4.1. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости

Подход сравнительного анализа продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в табл. 4.1.

Таблица 4.1 Данные о продажах нежилых помещений

Ана	Место-	Площадь,	Матери-	Стоимость
логи	поло-	м. кв.	ал стен	оборудо-
	жение			вания, тыс. р.
А1	с/о	Пон + 10	к	21
А2	с/о	Пон -2	к	16
А3	О	Пон -2	п	12
А4	Ц	Пон +2	к	22

Условные обозначения:

А1, А2, А3, А4 - недавно проданные аналоги № № 1,2,3,4 оцениваемого помещения;

Пон- площадь оцениваемой недвижимости, расчитывается по формуле Пон = (№варианта + 10)*2;

Материал стен:

к-кирпич

п – панель

Местополосжение:

О- отдаленный район

С/О – район, средней отдаленности

Ц - центр

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, то есть 4 варианта стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки нужно вносить от объекта сравнения к объекту оценки. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. 4.2 с точностью до сотых.

Таблица 4.2 Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь	Материал стен	Стоимость оборудования	Цена продажи,* тыс. р	Цкх** , тыс. р	Поправки в долях		Скорректированная цена, тыс. р
							По местоположению	По материалу стен
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Объект оценки	о	20	к	0	-
А1	с/о	30	к	21	125	69.33	0,85	1	58,9

*Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.

** Цкх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. р. ([Цена продажи- стоимость оборудования]*П он/Пан)

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующие:

-15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

-10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

Для определения поправок по другим параметрам следует применять метод сопоставимых пар.

При определении поправок на материал стен помещения учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количествен­ным характеристикам;

2. объекты не должны отличаться по местоположению;

3. при определении поправок по различным районам города всегда делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных);

Скорректированные цены аналогов (Гр.12 табл. 4.2) определяются умножением Гр. 8 на Гр.9 и Гр.10 табл. 4.2. Затем необходимо провести согласование этих цен.

Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Для получения результата оценки на основе сравнительного анализа продаж (С_сап), согласование скорректированных цен следует проводить в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оце­ниваемого объекта. Для согласования данных широко используются статистические методы, эксперт­ные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом разли­чии величин скорректированных цен применяются статистические методы. В частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей: 1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Мода - наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, модальное значение = 200.

Медиана - середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный вы­ше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200. 210, 220. Следовательно, медианное значение = 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда).

При анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифме­тического могут повлиять разбросы крайних значений.