4.2.2 Расчет восстановительной стоимости улучшений (встроенного помещения)

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполняется с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

[3]

, где

С _год - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на заданный год.;

И₂₀₀₇- индекс изменения цен на СМР за период прошедший до даты оценки

В соответствии с письмом Госстроя СССР от 15.10.1981 г. № 79-Д "О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов" рекомендовано применять повышающую поправку в размере до трех процентов. Таким образом, для целей повышения точности оценки, размер корректировки восстановительной стоимости базисного периода принят равным 2 % в год.

4.3 Определение накопленного износа объекта оценки

На сегодняшний день невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так и об отдельных конструктивных элементах и инженерных системах.

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

На практике рассматриваются три вида износа:

1) физическое ухудшение (физический износ), связанный с физическим устареванием объекта;

2) функциональное устаревание (функциональный износ), проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам;

3) экономическое устаревание (внешний износ), возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту оценки.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ, иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

[4]

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты, Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполнялся в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимались степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.

Неустранимый физический износ вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с момента ввода здания в эксплуатацию или с момента проведения последнего ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

Признаки функционального и экономического износов у оцениваемых объектов отсутствуют (ФуИ и ЭИ =0), поэтому при расчете накопленного износа учитывался только общий физический износ, т.е.

[5]

Для проведения дальнейших расчетов рекомендуется использовать следующую формулу:

[6]

где:

С_восст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на дату оценки.;

С₂₀₀₇ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 2007 г.(дату оценки);

КИ - коэффициент учета накопленного износа