Тема 4. Особенности земельных объектов и техническая (первичная) инвен-таризация земельных участков

План лекции:

1. Принципы оценки земли и его регулирование.

2. Методы оценки земли.

3. Спрос и предложение на землю.

4. Техническая (первичная) инвентаризация земельных участков

Принципы оценки земли и его регулирование

Первую группу образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на четыре группы: (см. рис. 4.1).

С позиции потенциально собственника

Обусловленные процессом эксплуатации

Обусловленные рыночной средой

П Р И Н Ц И П Ы

1 группа

2 группа

3 группа

Полезность

Замещение

Ожидание

Остаточная продуктивность

Предельная производительность

Сбалансированность

Разделение

Спрос и предложение

Конкуренция

Соответствие

Изменение внешней среды

4 группа

Лучшее и наиболее эффективное использование

Рис. 4.1. Принципы оценки земли

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учиты-вает возможность альтернативного выбора для покупателя, то есть при наличие определ-енного количества однородных земельных участков самым высоким спросом будут поль-зоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет макси-мальную стоимость земли.

Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования зем-ельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциаль-ный покупатель (инвестор).

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности и сбал-

ансированности.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельско-

хозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоим-ость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способ-ностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть

отнесен к земле .

Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвер-жена колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производ-ства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача уве-личивается быстрее затрат.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированный между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Он означает, что физические элементы земельной недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов земельной недвижимости и

имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на поч-венный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы приб-режных полос, на разбиение земельного массива на отдельные участки;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Третья группа принципа оценки земли отражает действие рыночной среды и вклю-чает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках, в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос и предложение на землю

Спрос (D) на земельные участки формируются под влиянием многочисленных фак-торов, подразделяющихся на:

Экономические – темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транс-порта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др;

Демографические – численность и плотность населения в данном регионе, возраст-

ной и профессиональный состав, миграция населения, размер семьи и др;

Природно-климатические – продолжительность времен года, водный режим, физи-ческие характеристики участка (тип почвы, рельеф, формы участка) и др;

Административные – территориально-экономическое зонирование, политика госуд-арства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение (S) земли в целом выступает как фиксированная величина, ограни-ченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосроч-

ном периоде представлено на рис.2..

Цена

S

p₁ D₂

p₂ D

Q Q₁ Количество

Рис. 7.3. Предложение земель

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целеевого наз-начения и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах и за их пределами, в центре и на окраине городов. Вследствие неразвитости земельного рынка и наличия огран-ичений на всех уровнях административной власти, цены на землю пока еще недостаточно отражают требования принципа спроса и предложения

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получен-ию максимальной прибыли.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожи-

дается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, т вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однород-ности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земель-ных участков населенных пунктов.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внима-ние внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участ-ков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при котор-ых используется земля, и внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов оценки обобщает принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализ-уется функциональные возможности имущественного комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нор-

мам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные

ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству при-легающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Методы оценки земли

Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В ос­нове доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобре-тает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других вы­год. При этом стоимость земельного участка может быть определе­на путем капитализации годо-вого дохода, приносимого участком земли, или дисконтирования ожидаемых будущих доходов и вы­ручки от последующей перепродажи.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земель-

ный участок;

- арендная плата для оценки земель поселений;

- доход от прироста стоимости земельного участка, полу­чаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

Экономическое содержание сравнительного подхода

Сравнительный подход широко используется в странах с раз­витым земельным рынком,

особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход пред­полагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и ме­стоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплачен­ные за сопос-тавимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими про­данными участками земли

может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заклюю-чения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча­стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Оценка земельного участка на основе затратного подхода.

Экономическое содержание и основные этапы метода изъятия

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемле­мый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по

затра­там на инфраструктуру.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стои­мость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного уча­стка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строитель­ного оборудования и материалов, заработную плату рабочих, стои­мость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы

подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним от­носятся: затраты на проектирование, подготовку территории строи­тельства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка,

проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за ис­пользование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Метод определения затрат на освоение

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастро­енной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земель­ные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, та­ким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разде­ление земельного массива на отдельные участки. Разбивка большо­го земельного массива на отдельные участки - широко распростра­ненная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли.

Процесс разделения земли в первую очередь включает произ­водственные и торговые операции. На застройку жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Оценка земли исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на созда­ние и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабже­ния, электроснаб-жения газоснабжения, телефонизации, строитель­ство улично-дорожной сети и объектов социально-культурного на­значения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улуч­шений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли,

приходящейся на оцени­ваемый земельный участок.

Техническая (первичная) инвентаризация земельных участков

Техническая инвентаризация земельных участков выполняется при отсутствии кадастровой съемки земельных участков, изготовленной по заданию Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельные участки классифицированы по 3 категориям сложности. За основу класс-

сификации земельных участков принята конфигурация границ, плотность застройки и насыщенность зелеными насаждениями. Наличие одного из элементов сложности служит основанием для применения той категории сложности, в характеристике которой он указан.

3.1. Инвентаризация земельных участков (I категория сложности)

3.2. Инвентаризация земельных участков (II категория сложности)

3.3. Инвентаризация земельных участков (III категория сложности)

3.4. Составление схем земельных участков (изготовление ситуационных планов)

Контрольные вопросы для самоподготовки

1. Земля, земельные отношения, рента.

2. Объекты земельных отношений.

3. Категории земли.

4. Элементы земельных отношений.

5. Первичная инвентаризация земельных участков.

Литература: основная 2,3,4,5; дополнительная 4,5,6,7.