_рас-текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.