Задача 10

10. Найбільш ефективним варіантом використання земельної ділянки є будівництво торговельного центру, вартість якого оцінюється в 1,5 млн. грн. За прогнозними розрахунками щорічний чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості (земельна ділянка та приміщення під торговельний центр) дорівнюватиме 200 тис. грн., коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки – 10 %, для будівлі – 12 %. Оцінитивартістьземельноїділянки.

Розв’язання:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд: ЧОД_буд = В_буд х k_{кап буд}

де: В_буд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистийопераційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

k_{кап буд} - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Звідси:ЧОД_буд =1,5 млн.грн.х0,12=180 000 (грн.)

2. Визначаєтьсязалишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельнуділянку:

ЧОД_з = ЧОД - ЧОД_буд

де ЧОД_з - чистийопераційний доход, що приходиться на земельнуділянку; ЧОД - загальнийчистийопераційний доход.

Отже:ЧОД_з = 200 000-180 000=20 000 (грн.)

3. Розраховуєтьсязалишковавартістьземлі шляхом капіталізаціїзалишкового чистого операційного доходу відвикористанняземлі: В_з = ЧОД_з / k_з

де: В_з - поточнавартістьземельної ділянки;

ЧОД_з - чистийопераційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

k_з - коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки.

Тому: В_з =20 000/0,1=2000 (грн.)

Або ж іншим способом:

4. Вартістьземельноїділянкирозраховується за допо­могоючастковогокоефіцієнта: В₃=В_нм*д₃, 

де:  д_з - часткабудівель, споруд і земельноїділянкивідповідно до загальноївартості;

В_НМ - вартістьусьогонерухомого майна.

Так-от:В₃=(1 500 000+2000)*(2000/(1 500 000+2000))=2000 (грн.)

Відповідь: вартість земельної ділянки становить 2000 гривень.

Задача 11

Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10 %, а строк експлуатації – 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85 %, вартість оренди одного машино-місця – 40 грн. на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами.

Розв’язання:

1. Розраховуємо вартість земельної ділянки за методом залишку для землі:

В_з = ЧОД_з / k_з

2. З цього випливає, що ЧОД_з можна визначити наступним чином:

ЧОД_з = ЧОД - ЧОД_буд

3. Знаходимо чистий операційний дохід будівлі і споруд як добуток її вартості на коефіцієнт капіталізації для будівель:

ЧОД_буд = В_буд х k_{кап буд}

4. Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

kкап буд = kвідш + kз

де: kвідш - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

kз - коефіцієнт капіталізації для землі.

Так як, повернення капіталу здійснюється рівними виплатами, а термін експлуатації – 35 років, то відсоток відшкодування інвестицій складатиме:

kвідш=100%/35=2,86%

Звідси: kкап буд = 2,86+10=12,86%

5. Знайдемо чистий операційний дохід будівлі і споруд:

ЧОД_буд = 1500 000*0,1286=192 900 (грн)

6. Чистий операційний дохід від експлуатації гаражного комплексу з урахуванням аналізу діяльності аналогічних об’єктів складає:

ЧОД = 600авт.*40грн.*12міс.*35р.*0,85=8 568 000(грн)

7. Розраховуємо залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельнуділянку:

ЧОД_з = 8 568 000-192 900=8 375 100(грн)

8. Вартість земельної ділянки знайдемо як відношення ЧОД_з до К_з. К_з, в даному випадку, дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому-що земля при використанні її як базису для розміщення об’єктів підприємницької діяльності не зношується.

Тому: В_з = 8 375 100/0,1=83 751 000(грн)

Відповідь: вартість земельної ділянки складає 83 751 000 гривень.

Задача 12

12.Для придбання майнового комплексу підприємства було залучено позику на суму 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об'єкт власності принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19 % коефіцієнт капіталізації на власні кошти від інвестицій у схожі об’єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.