3. Оценка земель поселений: затратным методом; доходным методом; методом сравнения и анализа существующих продаж

Согласно ст. 83 Земельного Кодекса РФ, «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». Черта городских, сельских поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот же участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель.

Любая собственность является ценной и имеет определенную стоимость, которая напрямую зависит от качества данного участка.

Как правило, оценка земель поселений складывается из нескольких компонентов.

Однако именно такие земли оцениваются особым образом.

Во время оценки земель поселений проводится анализ данных о рыночной стоимости данной недвижимости, а также и о спросе на подобные участки.

Для такого анализа как оценка земель поселений очень большое значение имеет не только площадь участка земли, но и его качественные составляющие.

Например, как известно, даже крупный земельный участок в хорошем районе, но лишенный коммуникаций будет дешевле аналогичного, но меньшего по площади, на котором присутствуют абсолютно все коммуникации, которые могут потребоваться.

Также во время оценочных работ стоит брать во внимание даже архитектурно-эстетический аспект.

Независимо от типа участка, оценка земель поселений выполняется в рамках границ данного населенного пункта.

Как правило, это не только земли жилых кварталов, или земли, которые потенциально могут быть использованы для жилого строительства, но еще и промышленные зоны, включающие земли предприятий.

Обычно оценка земель поселений касается оценки и самой земли, и окружающей среды, а также и прилегающих территорий.

Например, неблагоприятное окружение какого-либо объекта может стать причиной снижения его стоимости даже при отличном качестве самого участка. Обычно для оценки земель поселений необходимы определенные документы.

Подробно все методы описаны в учебнике Касьяненко Т.Г. «Оценка недвижимости», с. 677-714 «Методы оценки рыночной стоимости земельного участка» (самостоятельно).

Затратный подход

Учебник Касьяненко Т.Г. «Оценка недвижимости», с. 461-469 «Методы оценки рыночной стоимости земельных участков» (самостоятельно).

Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования - метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. 

Доходный подход

К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести прежде всего метод капитализации земельной ренты и метод остатка. 

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. 

Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.