2. Описание методики

Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки данным методом необходимо определить:

а) величину общего чистого операционного дохода (ЧОД);

б) величину стоимости улучшений земельного участка;

в) величину коэффициента капитализации для улучшений;

г) определение величины чистого операционного дохода относящегося к улучшениям.

д) величину чистого операционного дохода относящегося к земельному участку;

е) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого правом собственности на землю;

ж) итоговую стоимость земельного участка.

Рассмотрим данные этапы подробно.

А) Определение величины чистого операционного дохода

В результате анализа аренды нежилых помещений была выявлена средняя ставка арендной платы 420 $ за 1 м² в год.

№	Элементы анализа
1	Количество единиц площади потенциально сдаваемой в аренду (м.кв.)	2 400
2	Рыночная ставка арендной платы (дол. США за м.кв./год)	420
3	Потенциальный валовой доход ПВД (стр1 х стр 2). ($/год)	1 008 000
4	Потери от недоиспользования и недополучения платежей (% от потенциального валового дохода)	10 %
5	Действительный валовой доход ДВД ($/год) (стр 3 – стр3*стр4)	907 200
6	Эксплутационные (операционные) расходы (% от действительного валового дохода)	20%
7	Чистый операционный доход в год (стр.5-стр5*стр6)($)	725 760

Б) Определение величины стоимости воспроизводства улучшений.

Стоимость улучшений определяется в 2 этапа.

На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства).

На втором - величина накопленного износа.

Б.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый посредством Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен 69-72 г. (С69^та) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

С₆₉ = С_таб.69 х П_к1;

где К1 - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС₆₉ = С₆₉ х V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

ПВС _{текущая} = ПВС₆₉ х И_69/84 х И_84/тек. х (1 + С_ндс) х Н_пр

где ПВС _{текущая} - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_69/84 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;

И_84/тек - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;

С _ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И_84/тек)

Н_пр - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка

№ п/п	Элементы анализа	Улучшения земельного участка
1	2	3
1	Характеристика конструктивных элементов здания	фундамент: бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др.
2	Обоснование	УПВС № 34, табл. 2
3	Значение стоимости 1 м3 объекта-аналога (руб.)	35,6
4	Корректировка ПВС при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.)
4.1	на строительный объем		0
4.2	на этажность		0
5	Значение ПВС с учетом поправок (руб.) (3+4.1+4.2)		35,6
6	Объем здания (м3)		73 457
7	Индекс удорожания И 69/84		1,2
8	Индекс удорожания И 84/тек		13,348
9	Коэффициент учитывающий НДС		1,18 (0,18)
10	Норма прибыли инвестора		1,2
11	ПВС текущая (руб.) (5х6х7х8х9х10)		60 317 471

Б.2. Определение величины накопленного износа.

Производится в несколько этапов, к которым относятся:

1. определение величины устранимого физического износа;

2. определение величины неустранимого физического износа;

3. определение устранимого функционального износа;

4. определение неустранимого функционального износа;

5. определение величины внешнего износа.

1) Определение величины устранимого физического износа

К устранимому физическому износу можно отнести те недостатки строительных конструкций, элементов здания, которые появляются из-за плохой эксплуатации, поэтому еще его называют отложенным ремонтом.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием "Правил оценки физического износа ..." ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издан официальное). Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или зданию в целом, и их восстановительной стоимости".

Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка

Наименование конструкции	Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости	Признаки износа	Примерный состав работ по устранению	Устранимый физический износ, %	Определение устранимого физического износа, $
1 . Фундамент	0,05	искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций	Затирка трещин. Устранение повреждений отделочного слоя цоколя	30	60 317 471 х 0,3 х 0,05=904762
2. Стены и перегородки	0,15	отдельные трещины и отпадения штукатурки	ремонт штукатурки, заделка трещин	15	60 317 471 х0,15х0,15 = 1357143
3. Перекрытия	0,14	отдельные трещины в растянутой зоне	восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки	25	60 317 471 х0,25х0,14=2 111 111
4. Кровля	0,05	отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов	постановка заплат и заделка в местах повреждений	15	60 317 471 х0,15х0,05=452381
5. Полы	0,06	мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах	циклевка отдельных участков, замена Поврежденных полотен	10	60 317 471 х0,1х0,06=361904
6. Проемы	0,05	оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала	ремонт переплетов, укрепление соединений	30	60 317 471 х0,3х0,05=904762
7. Лестницы	0,02	редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил	затирка трещин, ремонт перил	20	60 317 471 х0,2х0,02=241270
8. Отделочные работы	0,05	местные единичные повреждения, волосяные трещины	затирка трещин, покраска	10	60 317 471 х0,1х0,05=301587
9. Санитарно-технические устройства	0,09	ослабление мест присоединения приборов	уплотнение соединений, ремонт труб местами	15	60 317 471 х0,15х0,09=814286
10. Кондиционирование воздуха	0,03	засорение воздухопроводов	прочистка и ремонт воздуховодов	25	452381
11.Электроосвещение	0,06	не выявлены	-	0	0
12. Электротехнические устройства	0,09	ослабление закрепления отдельных приборов	крепление приборов	10	542 857
13. Механические устройства сцены	0,08	не выявлены	-	0	0
14. Звукотехнические слаботочные устройства	0,03	не выявлены	-	0	0
15. Кинопроекционные устройства	0,01	не выявлены	-	0	0
16. Прочие работы	0,04	не выявлены	-	0	0
Итого устранимый износ (руб.)					8 444 444

2) Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Неустранимый физический износ делится на:

• неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей нормативной жизни элемента. При этом общая нормативная жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

• неустранимый физический износ долгоживущих элементов. Долгоживущие элементы – такие элементы, остаточная жизнь которых совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к его общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу)

Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для короткоживущих элементов

Наименование конструкции	Восстанови тельная стоимость конструкций (руб.)	Устранимый физический износ конструкции	Фактически и срок эксплуатации, (лет)	Физический срок эксплуатации, (лет)	Неустранимый физический износ конструкции
1	2	3	4	5	6
. Кровля	3 015 873	452 381	9	25	922 857
Полы	3 619 048	361 904	18	40	1465 715
Проемы	3 015 873	904 762	3	50	126 667
Лестницы	1 206 349	241 270	38	80	458 413
Отделочные работы	3 015 873	301 587	2	20	271 429
Санитарно-технические устройства	5 428 572	814 286	3	25	553 714
Кондиционирование воздуха	1 809 524	452381	25	30	113 0953
Электроосвещение здания	3 619 048	0	18	25	2605 715
Электротехнические устройства	5 428 572	542 857	7	20	17 100 00
Механические устройства сцены	4 825 398	0	8	25	1544 127
Звукотехнические слаботочные	1 809 524	0	5	10	904 762
Кинопроекционные устройства	603 175	0	8	12	402 117
Прочие работы	2 412 699	0	38	40	2292 064
неустранимый физический износ короткоживущих элементов				14 388 533