34. Предварительные договоры

 По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре нужно обязательно установить предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Например так: «Стороны обязуются в будущем заключить договор о (указывается предмет) на следующих условиях:…».

Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не согласовано в предварительном соглашении, то сторона не сможет обратиться в суд с иском к контрагенту о понуждении заключить основной договор и взыскании убытков. Поэтому, если вы заинтересованы в том, чтобы предварительный договор не оказался пустой декларацией, а смог реально защитить ваши права, не допускайте подобных промахов. На мелочах «горят» многие предприниматели. А досадные упущения происходят не только из за собственной самонадеянности или по недосмотру юриста, но нередко и по вине неблагонадежного, но более осведомленного контрагента, который намеренно составил предварительный договор так, чтобы уйти от ответственности.

В соответствии с ГК РФ существенными являются три вида условий.

Условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами (например, предмет договора подряда - наименование и объем работ). Иногда по ошибке или умыслу недобросовестного партнера предмет основного договора неверно отражается в предварительном соглашении. И тогда суды, как правило, отказывают в требовании к недобросовестному контрагенту заключить основной договор. Но если для вас очень важно заключить именно эту сделку или взыскать с несостоявшегося контрагента убытки, за свои права стоит побороться. Рассмотрим пример. Стороны по всем правилам заключили предварительный договор купли-продажи здания. Однако случайно они неверно указали его общую площадь (ошиблись на несколько десятков или даже сотен квадратных метров). В дальнейшем одна из сторон отказалась от заключения основного договора купли-продажи. Заинтересованный в сделке партнер может обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к заключению основного договора и взыскании убытков. Если ответчик в своих возражениях на иск станет утверждать, что предмет договора не определен, истцу нужно будет представить суду документы, подтверждающие, что по данному адресу иного здания не существует. На основании этих доказательств суд сможет в своем решении сделать вывод, что предмет договора сторонами был все-таки идентифицирован. Тогда он обяжет ответчика совершить сделку и компенсировать истцу убытки.

Условия, которые предопределяются характером договора (например, для купли-продажи сезонных товаров - это цена, срок поставки). В тексте соглашения можно указать: «Договор, который стороны обязуются заключить, должен содержать следующие условия:…».

Условия, которые требует включить в договор одна из сторон и по которым участники достигли соглашения (например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страховать объект, система предоставления скидок, бонусы, гарантийное и послегарантийное обслуживание, порядок приемки товаров, услуг, работ и т.д.). В тексте соглашения можно указать так: «Стороны договорились считать существенными условиями основного договора следующее:…».