- •2. Оценка эффективности инвестиционных проектов и программ . Определение их коммерческой эффективности
- •3. Основные черты и правовые основы госыдарственной инвестиционной политики в России
- •4. Внутренние и внешние формы инвестирования
- •5.Учет инфляции при расчете экономической эффективности инветсиционного проекта
- •6. Реинвестирование.Цели,задачи и методы
- •7. Бизнес – план инвестиционного проекта
- •8.Гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности
- •9. Инвестиционные ресурсы . Оценки стоимости денежных средств
- •10. Учет неопределенности и риска инвестиционных проектов
- •11. Содержание и раздели инвестиционного бизнес-плана
- •12. Система управления инвестиционным проектом: сущность и структура
- •15. Управление финансовыми потоками при реализации инвестиционных проектов
- •13. Экономическая сущность, формы и состав инвестиций.
- •14. Дисконтирование денежных затрат и поступлений
- •21. Оценка стоимости зданий сооружений как инвестиционного ресурса
- •22. Методы государственного регулирования инвестиционной деятельности
- •23. Оценка стоимости прав владения, пользования земельными участками
- •24. Инвестиционные проекты и программы. Их состав и назначение
- •25 Сущность, задачи и содержание инвестиционного менеджмента.
- •26 Оценка стоимости прав владения патентами и промышленными образцами как инвестиционного ресурса.
- •27 Инфраструктура инвестиционного рынка. Консалтинговые и инжинирингованные фирмы.
- •39. Учет неопределенности и риска в ип.
- •40.Состав и назначение инвестиционных проектов и программ.
- •41. Источники финансирования инвестиционных проектов.
- •42. Финансово строительные компании и их роль на рынке недвижимости.
- •43. Залогово-гарантийный механизм в инвестиционной сфере.
- •44. Основные законодательные акты в инвестиционной сфере.
21. Оценка стоимости зданий сооружений как инвестиционного ресурса
Важной составляющей инвестиционного потенциала хозяйствующих субъектов, помимо наличия у них материально-технических ресурсов, финансовых средств, нематериальных активов и т.д, являются также их права владения или распоряжения недвижимостью, которая может быть использована в инвестиционном процессе. В основе определения стоимости соответствующего права хозяйствующего субъекта должно лежать соотношение налагаемых на последнего прав и обязанностей по отношению к объекту оцениваемого права.
Объекты недвижимости могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной стоимостью лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения целей инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее «ценность» в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной и должна рассчитываться относительно конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации. В диссертации разработана классификация факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса.
Методические положения и методы оценки стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков применяемые для целей учета стоимости основных фондов и налогообложения, а также методы определения их рыночной стоимости не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемой верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для осуществляемого им инвестиционного проекта.
При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода – в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода – в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта инвестором.
Текущая стоимость будущих доходов от использования в инвестиционном проекте оцениваемой недвижимости должна определяться путем их дисконтирования по ставке, рассчитанной как средневзвешенная величина из цен капиталов всех (кроме участвующих недвижимостью) участников инвестиционного проекта. Это позволяет учитывать их минимальные требования к доходности инвестируемого в проект капитала. Период времени, за который происходит дисконтирование, должен определяться временем, в течение которого организованный посредством реализации инвестиционного проекта бизнес не потребует инвестиций, который в свою очередь может быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте основных фондов, нематериальных активов или минимальной из длин жизненных циклов выпускаемых продуктов.
В основе учета влияния «фактора времени» при расчете инвестиционной стоимости недвижимости лежит величина сокращения экономического лага отдачи инвестиционного проекта за счет использования уже готовой (или почти готовой) недвижимости, что ведет к получению дополнительного экономического эффекта от:
дополнительного выпуска предприятием продукции за период сокращения лага;
увеличения срока использования «премиальных наценок» за быстрое использование достижений научно-технического прогресса на производстве;
снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.
Эффективность возможного использования объекта недвижимости в инвестиционном процессе может определяться величиной инвестиционного потенциала данного объекта, рассчитываемого как разница между его инвестиционной и рыночной стоимостью. Разработанная в диссертации методика является основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив.
Весомость участия хозяйствующих субъектов в инвестиционных проектах их недвижимостью на основе расчета ее инвестиционной стоимости по предложенному в диссертации методу существенно выше по сравнению с определением ее по балансовой и рыночной стоимости.