4.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по

формуле 5.

С_дп = ЧОД_нп/ОНК, (5)

где С_дп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,

ЧОДнп - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. р.,

ОНК - общая норма капитализации.

ОНК = ЧОД_С/ЦП_С,

где ЧОД_с - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, тыс. р.,

ЦП - цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, тыс. р.

Для определения ЧОД_нп следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6.

ПВД = П_нп*А*п, (6)

где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р. / м. кв.,

п - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7.

ДВД = ПВД-У₁-У₂, (7)

где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. р.

У 2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.

В данной курсовой работе убытки от недозагруженности помещений равны нулю, убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 1% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле 8.

ЧОД = ДВД -Р, (8)

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

а) по управлению -10% от ДВД,

б) налог на имущество - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа,

в) страхование - 0,1% от стоимости нового строительства,

г) налог на землю -1,26 руб. / м. кв. за квартал.

Расчет чистого операционного дохода за год следует представить в табл. 4.5.

Таблица 4.5 Определение чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ пп	Показатели	Ед. изм.	Коли­чество
1	Очищенная ставка аренды за месяц	р./м.кв.	40
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	20
3	ПВД за год	тыс.р.	9,6
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора аренд­ной платы	тыс.р.	0,10
5	ДВД за год	тыс.р.	9,5
6	Расходы арендодателя, всего: в том числе: по управлению, -на страхование, - налог на имущество, - налог на землю.	тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р.	2,65 0,95 0,04 0,67 0,99
7	ЧОД	тыс.р.	6,85

Для расчета ОНК необходимо заполнить табл. 4.6.

Таблица 4.6 Расчет нормы капитализации по нежилым помещениям

Аналоги	ЧОДа тыс. р.	ЦП,**, тыс. р.	ОНКс, %
А1	57,85	525	11,02
Итого ОНК***:			10,93

* ЧОД по сопоставимым объектам представлен в соответствии с номером варианта в приложении 4.

** Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта в приложении 3.

*** Итоговая ОНК по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое ОНК_с

Таким образом, на основе расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.