Тема 3. Формирование объекта недвижимости как объекта государственного технического учета

План лекции:

1. Регистрация прав объекта недвижимости.

2. Формирование объекта недвижимости через техническую инвентаризацию.

3. Задачи технической инвентаризации объекта.

4. Технический учет объекта в Едином государственном реестре объектов капиталь-ного строительства.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистриро-вано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должна иметься техническая документация.

Согласно постановлению Правительства РК, среди документов, необходимых для

представления приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов строительства, а также предъявляемых Подрядчиком и Заказчиком и прилагаемых к акту приемки завершенного производством строительно – монтажных работ объекта жилья обязательным пунктом является Справка организации технической инвентаризации об эксплуатационных показателях по проекту.

Акт приемки в эксплуатацию объекта без приемочной комиссии оформляют инвес-тор совместно с заказчиком на основании положительных заключений органов государс-твенного надзора, акт приемки объекта заказчиком от подрядчика оформляют акт приемки объекта в эксплуатацию по форме К-1, содержащей информацию Справки организации технической инвентаризации об эксплуатационных показателях по проекту.

Формирование объекта недвижимости осуществляется в результате проведения технической инвентаризации.

В ходе технической инвентаризации объекта решаются следующие задачи:

•  выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее объект и определяющее его назначение;

•  выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентаризуемого объекта;

•  выявляется дата начала эксплуатации объектов;

•  замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств;

•  замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональ-ные части основного строения;

•  определяется техническое состояние и физический износ объекта и его частей;

•  рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления государственной статистической отчетности;

•  определяется инвентаризационная стоимость объекта и его конструктивных частей;

•  уточняется первоначальная и остаточная стоимость. В отношении существующих объектов, права на которые зарегистрированы, также определяется степень физического износа объекта;

•  регистрируются документы, устанавливающие владельцев объекта;

•  формируется инвентарное дело на каждый объект, организуется информационное обслуживание органов управления и владельцев.

По результатам инвентаризации осуществляется технический учет объекта в Едином государственном реестре объектов капитального строительства.

 Технической инвентаризации и техническому учету помимо прочих объектов под-

лежат и объекты незавершенного строительства, на которых возведено не менее 50% од-

ного из конструктивных элементов (фундамента зданий, основания проезда т.п.).

В соответствии с Постановлением Правительства РК "О государственном учете жилищного фонда в РК" была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РК. Согласно Инструкции площади квартир и жилых зданий при технической инвентаризации должны подсчитываться в соответствии со Строительными нормами и правилами "Жилые здания" СНиП. Площади встроенных в жилые дома помещений общественного назначения (нежилых помещений), а также зданий нежилого назначения определяются в соответствии со СНиП "Общественные здания и сооружения".

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами. Жилая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовок). Общая площадь жилых зданий определяется как сумма общих площадей квартир этих зданий. Эти показатели исп-ользуются для государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Для зданий нежилого назначения установлены три вида площади - общая, полезная и расчетная:

• общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных);

• полезная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов;

• расчетная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением кори-доров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудо-вания и инженерных сетей.

Подсчет площадей помещений производится на основе величин, взятых непосред-ственно при замерах.

Для помещений в строениях, возведенных по типовым проектам из сборных конс-трукций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается произво-дить подсчет площади по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых

имеются изменения планировки.

Сведения о площади и классификации помещений отражают в экспликации к поэтажному плану основного строения. Если в строении имеются жилые и нежилые помещения, то необходимо составлять две экспликации одновременно.

При указании в экспликации назначения помещений вводимых в эксплуатацию зданий используются проектные данные.

В результате технического учета объектам недвижимости (зданиям, строениям и сооружениям, земельным участкам) присваивается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РК и номер объекта недвижимости – кадастровый номер. Такой номер сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадас-трового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инв-ентарного (реестрового) номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвен-тарного номера помещения;

Процедура проведения кадастрового и технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Непосредственно учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, неотделимостью от земельного участка, на котором они возведены. Причем, располагаться они могут как на земле, так и под землей.

Как правило, создаются такие объекты в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию их по назначению. Соответственно к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Что касается сооружения, то данное понятие является более сложным по содержа-нию. Понятие "сооружение" должно заключать в себе все остальные строения (построй-ки), прочно связанные с землей и не являющиеся зданиями. Тем не менее, не все соор-ужения являются недвижимыми вещами. Сооружение определяется как "объемная, плос-кая или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудо-вания, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов и так далее".

Так, к сооружениям относит "инженерно-строительные объекты, назначением котор-

ых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением пред-мета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций". В качестве примеров сооружений в приводятся такие объекты, как нефтяная скважина, включающая в себя вышку и обсадные трубы; мост, включающий в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно. К сооружениям также относятся линии электропередачи, теплоцен-трали, трубопроводы и другие объекты.

Согласно стандартным терминам ГОСТа 25957-83 определены следующие типы временных объектов:

- постройка сборно-разборного (модульного) типа;

- мобильное сооружение контейнерного типа;

- мобильное сооружение сборно-разборного типа;

- плоскостное сооружение (площадка).

Кроме того, данным ГОСТом определен и обобщенный перечень объектов, отнесен-ных к временным:

1. Киоски и павильоны розничной торговли, общественного питания и бытового обс-

луживания населения, их комплексы;

2. Летние кафе с киосками и павильонами;

3. Остановочные комплексы, состоящие из навеса и не более двух торговых павиль-онов или киосков;

4. Мини-рынки открытого типа;

5. Крытые рынки с тентовым покрытием;

6. Автостоянки открытого типа, лодочные станции и причалы;

7. Авторынки открытого типа;

8. Мобильные сооружения контейнерного типа, их комплексы (кроме стационарных автозаправочных станций контейнерного типа, оформленных как объекты недвижимости (капитального строительства), включая металлические и железобетонные гаражные боксы, размещаемые вне гаражных комплексов;

9. Мобильные аттракционы (передвижные цирки, зоопарки и др.);

10. Рекламные объекты;

11. Контейнерные площадки для бытовых отходов.

Применительно к зданиям и сооружениям используется также понятие "помещения", под которыми понимаются составные части здания или сооружения, предназначенные для

длительного нахождения в них людей.

Различают как жилые, так и нежилые помещения. Они также являются объектами

как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в послед-нее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия, как "часть здания", которое включает в себя как жилые, так и нежилые помещения.

В судебной практике законодательный критерий отнесения имущества к недвиж-имому раскрывается следующим образом:

1. Оценочный критерий. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объ-екта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

2. Наличие/отсутствие коммуникаций, их характер.

3. Наличие/отсутствие фундамента, его технические характеристики, связь фундам-ента с сооружением.

Контрольные вопросы для самоподготовки

1. Регистрация прав объекта недвижимости.

2. Установление номера объекта недвижимости.

3. Строительные нормы и правила "Жилые здания" СНиП.

4. СНиП "Общественные здания и сооружения".

5. Определение объекта капитального строительства.

6. Перечень временных объектов.

Литература: основная 1,2,3,4,5; дополнительная 1,2,3,6,7.